中介費應由買賣雙方共同承擔，專家解讀二手房交易還有哪些待規范？

5月8日，住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），從十方面明確監管措施，加強房地產經紀行業管理，保護交易當事人合法權益，主要包含加強從業主體管理、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、規范簽訂交易合同、要提升管理服務水平、建立健全房屋交易管理服務平臺等。

多位業內人士表示，該《意見》對于行業未來的服務提升和收費方式變革都指出了方向，是規范和促進行業發展的政策。

(資料圖)

全面推行經紀從業人員實名登記，引導雙邊收費

房地產經紀行業是房地產上下游中的重要組成部分，據天眼查數據顯示，截至目前，房地產經紀相關企業近105萬余家，其中，2022年新增注冊企業15.7萬余家，新增注冊企業增速達18.6%；從成立時間來看，近63%的相關企業成立于1-5年內，成立于1年以內的相關企業占比近14.6%；從企業類型來看，75.9%的相關屬于企業有限責任公司。

加強房地產經紀行業管理，對于落實“房住不炒”，促進房地產市場平穩健康發展有著重要意義。

此次兩部門印發的《意見》，首先提到了要嚴格落實房地產經紀機構備案制度。為新建商品房銷售和存量房買賣、租賃提供代理、居間等經紀服務的機構，應當按照《房地產經紀管理辦法》規定向所在地住房和城鄉建設部門備案。

空白研究院院長楊現領分析稱：“經紀行業是典型的人力資源行業，對人的規范是一切的源頭，只有人員規范，行業才能規范，所以在人員實名登記、佩戴信息卡等方面，行業協會和經紀服務平臺都可以做非常多的工作?！?/p>

對于實行經紀人實名登記這一點，目前在深圳等少部分城市已經實行，58安居客研究院研究總監陸騎麟也提到，結合經紀人的評分體系對經紀人進行分級，讓服務和評級更好的經紀人能夠獲得更多客戶資源，也會有利于整個行業的服務水平的提升。不過，在其他市縣推行經紀人實名登記的情況之下，也需要和深圳一樣做好相關的配套措施，這樣才能對經紀人既有支持又有監督，從而經紀人能夠更好的配合相關部門落實該項政策。

值得注意的是，《意見》提到要合理確定經紀服務收費。房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

陸騎麟表示，在二手房的交易過程中，中介費一直是由房東和購房者各出一半的原則，只是在交易過程中購房者多數處于弱勢地位，從而中介費和稅費都由購房者承擔，即使房東愿意承擔中介費的話，其費用也會在房價中體現。

楊現領也提到，目前全國中介費平均不足2%，從國際市場看，已經處于較低水平。但是不同的是，國外中介費主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付，國內市場存在的問題，主要是買方承擔幾乎所有中介費和相關服務費，該政策明確指出，鼓勵雙向收費和衍生服務單獨收費，這有助于降低買方負擔，更重要的是賣方付費會促進行業的規范，搶單、返費等各種不規范不透明的收費亂象將得到一定程度的凈化。

嚴格實行明碼標價，推動經紀行業步入高質量發展軌道

《意見》還提出，嚴格實行明碼標價。房地產經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準；以及嚴禁操縱經紀服務收費，經紀機構不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺不得干預經紀機構自主決定收費標準。

“嚴格實行明碼標價”也是本次《意見》的一大亮點。楊現領分析表示，根據政策建議，收費之前要明確公示，還要當事人簽字，這一點非常重要，國外成熟市場的做法是收費標準要寫入委托合同，收費標準前置確定，這樣就避免了后續的費率爭議，所以，這個公示和簽字，對于經紀行業的費率收取和經紀人權益保護，也提供了依據。

另外，針對“嚴禁操縱經紀服務收費”這一條，專家們也表達了自己的看法，陸騎麟提到，以往在二手房買賣過程中，中介費都是上下家（即賣方和買方）各付一半，而上家會把中介費轉嫁給下家，部分中介公司把這種市場約定俗成的情況，視為向購房者單邊收費的行為，因此利用其支配地位，在原來的經紀服務收費基礎上再次向賣方收費，并且這部分費用賣方也大多會轉嫁給購房者，由此變相推高房價。而《意見》中提出嚴禁操縱經紀服務收費的行為有利于房價穩定。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。中介代理的房產交易，既是服務買方，也是服務賣方，理應二者都承擔服務費用。而且，應該將服務全流程分成清晰的鏈條，對每一個環節，都應該明確服務的具體內容、服務標準，并給予此來合理定價，并將這些寫進三方合同。

“本次《意見》與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動產交易流轉過程中的各種非必要成本，以及其中讓購房者買單欺詐和亂象。只有消除這些成本，將合理的成本顯化出來，經紀行業才能步入高質量發展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環才能實現?！崩钣罴窝a充道。

此外，在違法違規行為整治方面，《意見》顯示，各地住房和城鄉建設部門要將規范房地產經紀服務納入房地產市場秩序整治的重要內容，會同有關部門依法查處“黑中介”、侵犯個人信息合法權益等違法違規行為，曝光典型案例。對收費明顯高于市場平均水平的房地產經紀機構，住房和城鄉建設部門會同市場監管等部門采取約談等綜合措施進行重點監管。市場監管部門會同有關部門依法查處不按規定明碼標價、操縱經紀服務收費等違反價格和反壟斷法律法規的行為。對房地產經紀機構相關違法違規信息，市場監管部門要依法依規納入國家企業信用信息公示系統。