降低存量房貸利率，為何難落地？

又降息了。

(資料圖片僅供參考)

8月21日，新一期貸款市場報價利率（LPR）公布。其中，1年期LPR再度下調(diào)降至3.45%，不過，與房貸等密切相關(guān)的5年期以上LPR保持不變，仍為4.2%。

房貸利率的調(diào)整備受矚目，尤其是今年以來，相關(guān)部門建議降低存量房貸利率，這關(guān)系到樓市乃至消費增長。

目前來看，降低存量房貸利率仍待落地，隨著LPR進行最新調(diào)整，存量房貸利率下調(diào)進程有望加快。

那么，降低存量房貸利率，究竟難在哪？該如何調(diào)整？

房貸余額同比減少

兩年前，李純通過北京市海淀區(qū)一家銀行貸款買了一套房，貸款金額160萬元，全部是商貸，當時房貸利率是5.25%，月供10000多元。

今年8月，隨著一筆理財資金的到賬，李純決定將這套房子的貸款全部還清。

和李純一樣決定提前還房貸的人不在少數(shù)。

北京市一家銀行網(wǎng)點個貸部門工作人員告訴中國新聞周刊，最近一年來，選擇提前還房貸的客戶數(shù)量增長在30%以上，有些客戶是一次性提前還清全部貸款，也有一些客戶提前償還部分房貸。

此前，由于提前還貸的客戶較多，交通銀行下發(fā)了一則通知，針對提前還款客戶收取的補償金標準要進行調(diào)整，一度引發(fā)爭議。

今年初，部分銀行還出現(xiàn)了提前還貸排長隊的現(xiàn)象。不過，目前這一局面已有所緩解，從此前等待數(shù)月已縮短至一個月左右。

李純也有過這種等待的經(jīng)歷。在今年4月，他咨詢之前辦購房貸款的那家銀行支行的個貸經(jīng)理，對方當時答復提前還貸要等一等，不過，在8月份時，銀行個貸經(jīng)理告訴他，可以來營業(yè)廳直接辦理。

隨后，他帶好相關(guān)證件來到了營業(yè)大廳，當場就辦理了提前還款手續(xù)。根據(jù)約定，在9月初，李純將資金打入賬戶，銀行將錢劃走，就完成提前還款。

從去年至今，消費者提前還房貸的勢頭備受關(guān)注。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，相比于2021年末個人住房貸款余額 38.32 萬億元，這意味著，2022年一年，個人住房貸款余額僅增加了4800億元。

而在2021年，個人住房貸款余額由2020年的34.44萬億元增長到 38.32 萬億元，一年時間增長了3.88萬億元。

上述數(shù)據(jù)表明，2022年個人住房貸款余額新增量比2021年少了3.4萬億元，增速比2021年末低了10個百分點。

一位金融行業(yè)分析師表示，在當前全年商品房銷售額超10萬億元、貸款購房規(guī)模仍然較高的局面下，個人住房貸款余額新增量出現(xiàn)大幅縮水，意味著，提前還款客戶規(guī)模較大。

到了2023年，從目前來看，提前還貸勢頭有增無減。

央行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%。半年時間過去，個人住房貸款余額減少了2000億元。

巨大的房貸利息支出

除了原本有提前還款計劃的人群之外，目前改變還款周期選擇提前還款的人群中，主要是兩類人群，一類是LPR改革之前貸款購房的人群，由于當時采用的是基準利率的貸款方式，其房貸年利率將近5%；第二類是LPR改革之后購房時采用加點方式貸款的人群，盡管5年期以上LPR長期維持在4.2—4.65%，但由于上浮點數(shù)，其房貸利率仍然接近5%。

尤其是對于購買二套房的人群，包括一些置換的改善性群體，由于利率上浮，在很多地區(qū)其房貸利率一度上浮100個左右的基點，房貸利率達到5.2%—5.5%甚至更高。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向中國新聞周刊表示，由于歷史上房貸利率政策改革存在前后銜接不完善的問題，導致2017年3季度至2021年底購房人群房貸利率居高難下，部分加成高達120多個基點且長期不變，部分存量房貸利率過高。

作為賣一買一的改善型需求，李純雖然名下只有一套房，但由于認房又認貸的政策，他還是只能按照二套房貸款，其利率高達5.25%。

這一利率水平，比當前北京首套房4.75%的利率高出50個基點，比5年期以上LPR高出105個基點，而相比于全國多個執(zhí)行寬松利率政策的城市，比如鄭州、福州首套房貸款利率最低3.7%，則高出150多個基點。

