上海中原：利好政策不斷 房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌信號(hào)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布了2023年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線(xiàn)城市環(huán)比降勢(shì)趨緩。這也是這輪調(diào)整以來(lái)一線(xiàn)城市率先止跌回升，對(duì)未來(lái)行情進(jìn)一步回升有指引作用。

數(shù)據(jù)分析：利好政策不斷  房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌信號(hào) 

特點(diǎn)1、房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市增多，最高漲幅在增大。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。1月新建商品住宅環(huán)比漲幅最大的為0.7%，而前期最大漲幅只有0.5%。

(資料圖)

1月不少城市推出利好舉措，比如降低首付比例等等，但最多的還降低利率，金融手段對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用最顯著。不過(guò)1月成交量是縮水行情，因此在“量在價(jià)先”的前提下，不足以支撐價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，因此，房?jī)r(jià)反彈高度和持續(xù)性有待進(jìn)一步觀(guān)察。

特點(diǎn)2、一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線(xiàn)城市環(huán)比降勢(shì)趨緩。一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

一線(xiàn)和二線(xiàn)城市是市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，新房?jī)r(jià)格的環(huán)比止跌并且出現(xiàn)上漲對(duì)市場(chǎng)信心有提振作用。而且一線(xiàn)城市沒(méi)有太多政策干預(yù)，市場(chǎng)調(diào)整是充分有效的，出現(xiàn)止跌反彈，也說(shuō)明市場(chǎng)自我調(diào)整基本到位。三線(xiàn)城市雖然還有下跌，但跌幅已近得到控制，說(shuō)明前期的政策利好逐步發(fā)揮效用。

特點(diǎn)3：一線(xiàn)城市分化依舊。北京上海延續(xù)環(huán)比上漲格局，廣州深圳繼續(xù)環(huán)比下跌。盡管上海環(huán)比漲幅在一線(xiàn)城市領(lǐng)先，但1月更多的可能受結(jié)構(gòu)性影響。是否能持續(xù)，還需要觀(guān)察。

上海市場(chǎng)分析：新盤(pán)淡季不淡 二手房?jī)r(jià)格止跌回升

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：1月雖然是傳統(tǒng)淡季，但上海走出了淡季不淡行情。新建商品住宅成交面積96.4萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.1%。從交易節(jié)奏來(lái)看，典型的“高開(kāi)低走”，盡管有元旦假期影響，但1月首周成交面積仍超過(guò)35萬(wàn)平方米，此后逐步走低，由于春節(jié)長(zhǎng)假影響，最后一周也沒(méi)有出現(xiàn)翹尾效應(yīng)。從成交區(qū)域來(lái)看，青浦、嘉定表現(xiàn)突出，嘉定成交19.2萬(wàn)平方米，青浦成交17.2萬(wàn)平方米。成交產(chǎn)品方面，中高端改善產(chǎn)品交易突出，成交面積前十榜單中居然有4個(gè)10萬(wàn)+項(xiàng)目上榜，甚至有1個(gè)項(xiàng)目沖入前三。因此，結(jié)構(gòu)上偏重于中高端產(chǎn)品，受此影響，指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比上漲，并且漲幅比前期略有擴(kuò)大。

相對(duì)于新房市場(chǎng)，二手房提前“鳴金收兵”，當(dāng)月成交僅8千多套，也是近10年成交量最低的一月。年末本身就是市場(chǎng)淡季，況且今年1月還遇到傳統(tǒng)農(nóng)歷新年，市場(chǎng)重心早已不在交易上。市場(chǎng)淡季效應(yīng)比較明顯，一些中介店鋪也提早休息，因此市場(chǎng)交易氛圍早已不再。不過(guò)也和新房類(lèi)似，二手房中5-8百萬(wàn)的房源交易占比略有提升，因此也受到結(jié)構(gòu)性影響指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比上升。值得關(guān)注的是二手房?jī)r(jià)格指數(shù)結(jié)束連續(xù)下跌的勢(shì)頭。

后市展望：市場(chǎng)回暖明顯  小陽(yáng)春或提前

雖然1月不是傳統(tǒng)政策窗口期，但不少城市繼續(xù)釋放穩(wěn)樓市舉措，尤其是房貸利率方面，不少城市下調(diào)到3.7%，有助于降低購(gòu)買(mǎi)成本。上海雖然沒(méi)有太多舉措，但是偏暖的信號(hào)對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)有推動(dòng)。長(zhǎng)假過(guò)后市場(chǎng)很快進(jìn)入工作狀態(tài)，兔年的第一批集中供應(yīng)房源早早推向市場(chǎng)，動(dòng)作快的樓盤(pán)下半月就開(kāi)始認(rèn)籌，確保市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定。從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，看房人數(shù)增多，入市意愿有所回升。通常3月市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)小陽(yáng)春行情，就目前房東掛牌以及新房市場(chǎng)的推盤(pán)積極程度來(lái)看恢復(fù)正常，一些網(wǎng)紅盤(pán)的推出也有助于帶動(dòng)購(gòu)買(mǎi)熱情，今年可能提前1-2周開(kāi)啟小陽(yáng)春行情。