東原仁知服務成功上市 “A+H”雙平臺助力迪馬股份利潤新增長

4月29日，東原仁知服務正式登陸港交所，至此迪馬股份形成“A+H”雙平臺模式。上市首日收盤報11.9港元/股，與招股價持平。值得注意的是，這是繼金茂服務、力高健康生活后，2022年第三家成功登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)。

眾所周知，東原仁知服務母公司迪馬股份創(chuàng)立于1997年，2002年在上交所上市，并于2004年成立東原集團開始涉足房地產(chǎn)。目前旗下覆蓋專用車業(yè)務、不動產(chǎn)業(yè)務和產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務三大板塊。

隨著東原仁知服務的上市，迪馬股份將在實現(xiàn) “工業(yè)+地產(chǎn)+賦能型協(xié)同業(yè)務”多元發(fā)展的同時，為其未來物業(yè)服務、社區(qū)運營等業(yè)務發(fā)展奠定基礎，將成為其新利潤增長極。

市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化 三年凈利潤增409％

據(jù)悉，成立于2003年的東原仁知服務在2021年業(yè)務規(guī)模快速擴大，業(yè)績穩(wěn)步發(fā)展。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務為迪馬股份旗下地產(chǎn)平臺——東原集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供有力支撐，進一步提升了品牌影響力和競爭力。

根據(jù)4月28日迪馬股份2021年年報數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)東原仁知服務業(yè)績提升明顯，實現(xiàn)收入11.93億元，同比增55.63%；毛利達3.09億元，同比增長43.03%；利潤達1.30億元，同比增長54.37%。

（數(shù)據(jù)來源：Wind 單位：億元）

縱觀東原仁知服務的經(jīng)營數(shù)據(jù)可以看出，其營業(yè)收入、毛利潤、凈利潤都實現(xiàn)較大增長。2019年-2021年間其營業(yè)收入復合年增長率達46%；毛利潤增長達133%；凈利潤增長達409%。

期內(nèi)東原仁知服務規(guī)模也實現(xiàn)同比增長。截至2021年末總在管項目達325個，其中133個為住宅物業(yè)及192個為非住宅物業(yè)。在管面積2819.47萬平方米，合約管理面積4288.37萬平方米，覆蓋中國16個省、自治區(qū)及直轄市的51個城市。

中指研究院報告顯示，2019年東原仁知服務總部落地上海，目前形成“重慶+上海”雙總部格局。在此背景下，東原仁知長三角區(qū)域的在管面積占比由8.2%提升至27.4%，市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，競爭力持續(xù)提高。

同時東原仁知持續(xù)拓展獨立第三方在管面積，減少關聯(lián)方依賴。目前來自獨立第三方的在管面積由276.5萬平方米增長至1410.4萬平方米，占比達50%，

迪馬股份在年報中表示，2021年東原仁知步入“大物業(yè)、全價值”的加速發(fā)展的道路，服務業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)綜合體、甲級寫字樓、政府公建、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學校、醫(yī)院、大使館等多元化業(yè)態(tài)組合。此外東原仁知持續(xù)深化服務體系與卓越的服務能力。期內(nèi)制定與執(zhí)行“磐石計劃”、“煥新計劃”，建立標準體系、關鍵指標強管控機制、數(shù)字化品控管理體系等。

迪馬股份透露，東原仁知服務未來將從傳統(tǒng)的住宅物業(yè)服務，向非住宅業(yè)態(tài)快速拓展，主要將產(chǎn)業(yè)園、工廠、學校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)和城市服務作為業(yè)務發(fā)展的重點，不斷實現(xiàn)業(yè)務規(guī)模和收入的進一步快速增長。同時也將積極與房地產(chǎn)開發(fā)、專用車、商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)社區(qū)及康養(yǎng)業(yè)務聯(lián)動，為其他業(yè)務發(fā)展提供協(xié)同。

全口徑營收204.63億 企業(yè)價值提升

作為東原仁知服務的母公司，2021年迪馬股份也在持續(xù)提升企業(yè)價值，截至2021年末公司總資產(chǎn)為858.73億元，同比增長5.07%。

從經(jīng)營指標來看，2021年迪馬股份全口徑營業(yè)收入為204.63億元。其中專用車板塊實現(xiàn)營收11.34億元，毛利率22.37%；房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)服務版塊實現(xiàn)營收185.29億元，占比達90.5%，毛利率15.58%。

迪馬股份表示，由于調(diào)控政策的不斷深化，期內(nèi)旗下地產(chǎn)板塊毛利率下降，疊加資產(chǎn)資產(chǎn)減值計提的影響，利潤虧損較大，但整體營收基本保持穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2021年迪馬股份計提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失約21.15億。