一方面是利率較高；另一方面，則是收益太低。李純算了一筆賬，如果將這筆錢放在銀行定期存款，一年期的存款僅僅近兩個點的利息，收益太低。即使放在稍微高一點的理財產(chǎn)品中，收益率才3%左右，一年下來利息收入也就4.8萬元。但是，按照他目前的月供，一年下來，僅僅房貸償還額就高達12萬元。

他覺得不劃算，于是，在理財資金到期后，他決定提前還款。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙告訴中國新聞周刊，當前存量房貸款利率普遍偏高，而近年來隨著市場利率穩(wěn)步下降導致存量房貸利率與新購房利率出現(xiàn)明顯利差；同時，由于金融市場波動導致部分投資者缺乏合意的資產(chǎn)標的。因此，很多存量房貸借款人選擇了提前還貸。

這一高成本究竟意味著什么？

央行數(shù)據(jù)顯示，2022年末，我國個人住房貸款余額38.8萬億元。如果按5個點的房貸利率來計算，則每年全國人僅房貸利息支出就高達1.94萬億元。

2022年，全年全國居民人均可支配收入36883元，人均消費支出24538元，粗略計算，收支相抵則人均結(jié)余12345元，全國合計16萬億元左右，這一數(shù)字與2022年金融機構(gòu)居民存款基本相符。

那么，全國房貸利息支出金額占到全國居民收入結(jié)余金額的1/8，考慮到需要支出房貸利息的僅是貸款購房人群，這意味著對于這部分房貸群體而言，其資金償還壓力更大。

對此，鄒琳華表示，過高的存量房貸利率，除了增加二手房拋售壓力外，還會妨礙消費增長，并通過提前還貸引起宏觀金融收縮，強化經(jīng)濟波動。

有待落實

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化法治化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。

目前來看，有一些地方表態(tài)降低存量房貸利率。8月3日，鄭州市出臺15條樓市新政，其中，鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費預(yù)期。

但從最終落實來看，全國銀行大多尚在觀望準備之中，鮮有大的商業(yè)銀行出臺降低存量房貸利率的措施。

范建雙告訴中國新聞周刊，盡管央行鼓勵商業(yè)銀行和借款人可協(xié)商降低存量房貸利率，但實際操作層面仍存在難點和不確定性。在銀行凈息差持續(xù)下行的背景下，下調(diào)存量房貸利率會造成銀行利息的損失、降低銀行的資產(chǎn)收益率，銀行主動下調(diào)存量房貸利率的動力不足。同時，銀行和借款人簽訂的合同是受法律保護的，央行強調(diào)要按照市場化、法治化原則，這就排除了強制全面調(diào)降存量利率的可能。

范建雙進一步表示，但是也應(yīng)該看到，對于銀行來說，通過這種方式不僅能夠減少提前還貸比例和利息損失，從長期來看還能提高銀行的競爭力和市場占有率；對于存量房貸購房者來說，通過這種“轉(zhuǎn)貸款”方式能夠有效緩解其利息負擔，同時也能提高借款人的還款意愿和還款能力，弱化其提前還貸動機，提振消費。

鄒琳華建議，調(diào)整存量房貸利率涉及銀行收益及合同條款變化，且存量房貸高利率本身是房貸利率政策改革留下的“尾巴”，所以最好由金融管理部門以完善政策之名牽頭完成。

范建雙認為，從政府的角度看，可以對大型國有銀行和股份銀行進行試點以發(fā)揮其示范效應(yīng)，減緩用戶房貸壓力，進而增加消費支出，助力經(jīng)濟復蘇。從市場運行的角度看，銀行可以針對想要提前還款的用戶主動協(xié)商轉(zhuǎn)換或變更存量房貸利率合同，以減少客戶流失和利潤損失。同時，房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各大銀行也可以積極采取行動，通過降低LPR的加點水平等方式爭奪客戶池——既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他行客戶來辦理“轉(zhuǎn)貸款”。

從實際情況來看，下調(diào)存量房貸利率還與認房又認貸等政策有較大關(guān)聯(lián)，最終或會影響到調(diào)整效果。

以上述李純?yōu)槔M管他屬于賣一買一的改善型客戶，但在認房又認貸政策之下，他按照二套房辦理房貸，利率為5.25%，即使降低存量房貸利率，參考目前多個城市二套房貸款利率為4.8%，優(yōu)惠幅度并不大，如果取消認房又認貸政策，按照首套房來處理，參考其他城市首套房貸利率為4.2%甚至更低，利率水平將下降很多，月供支出也下降很多。

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會強調(diào)，要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

在降房貸的背景下，LPR是否還有下降空間？

8月21日，中國人民銀行公布，1年期LPR下調(diào)10個基點，由3.55%降為3.45%；5年期以上LPR不變，仍為4.2%。

中指研究院分析認為，整體來看，LPR下調(diào)空間或已不大，未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調(diào)進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。

作者：劉德炳