租賃市場潛在矛盾凸顯——租金高進低出、長收短付不能夠持續

隨著畢業季到來，租賃住房需求集中釋放。然而，一些不規范的長租公寓或住房租賃企業采用房租“高進低出”“長收短付”的經營模式，給房東和租客帶來一定風險。業內人士提醒，房東和租客要警惕不正常租金的誘惑，增強法律意識。

又是一年畢業季，新畢業的大學生開始走向工作崗位，城市中大量租房需求也隨即釋放。如何租到一處稱心如意的房子，有一個穩定的居住環境?一些涉世未深的新畢業大學生往往一籌莫展。今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，租賃市場潛在的矛盾更加突出地暴露出來。

近年來，一些不規范的長租公寓或住房租賃企業，為了快速籌集資金，采用房租“高進低出”，即高租金向房東收房，低租金向租客出租，“長收短付”，即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金的經營模式。

7月7日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會(中房學)發布風險提示稱，“高進低出”“長收短付”模式不可持續，極易出現資金鏈斷裂，會給房東和租客帶來重大經濟損失。一些不法企業和個人還利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路。中房學提醒，務必謹防此類陷阱，免遭經濟損失，防止房屋租賃糾紛纏身。

長租公寓近幾年在我國的發展風起云涌，從資本的大舉進入，到一些長租公寓企業高價搶租賃房源，這個過程中積累了不少風險。業內人士總結，2019年有50余家長租企業爆雷。今年上半年，受疫情影響，長租公寓出租率下降，長租公寓企業現金流隨即吃緊，相繼傳出企業資金鏈斷裂的消息。

廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平認為，長租公寓企業出現資金鏈斷裂跑路情況后，對房東而言，長租公寓經營人不能按時支付租金，房東將直接面臨租金損失。對租客而言，則面臨著已繳納的租金被長租公寓經營人挪用、侵吞的風險，即使租客已向長租公寓經營人繳納了租金，但在房東未收到租金而要求收回房屋的情形下，也面臨著要向房東交還房屋的風險。

此外，在房屋租賃市場上還存在“租賃貸”的情況。黃羅平介紹，如果租客以租賃貸款的形式與銀行簽訂合同支付租金，租客與金融機構之間有一層借貸法律關系。一旦長租公寓企業爆雷跑路，租客有可能遭到銀行的資金追討。

面對市場的亂象和風險，中房學發出租房提示：房東和租客要謹慎選擇住房租賃企業，可通過住房和城鄉建設部門網站、住房租賃管理服務平臺、國家企業信用信息公示系統等渠道查詢企業相關信息，拒絕接受不良企業提供的房屋租賃服務;租客不要受過低租金或租金打折的誘惑，房東切勿被過高租金所吸引;租客不宜一次性預付長期租金，防范住房租賃企業在租期未到時便卷款跑路或倒閉;廣大房地產中介機構及其人員要恪守執業準則，對提供非正常高傭金委托收房、出房的住房租賃企業要格外提高警惕。

黃羅平提醒，對于房東而言，要特別注意與長租公寓經營人簽訂的合同內容，防范對自身不利的霸王條款、格式條款等，增強法律意識。一旦發生糾紛，則需要及時維權，保留證據，通過法律途徑追討租金和違約金，并拿回房屋，將損失降到最低。對于租客而言，簽訂合同時，不僅要詢問房屋權屬，還要核實長租公寓經營人的權利來源是否合法、有效，如果發現長租公寓經營人存在詐騙、侵占、挪用資金等涉嫌違法犯罪的行為，要及時報警維權。

如果確因疫情導致糾紛發生的，則建議房東、長租公寓經營人、租客或金融機構等相關市場主體先通過友好協商的方式來協調處理租金調整、合同變更或解除等事宜。無法協商一致時，則通過法律途徑維護自身合法權益。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，長租公寓應該通過立法進行規范，在立法的基礎上加強行業監管，同時加強政策扶持，才能使行業走向長期穩定健康的軌道。