央產房小區“蝶變”的共治經驗

芍藥池、牡丹園翻好了土，靜待播種時節；銹跡斑駁的健身器被拆除，裝上了嶄新的籃球架；樓道里的雜物被清理干凈，過道不用再小心翼翼側身走。走進西城區槐柏樹街北里17號院，任誰都看不出這是有著20年房齡的老小區。小區的變化始于全體業主親手選出了業委會和物業，物業費的收繳率也達到100%。居民們都說，居委會、業委會和物業組成了一套“鐵三角”，三方合力，共同治理小區。

改變舊貌業主謀劃選物業

槐柏樹街北里17號院建成于2003年左右，曾是典型的央產老舊小區。“剛住進來的時候，心里那個開心！”年過七旬的鄭永安是搬進小區的第一批住戶，也是業委會主任。他告訴記者，隨著小區樓齡越來越高，許多問題逐漸暴露出來。進出小區人員混雜、管道老化、電動車亂停亂放、樓道堆物堆料……這些問題一直持續到了“三供一業”改造的到來。

(相關資料圖)

2018年，將水、電、暖和物業管理職能從央企等中央產權單位剝離，轉由市場化物業實施管理的“三供一業”改造走進西城區，槐柏樹街北里17號院成了西城區房管局統計的全區首個“三供一業”移交后通過業主共同決策更換物業的小區。

隨后，一家物業公司被分配進來，然而每個月2.6元/每平方米的物業費卻怎么也收不上。“整個小區就幾個物業管理人員”“還不如過去單位管理”……居民對物業服務不滿意，成立了業委會，開始謀劃自己當家做主選物業。

管家上任老樓有了新變化

《北京市物業管理條例》出臺為業主選舉業委會提供了清晰的法定程序。然而，讓居民再次接受市場化物業公司進駐小區并不容易。“物業費不能少交或不交嗎？”“過去的物業公司就不給力，這回能行嗎？”一些居民的心里犯起了嘀咕。

為此，新選舉出的業委會和社區工作人員挨家挨戶解答疑慮。對于收物業費有質疑的居民，鄭永安拿出一個小本，一筆一筆給居民算賬：“物業可不是只管打掃衛生，公共綠化、電梯、小區安保、入戶維修，要把咱小區守護好了，都得花錢。”最終，90%以上的居民投票選擇了北京中實杰肯道夫物業公司。

“入駐小區之后我們首先摸排了小區的整體情況，從居民最期盼解決的難題下手。”物業經理楊春說，公共樓道清理是物業進駐小區做的第一件事。此后，物業還主動給小區實施綠化升級，在中心綠地里開辟出了兩處花園——芍藥園和牡丹園。“每到春天，大伙都圍著開得正好的花朵拍照，我們見了心里也高興。”楊春說。

三方合力達成共治新局面

從“管家”進駐到業主真正接受購買服務，不少老舊小區走了許多年，但在槐柏樹街北里17號院，這個過程卻挺順利。2021年和2022年，小區物業費的收繳率都達到了100%，今年剛到2月，物業費的預繳率也已達到98%。

“說實在的，剛啟用這家物業時我們心里也沒底。但現在，把家交給他們管，我們心里踏實。”20年的老住戶居民丁阿姨說。

居民口中的“踏實”，來自于“居委會+業委會+物業”的三方協同工作模式。對于槐柏樹街北里17號院，物業是央產房老小區里的新角色，要想取得居民信任，業委會和居委會的牽線搭橋必不可少。也正是得益于業委會、居委會與居民的深入溝通，才能讓物業大施拳腳。同時，物業積極為小區提供高質量服務，讓居民從心底接納了市場化物業服務，業委會和居委會開展工作也有了抓手。

如今，這套“鐵三角”工作模式已經在西城區廣安門內街道的多個央產房老舊小區落地，例如廣義街10號院，也是“居委會+業委會+物業”三方形成合力，其新引入的物業公司繳費率也達到了98%。