賣項目、少拿地、降杠桿 踩到融資“三道紅線”的房企開始著手應對

在監管部門召開座談會前后，多家房企發布2020年中期業績報告，房企高管在業績會上頻繁提到融資收緊對企業以及行業的影響，部分踩線企業已經開始著手應對融資新規。

其中，踩到“三道紅線”的富力地產將通過賣資產等方式降低負債，該公司董事長李思廉在中期業績會上表示，年內擬出售一些投資性物業和地產項目，規模在120億元左右。

華創證券分析師周冠南指出，若“三道紅線”政策實施，房企存貨周轉有望提速，引入聯營、合營投資者的案例可能增多，銷售回款周期或將縮短。

TOP50里踩線房企已達34家

日前，央行、住建部在北京召開重點房地產企業座談會，會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

另據財聯社記者從知情人士處獲悉，會上監管部門聽取了房企的意見，并提出希望房企控制負債，不要繼續快速加杠桿。

雖然會議并未明確具體的資金監測以及融資管理規則，但據此前21世紀經濟報道稱，監管部門將對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并根據剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比三項指標，設置“三道紅線”，管控房企的有息債務增長和債券發行。

天風證券根據2019年財務數據，按照剔除預收賬款資產負債率為70%、凈負債率為100%、貨幣短債比為1三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。

其中同時踩到“三道紅線”的房企共14家，包括恒大、融創中國、綠地控股、中梁控股、華夏幸福、富力地產、融信中國、綠城中國、佳兆業、新力控股、首開股份、華發股份、金輝集團、泰禾集團。

同時踩到兩道紅線的房企共有10家，分別是陽光城、中南建設、金科股份、中國金茂、雅居樂、奧園、榮盛發展、美的置業、融僑集團、首創置業。

踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅為12家。

“如果按照上述3條標準對房企進行管控，大型房企的債務融資將普遍受到影響。”天風證券分析師孫彬彬表示，行業的債務融資本身下半年就會明顯減少，如果再進一步收緊，房企下半年的現金流將更為緊張。

周冠南也認為，在2019年的30強房企中，多數房企有息負債的增速超過了15%，這意味著融資新規一旦全面實施，房企整體降杠桿的壓力可能比較大。

“調整負債結構無論如何勢在必行，但財務指標不能實現短期迅速調整，需要長期的債務結構優化。”貝殼研究院高級分析師潘浩指出，“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式或將逐漸退出企業戰略，而拆分業務板塊上市、合作開發、多元化模式等為目前房企采取的長期應對風險的方式。

“房企應該認真對待，盡快按照指示調整自身的負債結構。但負債率短期內是很難調下來的，短期融資會受到很大沖擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴財聯社記者。

孫彬彬則表示，融資收緊可能將加劇房企將債務向表外轉移的力度，從房企近幾年財報來看，大型房企的凈負債率整體處于下降通道中，房企少數股東權益占比卻明顯提升。無論是表內通過少數股東權益進行明股實債融資，還是將債務放到表外規避表內債務增長的現象，可能都將進一步加劇。

開發商“出招”應對融資收緊

近日，上市房企陸續發布中期業績報告，多位房企高管在業績會上表示，為應對融資收緊，已將降負債作為首要目標。

對于三項指標均超出閾值，在8月26日舉行的2020年中期業績會上，融創中國行政總裁汪孟德表示，“融創從去年開始就一直在降低杠桿，調整負債結構，降低融資成本，比央行要求的已經提前開始。”

財報顯示，融創2020年上半年資產負債率為86.56%，較上年同期下降4.28個百分點;凈負債率為149%，較上年期末下降23.3個百分點。

同樣踩到三道紅線的富力地產，則面臨較大的債務壓力。除了擬出售資產降低債務，李思廉在業績會上表示，“未來9個月，會在國內外處理250億到300億的債務，中間超過一半已經會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。”

盡管今年上半年富力地產凈負債率有所下降，但仍高達177%。“2020年到2021年度，我們還會再減輕負債，到年底富力的凈負債率能在177%的基準上，再降10個點左右。”李思廉說。

而踩到兩道紅線的房企，也在通過多方面舉措，包括拿地、項目合作調整等方式來應對新規。

中南建設CFO辛琦在業績會上指出，“融資新規落地后，要求我們在項目的合作層面，進一步增大權益類的合作;也逼著我們在‘股+債’的模式里，可能在‘股’的端口需要做更多的努力。”

他進一步表示，“這是針對房企、針對金融機構的雙管齊下的長效機制。限制負債增長規模，對于頭部房企來講，可能會更加穩定，而將來逆市飄紅、彎道超車可能變得越來越難了，也打消部分房企狂飆突進的念想。”

有兩項指標踩線的雅居樂，在拿地方面會更加謹慎。“我們現在不能亂拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林在業績會上稱，下半年如果沒有好地、好項目，就到明年再拿地，目前拿地一定要把負債比控制在70%左右的合理水平。

美的置業執董兼首席財務官林戈則表示，美的置業將重新審慎所提到的資產負債結構優化，平衡好規模、利潤以及負債的三角關系。

“今年下半年，對于開發商的融資環境應該不會太好，監管部門不僅是對房企有息負債的增加進行限制，同時借新還舊也進行了一定比例的限制融資，主要還是為了