貸款新規對樓市有哪些影響？房地產行業將加快分化

進入2021年，銀行業與房地產行業熱議的話題莫過于近期有關部門出臺的房地產貸款管理和重點房地產企業資金監測、融資管理規則。這些“硬核”的房地產金融調控措施將給房地產行業帶來哪些變化?房地產行業走勢如何?

限制貸款過度進入房市

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》對房地產貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產行業貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。房地產貸款余額主要針對房地產開發企業，個人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規旨在限制銀行貸款過度進入房地產行業。

眾所周知，房地產行業是高度資金密集型行業。近20余年，房地產行業通過高杠桿、高負債、高周轉實現快速發展。而其中蘊藏的高風險日益引起重視。

銀保監會主席郭樹清在《完善現代金融監管體系》一文中提出，堅決抑制房地產行業泡沫。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產行業是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

中國房地產業協會會長馮俊表示，不少房地產企業負債率過高，銷售受阻、回款大幅下降，導致現金流承壓，再疊加到期的債務，企業運營風險驟增。在此次疫情影響下該問題更加凸顯。因此，房地產企業應該重視杠桿率過高的問題，這不僅影響房地產行業高質量發展，也是宏觀經濟的潛在風險。

資金大規模、過多地進入房地產行業，不僅讓房地產泡沫不斷積累，也擠占了對實體經濟的投入份額。

實際上，此次貸款新規已經不是近期首次對房地產領域進行金融調控。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。此次調控對重點房企進行融資監管設定的“三道紅線”是：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴控有息負債規模，且完成上述目標的期限為2023年6月底前。

業內人士普遍認為，“三道紅線”與房地產貸款集中度管理制度是雙向管控，既規范了資金使用方，也規范了資金供應方，有利于房地產業長期平穩健康發展。

房企高杠桿難以為繼

對于“三道紅線”，萬科董事會主席郁亮曾表示，這是行業重大游戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰，它預示著房地產金融紅利時代的結束。

恒大則用千方百計打折促銷等實際行動，努力解除“踩線”危機。數據顯示，2020年，恒大實現合約銷售額7232.5億元，同比增長20.3%;實現銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%。其七折賣房、0元購商鋪等措施頻上熱搜。業內人士認為，恒大努力“出貨”、降低負債體現了行業面臨的共同境況，也是房地產行業努力降負債的“縮影”。

中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰表示，建立房企資管新規的目的，在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房企形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為。同時，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業的抗風險能力。

廣東省房地產協會會長王韶認為，在房地產金融調控的背景之下，量、價、利已今非昔比。頭部企業集中度和區域市場分化更加激劇，對企業的品牌建設、財務運作、產品把控等能力提出更高要求。

王韶說，“高杠桿、高負債”是對企業資金運作能力的嚴峻考驗，稍有不慎將會“周轉”失靈。防范風險，改變增長方式是房地產企業必須跨越的一道檻，以往開發商樂此不疲的“高杠桿、高負債、高周轉”運作模式將成為“絕唱”。

業內人士認為，房地產行業將真正進入大洗牌、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高。

住房租賃將獲更多支持

住房和城鄉建設部部長王蒙徽在全國住房和城鄉建設工作會議上表示，2021年將穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。并要求各地認真落實主體責任，密切跟蹤市場形勢，相機啟用儲備政策，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，著力穩地價、穩房價、穩預期。

這表明，未來房地產長效機制將穩妥實施并不斷完善。已有的限購、限貸、土地、稅收、金融監管政策將持續適用，針對不斷變化的市場，儲備政策或許還將登臺。“房住不炒”仍需牢牢堅持，房地產市場的總體平穩運行值得期待。

2020年底召開的中央經濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設。這表明，未來租賃住房將獲得更多政策支持，將成為發展重點。

業內人士認為，未來租賃住房發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規范及支持租賃企業的發展等方面持續發力。屆時租金更平穩，租住將成為另一種長期居住選擇。