31宗地塊收金超850億元！北京上半年土拍結束，“馬甲”拿地再現江湖

本文來源：時代周報 作者：宋然

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6月30日，房山和平谷兩宗地塊競拍完成，北京上半年土拍收官。據時代周報記者統計，今年上半年，北京共出讓住宅用地31宗，合計攬金約857億元。

當天，北京共計出讓3宗地塊，房山長陽地塊無人報名暫停出讓。另兩宗地塊均只有一家開發商報名，故均以底價成交。房山城關地塊由建工以8.81億元拿下，平谷地塊則由辰禾嘉業以4.9億元拿下。上述三宗地塊位置均較遠，平谷屬于遠郊區，因此土拍表現較為平淡，與此前幾宗大熱地塊的出讓形成鮮明對比。

回顧上半年北京土拍市場情況，冷熱不均是最大特征。今年上半年的土拍高潮出現在3月23日、6月1日和6月14日，多宗大熱地塊出讓，吸引超過百家房企同臺競爭。

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3月23日，朱辛莊地塊吸引了42家房企參與競拍，競爭異常激烈。價格觸頂之后轉為現場搖號，中簽率僅為2.38%。最終，“新面孔”上海大華以總價12.995億元拿下這地塊。

6月土拍市場更為火熱。6月1日，順義后沙峪地塊足足吸引了45家房企參與角逐，成為到目前為止參與企業數量最多的地塊。在最終搖號環節，同樣被“新面孔”福建雄旺以16.56億元拿下。

6月14日，北京再放出優質地塊。當天出讓3宗宅地，共吸引82家房企及聯合體參拍，且3宗地塊全部觸頂成交。當日收金109.94億元，地塊平均溢價率15%?！巴跽ā钡貕K海淀雙新村2宗宅地，因優越的地理位置共吸引了超過60家企業參與。其中一宗地塊由來自廣州的越秀以79.35億元拿下，成交樓面價88607元/平方米。

大熱之外，也有平淡。時代周報記者注意到，31宗住宅地塊中有12宗以底價成交，更有上述房山長陽地塊出現流拍現象。

土拍的冷熱交織，主要取決于地塊位置優劣。以朱辛莊地塊為例，它憑借海淀北、地鐵旁的標簽，并且有潛在的“碼農”消費群體支撐，在北京市場一直較為熱門。海淀雙新村兩地塊更是位于傳統西山別墅區，兩地塊容積率分別為1.05和1.2，是西山別墅區為數不多的低密地塊。無論是朱辛莊還是海淀雙新村地塊，背后都較為豐厚的客群基礎。

對此，合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示，整體來看，今年上半年北京土地市場的熱度高于去年同期，“住宅用地平均參與競買的企業數量是11.3家，而去年同期只有3.7家，今年整體熱度較高?！?/p>

郭毅還分析指出，眾多開發商競相搶購同一地塊，而一些地塊則少有人問津。這說明房企對熱點地塊有共同判斷。另一位不愿具名的市場分析師向時代周報記者分析，在目前市場環境下，開發企業買的是“確定性”。銷售環境尚未完全恢復，資金鏈仍然是企業最關心的核心指標。

北京土地市場另一個重要特征是“新面孔”越來越多。參拍企業既有首開、中建、建工、華潤、招商中海、越秀、中皋置業、保利、京投等央國企，也有上海大華、福建雄旺、石家莊創世紀等三家民企。

6月1日，福建雄旺拿下順義新城地塊，一時間業內熱議，福建雄旺到底是誰？

天眼查信息顯示，福建雄旺成立于2022年11月，注冊資本10億元，是一家以房地產業為主的企業。該公司實控人為施琳，尚無獨立開發的項目。福建雄旺名不見經傳，成立時間短。業內人士據此認為，它或許是某家大型房企的“馬甲”。

6月14日，順義新城第2街區地塊被石家莊創世紀以觸頂價格11.04億元競得，溢價率15%。天眼查信息顯示，石家莊創世紀實控人為劉學儉，這是石家莊創世紀首次進京拿地；6月16日，亦莊新城X47R1被中皋置業拿下。該公司成立于2018年3月，此前僅在南通拿地，是江蘇如皋市市屬一類地方企業，這也是它首次進京拿地。

熱門地塊吸引眾多房企競爭，新面孔越來越多，“馬甲”拿地現象又開始出現。針對這一現象，北京規自委4月發布補充公告，規定同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買。

這一調整使得“同一集團成員企業”不再成為“對手”，有利于行業發展及集團成員企業內部間資源調配。這也可以有效抑制通過增加關聯企業參與數量從而提高搖號中簽概率的情況發生。

時代周報記者還注意到，以前一些較為嚴格的限制措施開始放松。此前，按競拍規則，競得人在完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，不得以任何直接或間接的形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方。

然而在6月1日的土拍中，該限制得以調整。這意味著在房企競得地塊之后，可自行決定后續是否引入其他房企聯合開發，這將大大緩解拿地房企的資金壓力，為后續開發留出更大空間。