戴德梁行：上海一季度寫字樓市場積極向好整體零售市場升溫大宗成交蓄勢待發

上海，2023年4月12日——4月12日，享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2023年上海一季度市場回顧媒體發布會，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易投資市場和產業地產市場進行多維度的解讀。

上海寫字樓市場積極向好 新項目賦予板塊新活力

(資料圖片)

伴隨回歸常態化的生活工作節奏，上海寫字樓市場逐步回暖，2023年一季度，甲級寫字樓凈吸納量13.7萬平方米，比去年四季度上揚58.1%。受較高供應量的影響，甲級寫字樓整體空置率升至17.31%，比去年四季度上揚0.61%；平均租金基本維穩，一季度甲級寫字樓平均租金8.11元/平方米。

從供應表現來看，一季度，有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米新增供應。核心區2個，分別是黃浦核心的“凱德晶萃廣場”及長寧核心的“海粟文化廣場”；新興區3個，分別是普陀的“信泰中心”、閔行的“萬源城開中心”以及徐匯濱江的“徐匯藝島”。入市新項目將為板塊注入新活力。

企業表現來看，外商對上海投資預期和信心保持熱度，外資成交比重繼去年四季度以來保持在50%以上。行業表現來看，本季度，醫療健康表現突出，與貿易制造、TMT及金融業共同引領行業發展。知名大型醫藥公司偏愛前灘板塊。貿易制造業，新商圈帶來新機遇，蘇河灣成為輕奢等生活消費品牌新寵地，伴隨普陀新項目的交付，該板塊未來也將逐步崛起。金融行業，證券、保險、基金等傳統金融仍是市場主體，陸家嘴(600663)及周邊區域行業高度聚焦，而在南京西路沿線以資本、投資類金融業續租堅挺。對于TMT行業，商務區內主要以網絡、軟硬件服務平臺為主，近期虹橋板塊引入較大租戶。

戴德梁行中國區項目及企業服總裁魏超英表示，2022年盡管受到疫情沖擊，但上海經濟總量仍保持全國經濟中心城市首位，新設企業數量整體仍增長。今年《上海市加強集成創新持續優化營商環境行動方案》發布，伴隨經濟全力復蘇及營商環境不斷優化有助于今年新設企業再攀新高。行業發展來看，擴大內需及上海持續發展消費經濟有助于推動零售貿易行業更上臺階。基于數字經濟上升到國家戰略及上海打造可信數據經濟試驗區，數字經濟產業將長足發展。2025年規劃上海全球生物醫藥研發經濟和產業化高地發展格局初步形成，醫療健康行業提質加速。對于企業而言，疫情后，對外開放力度加大，將促進外資總部經濟壯大。

新促銷費政策持續營造消費氛圍，助力上海整體零售市場升溫

2023年開年，上海市商務部制定全年促消費活動方案。2023全年促消費活動從2月起貫穿全年，將舉辦第四屆“五五購物節”和六大主題消費季活動。其中，國資國企系統舉辦“國潮四季、美好生活”主題促消費活動，聯動一批重點展會、賽事、演出，實現“季季有主題，月月有展會，周周有場景。”基于貫穿全年的促銷費政策，第一季度的“迎春消費季”啟動，并將持續至四月底，上海各區的重點商圈將在此期間圍繞賞花踏青、春日煥新等主題，推出一批豐富多彩的促消費活動，助力上海消費市場持續升溫。

一季度核心商圈新開商業均為改造項目，項目內均以全國首店為亮點

一季度優質開發商的零售物業新天地（301277）時尚二期及百聯ZX創趣場。新天地時尚二期為瑞安集團又一改造巨作，項目體量為2.7萬平方米。50%面積為中國、上海首店、旗艦店，包括USM全國首店、ARKET上海首店等；零售商戶比例從59.8%提升至82%，并創新更為豐富的復合社交空間。百聯ZX創趣場體量5,400平方米，以ACGN為核心的二次元文化由多元分支的小眾圈層構成，同時引入大量二次元的全國首店。

一季度前沿商業熱點：

退稅消費新熱點：2023年第一季度上海退稅消費“全國第一”。 1-2月，退稅消費呈現高速增長，境外人士在滬退稅消費達1.1億，同比上升560.48%，平均客單價達21.42萬元，同比上升40.28%；而主要商圈起到重要拉動作用，小陸家嘴-張楊路商圈與南京東路商圈退稅額同比增長較為明顯，分別增長達4994.01%、8522.41%。另有徐家匯（002561）商圈、南京西路商圈分別增長達805%和602%；

首店經濟新突破：去年上海新設首店1073家，新增規模繼續領跑全國，其中餐飲業是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%；占全年新增首店的比重達到69.6%，較2021年提高9.7%；零售業新增首店251家，占比達23.4%。2023年1-2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業首店達到113家、52家，占比62%、29%；娛樂業首店9家，服務業首店7家，合計占比達9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業街區已經成為首店在上海的重要載體。

