有房屋公攤面積高達50%！取消之聲再起，按套內面積賣房能實現嗎？

財聯社7月28日訊（記者 李潔）一線城市紛紛表態將對樓市政策進行優化大背景下，市場關于公攤面積是否可以取消的問題，再度被提及。

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“我購買的房子建筑面積是69.75平方米，套內面積是32.04平方米，公攤面積已經超過了50%”，近日陜西西安一位女士新購的公寓，因公攤面積過大拒絕收房。

“公攤面積超過50%的只是個例，但目前對于高層小區而言，已有多個項目的公攤面積在30%以上，得房率較低。”一位房地產行業分析師表示。

“從這兩年房地產項目的交付情況看，老百姓抱怨比較多的一個情況是，很多房子得房率較低，部分120平方米的房源，其得房率可能還沒有以前90平方米的房源高。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

中銀證券分析師夏亦豐表示，由于公攤面積確定具有很強的專業性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業了解，也不能直觀的了解實際套內面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質疑和矛盾糾紛。

按套內面積計價是否可行？

“我看的房屋建筑面積與實際的得房率差的太多，都是不太能接受30%的公攤面積，20%左右還能考慮。”一位計劃購房的人士告訴記者。

事實上，近年來公攤面積一直飽受詬病，公攤面積是否能取消也一直備受爭議。

日前，合肥市召開房地產專題會議，明確要抓緊完善十項工作舉措，包括大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點，積極探索商品房銷售按套內面積計價等。

“這是目前全國比較早的提出改革公攤面積的城市。”嚴躍進表示，這說明在限價等政策背景下，房企玩貓膩，造成得房率過低、公攤面積過高的情況，對購房者的權益造成了較大損害。

業內人士認為，合肥此次要探索套內面積的計價，其實也是在積極改革公攤面積水分大的問題。

“不同建筑類型的房子，對于公攤面積建設的要求不同，所以公攤面積所占到的比重也會有所差距。”合碩地產機構首席分析師郭毅告訴記者。

據中銀證券統計，公攤面積比例無統一標準，聯排、別墅相對最低，公攤面積大約在1%~8%。另據郭毅介紹，現在低層的電梯洋房，如果是一梯兩戶的話，公攤的比例在15%-17%左右，得房率在83%-85%；11層-18層的小高層，公攤比例在25%-27%，得房率基本上是在73%左右；而18層以上的高層產品，公攤面積大部分會在30%以上。

“對于大部分購房者而言，都希望所買即所得，不希望房屋交付水分太大。”上述房地產行業分析師表示。

因此，嚴躍進認為，合肥明確探索按套內面積計價的方式，有助于減少房企玩貓膩，真正保障了購房者認購權、使用權。

值得關注的是，在合肥之前，關于是否取消公攤面積已經爭議了許久。

2019年住建部《住宅項目規范》征求意見稿中提到“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”；然而2022年3月，最新版本的征求意見稿，已經把這條刪除，可見“公攤面積”的取消仍然存在爭議。

于2022年8月29日，內蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。

其表示，在商品房交易中使用套內面積作為計價依據，對防止出現“公攤面積”無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。

該建議引起輿論發酵后，內蒙古住建廳在網站的回復中又稱，鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據，已經實施多年，并且已有法律法規確認，如果改革計價依據首先必須修改完善相關配套制度，明確套內建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現計價依據和標準從建筑面積向套內面積的平穩過渡，因此實施的難度較大，周期較長。

對房價影響幾何？

取消公攤面積對于房價又會產生什么影響？

早在2002年，重慶成為國內首個取消公攤面積的城市，實行商品房交易按照套內面積計價的政策。

據悉，2002年重慶人大常委會以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額 5%的罰款。

“重慶2002年后的20年間房價也沒有因公攤面積制度的取消而出現明顯的變化，尤其是對于購房者來說，總價影響不大。”夏亦豐表示。

據其介紹，重慶的房產銷售廣告上都會分別注明套內單價或建面單價分別是多少，購房合同上也會載明，同時物業費大部分還是按照建筑面積在收，整體費用與此前沒有差別。

此外，香港于2013年取消了公攤面積，但是房價依然沒有下降，2013年、2014年香港房價同比增速分別為7%、4%，與2012年6%的增速基本保持平穩。

“對于房價而言，如果取消公攤面積計量方式的話，那房子的套內面積就會跟實體的建安成本直接掛鉤，那么房屋單價折合下來就會略高一些。所以取消公攤面積計價，只是一種計量方式的改變，并沒有改變房屋本身總價。”郭毅表示。

不過，中銀證券認為，取消公攤面積收費是趨勢，但仍需要逐步過渡，目前可以先從部分城市開始試點，并合理控制比例，增加透明度。

“當前公攤面積的計算，既缺乏統一標準，在測量上又不具有獨立性，主要是由開發商測算，然后交由規劃部門審批。相比取消公攤面積，完善相關規定無疑更具現實意義和可操作性。”夏亦豐表示，比如明確公攤標準，明確公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等，減少、避免相關爭議，也可對肆意擴大公攤面積的開發商引進一些懲罰賠償機制。

（財聯社記者 李潔）