自5月以來，各地政府紛紛出臺租賃相關政策，尤其在保障性租賃租房的增量計劃上，出現了突破與落地。

今年5月以來，重點城市在保障性租賃住房領域不斷發力，通過新建、盤活存量的方式增加保障性租賃房源的供給。與此同時，這些城市也在不斷完善租賃市場的監管體系，保障租賃雙方權益，推動整體住房租賃市場的規范化發展。

對此，有業內人士表示，未來，我國住房租賃市場供給結構將逐步優化，租金水平也將更為平穩。

租購聯動，“長沙方案”增加租賃房源

5月11日，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組印發《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（簡稱《方案》），其中的亮點在于，納入試點的存量房，將不再納入家庭住房套數計算，這也是國內首次試點。此舉意味著，只要業主把房子交給政府指定的住房租賃企業并簽訂十年的租賃托管合同，那么，業主就可以再買一套房，不受限購政策的限制。

此次長沙新政出臺后，頗受業內外關注。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析指出，《方案》的出臺，不僅是對“房地產發展新模式”的探索，也是對保障性租賃住房發展建設過程中“因城施策”方針的具體落實，將通過全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，調動長沙整體房地產市場的積極性。

值得一提的是，《方案》提到，長沙按照“穩妥推進”原則，將先選擇具有租賃住房管理經驗的市屬國企——長房集團、長沙建發集團作為試點企業。此舉在趙然看來，是充分發揮國企主力軍、主渠道作用，承擔民生兜底保障的體現。

此外，《方案》還支持試點企業盤活社會存量住房，既可以用于租賃住房，也可以用于保障性租賃住房；定期核查盤活存量房供作租賃住房的出租運營情況，確保存量房按照要求，持續供作租賃住房，并符合租賃住房的運營管理要求，維護住房租賃市場租賃關系穩定；鼓勵試點企業成為從事委托經營的輕資產住房租賃企業，增加市場流動性。基于此，趙然總結稱，這是長沙創新式探索“國企承擔民生兜底保障+盤活存量房+機構化分散式保障性租賃住房”的發展新模式。

“在‘建立國內大循環與統一大市場’的政策背景下，長沙新政的出臺，也將持續調動有房源收儲能力和租賃住房運營能力的國有企業參與度，充分發揮機構化作用，從而有效解決傳統房地產租購環節信息不對稱的問題，降低各環節交易成本，最終推動房地產市場各參與方的利益優化和實現多贏、共贏。”趙然如是說。

在房東東公寓學院全靂看來，這項新政可謂是一舉兩得，一方面業主會更愿意將閑置的房屋交給有著政府背書的運營企業，同時也解決那些擁有多套房人群限購政策的限制，刺激力度非常之大；另一方面對政府來說，通過《方案》能夠從民眾手中獲取到大量房源，租賃住房的供應量一下子就上來了，保障性租賃房的房源也都有了。

多個城市保租房增量計劃實現突破與落地

除了長沙外，自5月以來，多個城市紛紛出臺租賃相關政策，尤其在保障性租賃租房的增量計劃上，出現了突破與落地。

5月11日，廣州市規劃和自然資源局官網發布《關于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》（簡稱《通知》）。《通知》提出，強化資源要素服務保障，加快發展保障性租賃住房，擴大保障性租賃住房供給。《通知》適用于實施前已建成的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等合法非居住存量房屋，以宗地或棟為單位按規定改建為保障性租賃住房；不能以宗地或棟為單位的，改建部分應當具有相對獨立性。

在兩天后，東莞市人民政府辦公室印發《東莞市發展保障性租賃住房實施意見》。其中提出，到“十四五”期末，東莞市保障性租賃住房總量不少于10萬套，力爭達到15萬套，其中2022年籌集房源不少于3萬套，2023年籌集房源不少于3萬套。

近日，荊州市亦出臺《荊州市發展保障性租賃住房實施方案》，明確“十四五”時期，荊州市力爭籌集保障性租賃住房16118套。其中，2022年，荊州市計劃籌集保障性租賃住房3247套。

值得一提的是，各地出臺的住房租賃政策，除了聚焦供應增量外，也在不斷完善租賃市場的監管體系，保障租賃雙方權益，推動整體住房租賃市場的規范化發展。

比如，5月10日，武漢市住房保障和房屋管理局發布關于征求《武漢市住房租賃資金監管操作指南（征求意見稿）》、《武漢市住房租賃租金（含押金）賬戶監管協議（征求意見稿）》意見的公告，亦引發業內不少關注。

全靂表示，武漢發布的征求意見稿詳細地將住房租賃企業如何納入資金監管的操作進行了說明。接下來，完成資金監管的住房租賃企業都將獲得官方給予的“許可證”，而沒有“許可證”的住房租賃企業也就意味著失去官方背書，租客權益將得不到保障。

業內：未來租賃市場供給結構逐步優化，租金更平穩

“小業主手里的存量住房提供了90%的出租房源供給，這決定無論是發展商品租賃住房市場，還是增加保障性租賃住房供應，都要以盤活存量住房和提高存量住房使用效率為重心。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥如是說。

趙慶祥表示，近期以長沙為代表的幾個城市出臺相關政策，一是調控創新，貫通了商品房買賣市場和住房租賃市場，使兩個市場相互促進，協同發展；二是問題精準，瞄準了存量房分配分布不平衡、使用效率不高這一根本性問題，出臺有針對性的措施盤活存量房；三是長短結合，從長期來看，能為新市民、年輕人提供更多的租賃房源，從短期來看，能刺激購房需求、提振市場信心。

不過，趙慶祥同時指出，租賃市場機構化、專業化、規模化的趨勢沒有變，經過三年左右的盤整后，預計未來幾年是住房租賃企業的健康、快速發展期。

“2022年，國家重點發展的是保租房，從各地推出的保租房政策來看，都是消化存量、拓展增量，很明顯，保租房會成為整個長租房市場的中流砥柱，預計接下來保租房的發展會進一步加速。”全靂分析稱。

展望未來租賃市場的走勢，貝殼研究院高級分析師黃卉認為，未來我國住房租賃市場供給結構將逐步優化，租金水平也將更為平穩。具體體現在保障性租賃房源陸續入市，新市民、青年人的租賃需求得到保障；住房租賃企業快速發展，通過其專業高效的運營管理體系，為市場提供品質化的租賃產品和服務；租賃立法加快出臺，重點城市也在不斷完善租賃市場監管體系，住房租賃市場走向規范化、成熟化發展，市場將為不同收入的人群提供相應的租賃產品和服務。