商改住后 深圳再限房企競地數量

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繼限地價、限售價、限安居型商品房建筑面積后，深圳第四批集中供地增設“第四限”，包括聯合競買主體在內的同一企業拿地數量最多不超3宗。若確定企業已競得第3宗后，該企業將自動喪失本批次中其他地塊的競買資格，而其此前報價仍有效。

此外，若出現地塊線上報價、現場競價或搖號環節有效競買人不足一人時，則該地塊不受此規則限制，此前的線上報價也繼續有效。從目前已公開的北京、無錫等城市第四批供地情況來看，該規則乃全國首例。

在此基礎上，深圳本輪土拍中繼續對公共住房的供給力度進行加碼，2宗地塊需整宗建設安居型商品房，其余5宗則需按照比例建設，最高占比為70%。

結合深圳第三輪集中供地結果來看，7宗地塊中有2宗以最高限價成交，4宗為底價成交，1宗地塊流拍，平均溢價率為4.98%。市場冷淡，房企積極性不高，競拍主力也多為深鐵、招商、華潤等“國家隊”成員。

其中，深鐵以60.38億元底價包攬了坪山3宗地塊；招商以底價15.03億元將龍華區福城街道A922-0823地塊收入囊中。華潤以27.5億元封頂價疊加競配建1600平方米競得寶安A208-0991地塊。

受此影響，為提高拿地熱情，給予房企一定的利潤空間，深圳本輪地塊的“最高限價”中不再包含室內裝修價格，以往的競自持以及競配建環節也將取消。這意味著房企在項目“定價”上可掌握著一定的自由度，并根據市場需求和產品定位，做差異化的裝修設計。

從供地數量上來看，深圳此輪土拍依然遵循“多批供應、小步快跑”供地原則，僅推出7宗地塊，主要分布在寶安、龍華、龍崗、光明等核心區域。改善職住平衡，優化空間資源配置的同時，還可提高中心城區居住用地的供應數量及品質。

除此之外，值得注意的是，10月中旬深圳曾公開文件表示，為優化用地結構，解決商業用地供應過剩，增加居住用地供給問題，對位于龍華新城核心地區、寶安中心區、寶安國際會展城、光明中心區等多個熱門片區的多宗地塊進行“商改住”規劃調整，調整后的地塊將于年度內第四輪供地中掛牌出讓。

業內人士表示，目前深圳商辦已嚴重過剩。深圳福田、前海等中心區商辦空置率提高。疊加產業轉型以后，新興企業對辦公空間需求減少，互聯網+需求也在下降。所以，控商辦，增居住，利用改善土地競價規則提高房企積極性才是深圳目前的發展思路。