迪馬股份還根據(jù)市場環(huán)境積極調(diào)整策略、優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。期內(nèi)成功發(fā)行非公開住房租賃專項公司債券4.5億元，并于2022年1月18日提前兌付中期票據(jù)5.6億。

此外2021年還有多只基金增持迪馬股份，其中招商銀行-上證紅利交易型開放式指數(shù)證券投資基金增持3330.62萬股，工商銀行-富國中證紅利指數(shù)增強型證券投資基金增持514.79萬股……

從業(yè)績指標來看，迪馬股份房地產(chǎn)業(yè)務即東原集團期內(nèi)實現(xiàn)銷售金額369億元，銷售面積290.66萬平方米，實現(xiàn)并表口徑結(jié)轉(zhuǎn)收入金額176.69億元，并表口徑結(jié)轉(zhuǎn)面積156.7萬平方米。

迪馬股份表示，2021年東原地產(chǎn)延續(xù)深耕戰(zhàn)略不變，堅持以一二線城市為主，一二線城市外延具有人口流入潛力的其他城市為輔的戰(zhàn)略布局，適機獲得優(yōu)質(zhì)土地，為可持續(xù)發(fā)展提供保障。

期內(nèi)新增房地產(chǎn)項目12宗，計容建筑面積197.55萬平方米。截至2021年末累計持有待開發(fā)土地面積約114.23萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積約277.1萬平方米。

迪馬股份在年報中透露，東原集團始終以“客戶價值至上”的產(chǎn)品價值觀導向，匠心鑄就住宅產(chǎn)品品牌“印長江”、“印”、社區(qū)運營產(chǎn)品及品牌“原·聚場”、“童夢童享”，廣受認可。未來一年，東原集團將力爭保證交付和品質(zhì)；提高銷售回款效率，加快自身現(xiàn)金回流，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，從而保證公司經(jīng)營及流動性安全。

探索城市更新之路 多元業(yè)務融合發(fā)展

除專用車版塊和地產(chǎn)版塊外，迪馬股份商業(yè)管理、醫(yī)療康養(yǎng)等多元業(yè)務融合發(fā)展。

報告顯示，商業(yè)管理板塊方面，旗下東原致新共運營商業(yè)項目8個，建筑面積48萬方，涵蓋購物中心、寫字樓、社區(qū)商業(yè)等。此外，東原致新現(xiàn)有在建商業(yè)項目5個，分別位于上海、武漢、杭州、重慶，并將于2022至2024年間陸續(xù)開業(yè)。

值得注意的是，東原致新于2021年12月與重慶市南岸區(qū)政府合作，打造了第一個城市更新項目——南坪后堡城市更新項目，開啟了城市更新業(yè)務的探索之路。

迪馬股份表示，東原致新將持續(xù)深耕復合空間的開發(fā)及運營，致力于成為城市進化的創(chuàng)新型服務商，成為城市有機更新的探索者與引領者；致力于打造產(chǎn)品+城市服務一體化消費場景，從業(yè)態(tài)品牌出發(fā)，不斷升級場景內(nèi)容，成為美好生活的新型體驗式商業(yè)；將為城市商業(yè)注入新活力，引領城市商業(yè)空間的迭代更新。

此外，迪馬股份錨定未來先進服務業(yè)進行戰(zhàn)略布局，旗下產(chǎn)業(yè)發(fā)展板塊作為獨立創(chuàng)新業(yè)務平臺，主要聚焦醫(yī)療康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)、集成應用領域。

其中重點關注醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務，旨在通過“醫(yī)療+機構(gòu)+社區(qū)”的結(jié)合運營模式和業(yè)務業(yè)態(tài)、著力醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的項目落地和規(guī)模化運營、打造康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)品牌“常青社”。報告顯示，期內(nèi)迪馬股份成功收購巴蜀醫(yī)院，形成醫(yī)養(yǎng)結(jié)合新業(yè)態(tài)。目前運營醫(yī)療康養(yǎng)項目達11個，管理社區(qū)服務站點超過36個，運營床位規(guī)模達到1400張以上，涵蓋全領域養(yǎng)老解決方案。

而產(chǎn)業(yè)社區(qū)業(yè)務是基于自身房地產(chǎn)開發(fā)建設以及物業(yè)運營的實力底蘊，抓住產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的市場機遇，積極布局輕資產(chǎn)的物業(yè)管理+產(chǎn)業(yè)服務運營，同時對高質(zhì)量高潛力企業(yè)進行投資孵化，助力成長，共享發(fā)展成果。

展望未來，迪馬股份表示將在穩(wěn)定房地產(chǎn)和專用車制造業(yè)務的同時，協(xié)同發(fā)展第三曲線產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務板塊，不斷提升企業(yè)核心競爭力及可持續(xù)發(fā)展能力。