載體與活動的“煥然新生”：從近期已開業載體來看，通過舊改“煥然新生”的商業載體已不再少數。新開業的優質物業紛紛通過打造主題活動，模糊商業載體與活動的邊界。

戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九表示，2023年開年無論是政府、開發商還是消費者對零售市場都充滿信心。在促進大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國的零售市場加速回暖。展望未來，退稅消費及首店開店率取得“全國雙第一”，預示著上海目標作為國際消費中心城市已取得顯著的效果，更見預示著未來上海對于國際消費者的吸引力大大增加。同時國內外品牌方對于上海零售市場信心有增無減。3月底上海虹橋機場國際、港澳臺航線復航，上海國際郵輪母港恢復常態化運營按下“重啟鍵”，也預示著未來上海將接納來自全世界的消費者。同時從品牌端的角度來看，新開業的首店引起休閑娛樂業態的熱潮，今年也將會有不少國際小眾品牌入駐上海。通過對2022年及2023年1-3月首店開業品牌分析，不少新開業的小眾品牌端在載體選擇上也有一些新思路與新趨勢；更加傾向于核心商圈內經營時間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體。既有資產在大消費的背景下，核心商圈的優質資產面臨繼續更新的現狀。

三年疫后首季，上海大宗成交蓄勢待發

疫后第一季，上海大宗交易市場共錄得20筆、合計117億元成交，低于去年同期水平。但考慮到去年四季度放開后投資活動的停滯，以及大宗交易的時滯性，預計成交數字復蘇將在下半年逐步體現。

在買家類型方面，2023第一季度投資型買家占比64%，其中內資投資機構，如建信信托、華潤資本等，表現亮眼；內外資方面，2023第一季度外資買家占比41%，雖數字上回升明顯，但排除樣本因素，實質上外資目前在投資上總體還是持謹慎觀望態度。

關于物業類型，辦公/研發辦公以超60%的占比穩居成交首位。公寓類型物業持續受到機構投資者追捧，一季度已錄得3筆投資目的的公寓交易。與此同時，新田360廣場的單筆成交顯著提升了零售類型物業的占比，但實際基本零售類型物業在投資谷底位置。

展望未來，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強提出以下預測：

1. 地產政策企穩，投資活動復蘇態勢明顯，成交數字預計將在下半年集中體現。

2. 隨著發改委236號文超預期時間的發布，今年預計將至少有首單商業類REITs發行。配合商業銷售額的回升，投資人對零售商業項目的投資意向有望顯著提升。

3. 得益于良好的租賃基本面、政策支持，以及相對清晰的退出路徑，機構投資者對于長租公寓的熱情仍將延續。

4. 得益于目前國內寬松貨幣環境以及不動產私募投資基金試點，更多機構LP有望入局、助力頭部人民幣地產基金。

華東高標倉庫租賃市場需求復蘇

一季度，華東高標倉庫租賃市場需求開始復蘇。上海市整體市場需求仍然表現為旺盛態勢，上海市高標倉庫市場平均租金環比微漲0.6%至48.4元/平方米/月，市場空置率環比下降3.4%至7.3%。江蘇省及安徽省受制造業需求復蘇影響，租賃問詢表現積極。江蘇省高標倉庫平均租金環比微漲0.3%，至34.2元/平方米/月；市場空置率環比微升0.5個百分點至10.8%。安徽省高標倉庫市場平均租金環比微漲0.3%，至27.8元/平方米/月；空置率環比下降7.4個百分點至7.5%。浙江省高標倉庫市場整體表現較為平穩，平均租金與上季度基本持平為35.6元/平方米/月；空置率環比上升3.1個百分點至18.1%。

冷鏈市場預制菜行業需求旺盛

預制菜相關產業逐步擴張，帶動冷鏈市場發展。得益于消費者對于食品便利的追求及餐飲連鎖門店的發展促使預制菜品的市場需求量快速增長，預制菜行業的業務不斷拓展。此外，預制菜食品制作及倉儲冷鏈物流建設受到政策鼓勵及支持，上海市市監管局已于今年1月發布《上海市預制菜生產許可審查方案》，杭州市商務局于今年3月發布《關于加快推進杭幫菜研發和預制菜產業高質量發展的實施方案（2023-2025）（征求意見稿） 》，此類政策保障預制菜行業建設的標準化，促進預制菜行業規范化發展。預計未來冷鏈市場需求將保持旺盛態勢。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵表示，受疫情防控措施優化影響，一季度華東地區倉庫租戶結構較上季度有所變化。制造業相關的租賃需求開始增長。市場消費復蘇，居民對多功能及高品質的家電需求持續提升。此外，家電制造業線上線下（300959）結合的銷售模式推動行業擴張。生活消費品類制造業租戶如白色家電類的租賃問詢較上季度有明顯上升。本季度電商市場需求減弱，電商及快運快遞問詢有所減少，且電商在布局方面選擇不繼續擴租。電商、快遞快運及3pl仍為華東租賃市場的主要租戶。