房屋裝修改造不能任性 情形嚴重要擔刑責 世界新消息

隨著社會進步和人們生活水平提高，為了居住更舒適，房屋更美觀，很多業主在裝修上花費了大量心思。其中不乏一些業主存在誤區，認為房屋是個人私有財產，從而忽視了裝修安全，裝修過程中出現大量拆、改、擴等違法違規行為，從而可能會對房屋結構造成破壞，影響房屋整體安全。

(資料圖片僅供參考)

近日，兩則新聞引發公眾關注和熱議：哈爾濱一租戶私拆承重墻，導致該樓棟4層至21層出現不同程度的墻壁開裂情況，200多戶居民被緊急疏散無法回家，預估損失高達1.6億元；無獨有偶，廣州某小區業主在裝修時私拆承重墻，導致樓上房屋地板下沉、墻體開裂……因承重墻引發的事故近期頻發，再次敲響關于住宅施工安全的警鐘。

承重墻作為建筑的“生命墻”，私自拆改是否違法？法律后果由誰承擔？本文將對相關房屋裝修改造相關的法律問題進行普法和解讀。

【新聞事件】

據媒體報道，廣州市白云區某小區一業主裝修時私拆承重墻致樓上部分墻體開裂，該事件與哈爾濱居民樓被強砸承重墻致使多樓墻體開裂事件，同樣引發各方高度關注。

據了解，事發小區一位2樓業主此前私自拆除房屋承重結構，破壞承重梁和剪力墻，致使樓上住戶部分墻體出現裂縫，部分業主出于安全考慮已暫時搬離。

事故發生后，業主們曾委托相關房屋鑒定公司，對204室和304室進行房屋安全鑒定。報告顯示，204房部分結構梁被拆除，個別剪力墻有開洞及局部拆除現象。兩間房的損傷情況均符合“嚴重損壞”標準。其中，204房結構構件拆除及改造，嚴重影響該建筑結構的安全。

今年5月，當地街道辦事處發布致業主公開信表示，事發后，住房建設交通局和街道辦事處第一時間就此事件進行調處，該區住房建設交通局已就相關情況進行立案查處，并已在4月8日至18日完成了臨時加固支撐工程。

街道辦事處還在公開信中表示，經過專家勘察研判，目前建筑物整體結構穩定可控，人員無需轉移，但需要盡快開展永久性加固補強施工。目前，已委托廣州市多家專業機構，開展安全性鑒定檢測和永久性修復加固補強工程的設計和施工。

【律師普法】

何為承重墻？如何判斷承重墻？

承重墻，被稱為建筑的“生命墻”，指支撐著上部樓層重量的墻體，是支撐建筑的脊梁，也是決定室內安全的一個重要部分。承重墻是經過科學計算的，如果在承重墻上打孔裝修，就會影響地基的穩定性。

承重墻雖然位于業主家中，但其仍屬于共有部分，業主對墻體的使用不得破壞其基本功能。根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定，建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、樓梯、避難層、設備層或者設備間等結構部分應被認定為共有部分。

如何判斷是否為承重墻？業主一般可以通過房屋戶型圖來查看判斷，標注為黑色的墻體都是承重墻。另外，還可以從墻體厚度來判斷，非承重墻的厚度較薄，通常只有12厘米左右，而承重墻的墻體一般比較厚，至少都在24厘米以上。此外，從結構類型來看也可以判斷，如果是磚混結構的房子，那么所有墻體都屬于承重墻；如果是框架結構的墻體，一般只有室外墻屬于承重墻體，其他為非承重墻，具體以實際情況為準。

業主拆除承重墻有哪些法律后果？是否要承擔刑事責任？

私拆承重墻，不僅影響自己所在的房屋，還會影響同一棟樓或者同一單元的其他房屋，還會危及建筑物整體性、抗震性和結構安全性，并給整幢樓房造成安全隱患，行為人因此可能會受到行政處罰、民事賠償乃至刑事懲罰。

