報告：千億房企數量或減少至20家，需耐心等待預期修復

12月2日，據克而瑞地產研究中心發布的報告，前11月百強房企的累計銷售業績，無論從全口徑、操盤口徑還是權益口徑，同比下降皆超過四成。

按照克而瑞的預計，今年最終銷售能過千億的房企應該只有20家。而這一數字在2015年時為6個，2016年增至11個，到了2018年，在2017年16個的基礎上再次翻番，一躍增至29個。一直到2020年千億房企的數量增至歷史頂點，2021年千億房企數量與2020年持平，為43家。而今年的數量預計將“腰斬”。

在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數企業前11月的目標完成度均大幅低于2021年同期，部分企業目標完成度較2021年同期的降幅大于20個百分點。12月房企貨值供應、銷售去化壓力進一步放大。

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克而瑞在報告中稱，今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是主動調降全年目標。但從規模房企1-11月的業績表現來看，企業整體的目標完成情況明顯不及預期。

從成交面積來看，11月份房地產市場繼續探底，重點30城成交面積環比下降14%，同比跌幅擴至30%。

降幅的原因包括一方面，受限于國內疫情多點散發，不少城市市場陷入“半停擺”狀態，重點30城供應面積同比跌幅近四成。另一方面，市場信心缺失，受限于實體經濟持續承壓，居民就業及收入預期下滑，預防性儲蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。

百強房企銷售方面，11月百強房企中有近四成企業單月業績環比增長，其中21家企業的環比增幅在0%至30%之間，19家企業環比增幅超過30%。TOP30房企表現優于行業整體，僅1家企業的單月業績環比降幅高于50%，其余企業的環比降幅均在30%以內。

在12月1日克而瑞的房地產產品力發布會上，根據克而瑞發布，2022年商品房規模或縮減至14萬億元以下，行業規模拐點真正到來。另外，今年土拍市場大幅下降，會對2023年第一季度甚至整個上半年產生較大壓力，2023年獲獎者出現“史上最差”的月度成交，甚至可能會出現比歷年2月春季淡季更差的成交月份。克而瑞稱，目前各類紓困政策已“應出盡出”，對銷售促進作用有限。

克而瑞在報告中表示，目前“信貸、債券、股權”三箭齊發全面支持房企融資，“輸血”優質房企恢復經營“造血”功能，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。房企供給側改革已漸近尾聲，整體融資環境有望得到實質性改善。隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清。

但值得注意的是，多數房企當前仍然面臨較大的償債壓力，企業運營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。

展望未來，克而瑞認為隨著房企融資功能逐漸恢復，企業暴雷或將階段性畫上“休止符”，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對沖行業下行預期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到2023年二季度可能形成市場底。

另外，各線城市大概率重啟輪動修復。其中，核心一、二線城市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這類強二線城市，在市場出現走弱跡象及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交或將繼續走穩。弱二線及多數三、四線城市或將筑底徘徊，市場修復節奏將明顯滯后于核心一、二線城市，畢竟市場需求及購買力還需積累，市場真正回穩仍需較長時間周期。