政策調(diào)控不斷加碼 北京二手房市場出現(xiàn)全面冰凍

9月28日，北京商報記者從中原地產(chǎn)研究中心了解到，隨著各種調(diào)控政策的升級，北京二手房市場出現(xiàn)全面冰凍，截至9月27日，二手房成交量只有1萬套左右，預計全月只有1.25萬套。以1.25萬套計算，該成交量較8月的15942套驟減超3000套，下降幅度約21.6%;與今年3月份最高點22172套相比，成交套數(shù)減少約1萬套，下降幅度高達43.6%。“降溫”的背后，是政策調(diào)控的不斷加碼，也是貸款額度收緊直擊“要害”。

政策調(diào)控“打補丁”

疫情過后，購房積壓需求得到釋放，加之“學區(qū)房”概念受熱捧、信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等因素影響，北京二手房交易曾經(jīng)歷過一輪上漲“熱情”。然而“熱情”過高，也成為政策關注的重點，整頓“學區(qū)房”炒作亂象、嚴查違規(guī)資金流入樓市、打擊假離婚買房等政策接連落地。

今年7月，北京西城區(qū)嚴格落實號稱史上“最狠”學區(qū)房政策——多校劃片，迅速拉開了學區(qū)房降價的大幕，傳統(tǒng)“頂級學區(qū)”德勝、月壇等大幅降價案例層出不窮。有媒體曾報道稱，德勝一套房齡40年，建筑面積為38平方米的“老破小”，最近以“低價”完成交易。不到兩個月時間，同一套房子的差價卻達到了120萬元。

今年8月初，北京市住建委發(fā)布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，也徹底封堵了“假離婚”買房問題。夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起三年內(nèi)，任何一方均不得在該市購買商品住房。政策調(diào)控“打補丁”，澆滅了北京剛剛熱起來的二手房市場。

二手房市場信貸收緊

除上述政策調(diào)控“打補丁”外，二手房市場信貸全面收緊則可謂直擊“要害”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，二手房市場信貸收緊，全面抑制換房客戶。其表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，特別是最近各地開始加強二手房價格管控，很多城市公布的網(wǎng)簽成交量開始滯后市場，實際市場跌幅比網(wǎng)簽更大。二手房市場放款難，已經(jīng)全面抑制市場活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當下貸款周期已經(jīng)超過3個月，年內(nèi)放款難的情況持續(xù)下，市場成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點。

根據(jù)之前北京商報記者的調(diào)查，北京多家銀行分行以及支行表示已無房貸額度。同時，資質(zhì)審核也日益趨嚴，部分銀行表示，客戶有未還清消費貸或信用貸的，有可能會影響房貸的審批額度，甚至不能通過審批。審批時間延長、放款周期延長，將直接影響到購房者的買房熱情，甚至部分購房者暫時“失去”貸款資格，基本上限制了超一半的購房需求。

去年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，建立了銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，自2021年1月1日起實施。

《通知》根據(jù)銀行資產(chǎn)規(guī)模及機構類型，分五檔對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%;第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%，并根據(jù)實際情況對占比超標的銀行設置兩年、四年調(diào)整過渡期。監(jiān)管“紅線”出臺后，多家銀行房貸額度超標，這也是信貸政策不得不收緊的主要原因。

新房市場受影響

市場情緒總是一致的，北京二手房市場降溫，新房市場也未能幸免。“我們7月的網(wǎng)簽還很好，8月就掉了，9月就更嚴重了，不是因為沒客戶，都是二手房等著置換的。”順義某項目營銷總向北京商報記者透露，最近自己頻繁向總部申請，希望批準給交了首付、但因二手房置換原因暫時騰不出資格的購房者寬限換房周期。他們與購房者溝通得知，大部分購房者目前均卡在賣房時，買方信貸批不下來。

“感覺是一瞬間，7月我們一天一套的速度，現(xiàn)在就全面擱置了。”但這位營銷總也直言：“大家都搶回款，總部原來給我們就3個月，現(xiàn)在又是年底涉及年報，估計挺難的，但不寬限成交也卡在這，沒辦法。”

張大偉稱，北京樓市已經(jīng)明顯地進入了下行通道。要警惕市場急速下調(diào)后出現(xiàn)價格戰(zhàn)，按照目前情況，大部分企業(yè)對第二輪集中供地積極性不大，市場全面降溫，企業(yè)資金鏈壓力越來越大。這種情況下，不排除部分新入市項目開始價格戰(zhàn)的可能性。

當新房與二手房的價格出現(xiàn)明顯倒掛，二手房市場的回溫還有一段長路要走。事實上，二手房的上漲動力已經(jīng)遭到新房“情緒”的削弱。目前北京的政策核心是“穩(wěn)地價”，第一批集中供地整體溢價率不過10%左右，處于全國較低水平，多宗地塊因觸及“雙限”而轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序。

北京第二批集中供地在路上，北京商報記者也有相關統(tǒng)計，溢價率整體不超過10%，最高溢價率也不過15%，且通過加入了現(xiàn)場搖號、競現(xiàn)房等新的競價方式，進一步遏制地塊高溢價的產(chǎn)生。