多城下調競拍門檻，第三批集中供地規則優化能否帶動地市回暖？

22城第三批集中供地開始啟動。截至10月27日，無錫、南京、蘇州和深圳已經掛牌第三批集中供地，從競拍時間來看，預計多數城市將在11-12月集中出讓。

值得關注的是，隨著第二批集中供地流拍、撤牌率明顯上升，土拍趨冷，南京、蘇州等地在第三批集中供地計劃中，競拍規則已出現放松跡象。對此，業內人士預計，在穩地價、穩房價、穩預期下，重點城市第三批集中供地或做出優化。與此同時，在各地供地計劃不達標的壓力之下，優化地塊的出讓條件，提高房企拿地意愿也是當務之急。

南京、蘇州等城市明顯下調競拍門檻

10月25日，蘇州掛牌第三批集中供地，共推出26宗地塊，總出讓面積203.5萬平方米，總起始價405.61億元，計劃于11月24日開始出讓。與第二批集中供地相比，蘇州第三批集中供地的數量及面積均明顯增加，共增加5宗地塊，出讓面積增幅達到45.2%。

而從蘇州第二批土拍結果來看，土地市場降溫明顯，大多數地塊以底價成交。為此，第三批集中供地在出讓規則和要求上出現了一定程度的放寬。

據億翰蘇州研究中心分析，蘇州第三批次地塊的保證金全部下調至30%，而第二批集中供地中除吳江區出讓地塊保證金為30%外，其余區域保證金比例大多為50%。

此外，第三批次地塊不僅將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場指導價（除園區地塊外），這也意味著取消了因超溢價而需提前支付尾款的要求。這在一定程度上減少企業需提前支付二期土地款的壓力。

而計劃于11月25日出讓第三批集中供地的南京，在10月24日掛牌了61宗地塊，也同樣調低了拿地門檻。南京第三批集中供地總出讓面積274.16萬平方米，總起始價482.86億元，將按“限房價、定品質、競地價”的方式出讓。

對比來看，南京第二批集中供地中有11宗土地要求不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓，而第三批集中供地，這一約束則取消了。在房企資質方面，第三批供應地塊全部要求資質為三級及以上，此前多數要求二級甚至一級。

同樣將于11月25日競拍的深圳，在10月27日集中掛牌了第三批11宗地塊，總規劃建筑面積約192萬平方米，總起始價352億元。據深圳市規劃和自然資源局表示，本批次用地掛牌方案延續了第二批次用地成功出讓經驗。

根據深圳第三批集中供地出讓規則，除2宗地塊擬用于建設出售型人才住房用地外，其余9宗地塊均采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。其中包括限出售型人才住房面積/可售公共住房面積，以及競出售型人才住房面積或可售公共住房面積。相比第二批供地，深圳此次沒有出現競自持的規定，這也被業內人士評價為土拍規則略有寬松。

據悉，深圳土地市場供貨緊缺，第二批供地在諸多城市土拍轉冷的情況下，只有深圳仍有房企積極舉牌。在多宗土地競拍中，突破最高限價標準，進入競公建面積階段。

優化“出讓條件”以提升房企拿地意愿

“考慮到當前房企面臨較大的資金困難，為避免大比例的土地流拍，競拍門檻將有一定程度的放松?！笨硕鸱治鋈耸空J為，蘇州、南京兩城均為熱點城市，在第二輪土拍中表現尚可，這樣來看，流拍率較高的部分城市競拍放松的可能性更大。

在中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜看來，此前，重點城市響應中央“穩地價”要求調整土拍規則，但第二批集中供地與市場下行周期及企業資金承壓時點重合，市場整體明顯降溫，超兩百宗地塊流拍或被撤牌，“從目前來看，除政策調控頻繁、市場調整壓力、房企資金承壓等因素外，第二批次地塊的初始價格、捆綁限制、試點規則、品質要求等出讓條件限制，也是房企觀望情緒上升和流拍撤牌上行的一個重要原因?！?/p>

“基于部分重點城市可售庫存整體偏低、涉租賃用地流拍撤牌等原因，重點城市土地市場低迷態勢亟須改善。”陳文靜預計，第三批次地塊或將從參拍門檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價格、試點規則和品質要求等方面做出調整，優化地塊的“出讓條件”，提高房企拿地意愿，促進土地市場平穩運行。

另據克而瑞分析，雖然“兩集中”新政之后，大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度，但從重點城市1-10月宅地實際成交規模來看，除廣州、深圳已完成全年宅地供應計劃超八成外，其他大部分城市如北京、鄭州、寧波、廈門、濟南等供地完成情況均相對偏緩。而隨著第三批土地密集入市，為完成全年供地計劃，供地計劃完成率不高的城市預計進一步加大宅地供應量。

展望：拿地“盛況”難再現？

值得關注的是，受部分房企財務風險的影響，一些地方在土地競拍門檻下調的同時，對于房企的資格要求也在提升。其中，蘇州第三次集中供地對于參拍企業資質及資金來源的要求更為嚴格，比如審查資金來源，并在嚴防金融風險、禁“馬甲”參拍同時，要求聯合競買的各方均具有房地產開發企業資質。

對此，克而瑞分析人士認為，市場資金實力雄厚的企業仍存在較好拿地機會，預計市場熱度分化延續。

在陳文靜看來，9月底以來，中央連續釋放維穩信號，市場短期內有望改善，但“房住不炒”基調下政策調控難言大幅放松，房地產市場壓力仍在。預計第三批集中供地在土拍規則和出讓條件的優化下，房企拿地預期或將邊際改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉，但市場熱度分化態勢依舊延續。

億翰智庫分析人士則認為，接下來，行業投資將觸底回升，但幅度或有限，第一批集中供地的“盛況”難再現；國企、央企以及部分財務和經營狀況優良的民企具有較強的應對外部環境波動和風險的能力，其在此輪供地中表現強韌，享受到了低成本拿地的紅利，接下來這些企業在競爭中仍具有明顯的優勢。