從《民法典》規定來看，如果確有私拆承重墻或者其他違法裝修的行為，無論是業主大會、業主委員會，還是被侵權的當事人或者利害關系人，都可以對此行徑主張相應權利。民事救濟途徑包括要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。其中，賠償的損失包括房屋鑒定費、加固設計費、加固費以及房屋價值降低的損失。

從行政角度來看，私拆承重墻違反了《建設工程質量管理條例》第69條規定，涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程，沒有設計方案擅自施工的，責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款；房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

從刑事責任角度來說,私自拆除承重墻的行為讓樓房變危樓,危害公共安全,涉嫌構成以危險方法危害公共安全罪。

法條鏈接：

我國《建筑法》第70條規定，違反本法規定，涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程擅自施工的，責令改正，處以罰款；造成損失的，承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《刑法》第115條規定，以其他危險方法致人重傷、死亡或者使公私財產遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。過失犯前款罪的,處三年以上七年以下有期徒刑;情節較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役。

如果是裝修公司施工過程中非法施工，或者誤導業主制訂非法施工方案，裝修公司要承擔怎樣的責任？

裝修公司作為專業裝飾裝修企業，應確保裝修行為合法，即便拆改承重墻的方案系經業主同意的，未經法定流程，亦不得私自拆改，否則應就其過錯行為承擔相應的賠償責任。

對于承擔連帶責任的裝修人和裝修公司，受損居民有權請求部分或者全部連帶責任人承擔責任。對于裝修人和裝修公司的責任份額，根據各自責任大小確定；難以確定責任大小的，平均承擔責任。實際承擔責任超過自己責任份額的連帶責任人，有權向其他連帶責任人追償。

若明知或應當知道甚至誤導業主制定非法施工方案，造成嚴重后果的，裝修公司和相關責任人可能還要承擔相應的刑事責任。

法條鏈接：

《民法典》第1165條規定：行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。依照法律規定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第33條規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

物業公司需要對業主違法拆改裝修承擔責任嗎？

物業服務公司接受業主大會的聘請，收取物業服務費，應當按物業服務合同約定及法律規定履行相應義務。物業公司是否需要承擔責任，需看物業公司在業主裝修前，裝修中有無履行提示、巡查、制止和報告等監管責任。若物業公司未盡到提示和制止義務，應當對違法裝修人造成的損失，承擔一定的賠償責任，造成特別嚴重后果的，同樣可能面臨刑事處罰。

物業公司有義務向業主提示合理的注意事項，如業主在裝修過程中裝修用料的放置、裝修時間的限制、裝修內容的限制等事項，包括禁止行為和相關注意事項向業主作出提示，從而盡可能避免業主在裝飾裝修的過程中對建筑物尤其是建筑物的共有部分造成損害。如果物業公司未盡提示義務，由此造成裝修業主損害其他業主利益，或造成他人損失的，物業公司將承擔一定比例的責任。

法條鏈接：

《民法典》第945條規定，物業公司作為小區的管理人，對于業主裝修行為、裝修現場負有檢查義務。發現違規行為負有制止，和向有關部門報告義務。

《北京市物業管理條例》第79條規定，業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議，并配合其進行必要的現場檢查。協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內容。業主或者物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協議，或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物業服務人應當及時向有關主管部門報告。

如果業主出售房屋時隱瞞了承重墻被破壞的情況，需要承擔責任嗎？

業主出售房屋時，如果隱瞞了承重墻被破壞的情況，在法律上屬于違反了誠實信用原則，售房人依法應該承擔違約責任。

誠實信用原則是《民法》中最重要的基本原則之一，適用于民法的整個領域，民事主體行使任何民事權利、履行任何民事義務，都應當遵守這一原則。誠實信用原則要求秉持誠實，恪守承諾，這是維護正常的市場秩序的前提和基礎。

法條鏈接：

《民法典》第7條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第509條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

文/高瑜（北京中征律師事務所律師）