年報(bào)解讀丨新城控股：銷(xiāo)售回款率位居行業(yè)前列 商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入首破百億-當(dāng)前視訊

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻調(diào)整，規(guī)模房企進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段。在充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，新城控股立足經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)基本盤(pán)、堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，積極擁抱市場(chǎng)變化、穩(wěn)健發(fā)展。

3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2022年新城控股融資渠道持續(xù)突破，債務(wù)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入首超百億……地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了新城控股可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

融資渠道通暢 財(cái)務(wù)基本面穩(wěn)健

(資料圖片僅供參考)

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元；歸屬股東凈利潤(rùn)13.94億元；整體毛利率為20.03%，保持穩(wěn)定。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1048.83億元；物業(yè)出租及管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入92.24億元，同比增加15.75%。

現(xiàn)金流已成為房企發(fā)展的命脈。2022年新城控股債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、在手現(xiàn)金充裕。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，連續(xù)五年為正。

此外，2022年新城控股已償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券127.91億元。截至2022年底，新城控股期末融資余額為712.7億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。

隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，2022年房企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。作為示范房企，2022年新城控股成功發(fā)行多筆中期票據(jù)。據(jù)悉，2022年新城控股整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，5月新城控股憑借中債信用增進(jìn)和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW），順利完成10億元人民幣中票的發(fā)行。9月和12月，新城控股作為中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保民營(yíng)房企發(fā)債的首批試點(diǎn)房企之一，成功發(fā)行共計(jì)30億元人民幣的中期票據(jù)，票面平均利率為3.96%。

此外，新城控股在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元。本期美元債為2022年4月以來(lái)第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)，也是2022年2月以來(lái)第一筆純公司信用高級(jí)無(wú)抵押普通美元債。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好。截至報(bào)告期末，新城控股獲得各大銀行給予的授信總額度合計(jì)為1206億元。

進(jìn)入2023年，房企再融資環(huán)境回暖。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)80億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，多筆融資的成功發(fā)行，不僅體現(xiàn)出監(jiān)管部門(mén)對(duì)公司作為示范性房企合理融資需求的支持，也體現(xiàn)出資本市場(chǎng)對(duì)新城控股穩(wěn)定安全財(cái)務(wù)基本面的認(rèn)可。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持韌性 回款率位居行業(yè)前列

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，新城控股全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1160.49億元，銷(xiāo)售面積1191.52萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額1693.9億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積1792.9萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積2913.6萬(wàn)平方米，提前鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股共實(shí)現(xiàn)155個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積為2005.36萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末，共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬(wàn)平方米。

值得注意的是，2022年新城控股聚焦“有回款的銷(xiāo)售、有歸集的銷(xiāo)售”，全年實(shí)現(xiàn)全口徑資金回籠1329億元，全口徑資金回籠率為115%，位居行業(yè)前列，有效的資金回籠為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展提供保障。

土地儲(chǔ)備是房企可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。多年來(lái)，新城控股堅(jiān)持在全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)布局，目前已形成以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江中部、成渝等城市群為重點(diǎn)的布局體系。

數(shù)據(jù)顯示，新城控股一、二線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備約占總土地儲(chǔ)備的40%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線(xiàn)城市約占總土地儲(chǔ)備的22%。全國(guó)重點(diǎn)城市群、重點(diǎn)城市全面開(kāi)拓，相對(duì)優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富土地儲(chǔ)備保障了公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

新城控股在年報(bào)中表示，2023年計(jì)劃新開(kāi)工90個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積742.73萬(wàn)平方米，住宅項(xiàng)目286.07萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目456.66萬(wàn)平方米。計(jì)劃竣工211個(gè)子項(xiàng)目，預(yù)計(jì)竣工總建筑面積1958.69萬(wàn)平方米，其中住宅項(xiàng)目1125.63萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目833.06萬(wàn)平方米。

堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入首破百億

眾多周轉(zhuǎn)，多年來(lái)新城控股秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式。除了住宅之外，2022年新城控股商業(yè)延續(xù)較快發(fā)展勢(shì)頭，表現(xiàn)出良好的市場(chǎng)韌性。

數(shù)據(jù)顯示，2022年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次破百億，含稅租金收入達(dá)100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%，為新城控股提供了穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。

此外，2022年新城控股完成15座吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。截至2022年末，新城控股在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)面積達(dá)1319.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.13%。

2022年新城控股統(tǒng)籌商業(yè)資源，引入國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名及潮流品牌，因地制宜地結(jié)合地方特色品牌，高度滿(mǎn)足了地方商業(yè)需求，推動(dòng)城市行業(yè)內(nèi)容更新。截至2022年末，吾悅廣場(chǎng)合作品牌鋪位2.8萬(wàn)家，合作品牌總數(shù)1.1萬(wàn)個(gè)，聯(lián)發(fā)品牌57個(gè)，標(biāo)桿品牌53個(gè)，多元品牌矩陣匹配商業(yè)需求。

業(yè)內(nèi)人士表示，新城控股商業(yè)規(guī)模的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，已成為其他公司難以輕易逾越的護(hù)城河。2023年新城商業(yè)正式啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。

“新藍(lán)行動(dòng)”啟航 全年交付13.1萬(wàn)套房源

當(dāng)下，低碳環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展已是全球發(fā)展的主流趨勢(shì)。作為幸福生活的描繪者，新城控股踐行ESG理念，圍繞可持續(xù)發(fā)展的綠色理念和綠色認(rèn)證體系不斷優(yōu)化發(fā)展方向，通過(guò)智慧科技、綠色生態(tài)、打造場(chǎng)景化空間等多元手段，為住宅、商業(yè)等多領(lǐng)域賦能，打造綠色、健康、低碳的城市生活。

2022年是新城控股“新藍(lán)行動(dòng)”啟航之年。所謂新藍(lán)行動(dòng)，即通過(guò)綠色建造的管理藍(lán)圖，綠色低碳的運(yùn)維藍(lán)圖及綠色可持續(xù)的發(fā)展藍(lán)圖，以實(shí)現(xiàn)綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略。在“新藍(lán)行動(dòng)”引領(lǐng)下，新城控股在品牌發(fā)布、榜樣宣傳、實(shí)地參觀(guān)、全員參與多維度并行落地。

年報(bào)顯示，2022年新城控股圍繞“低碳節(jié)能設(shè)計(jì)”、“提升場(chǎng)地安全”、“綠色健康材料”、“健康舒適的居住環(huán)境”、“智能化系統(tǒng)”、“人文健康服務(wù)”等六大維度進(jìn)行設(shè)計(jì)，讓綠色健康居住區(qū)從藍(lán)圖落位現(xiàn)實(shí)。

此外，作為示范性房企，新城控股積極響應(yīng)“保交樓、保民生”的要求，于2022年新城控股實(shí)現(xiàn)241個(gè)批次、共計(jì)13.1萬(wàn)套房源的交付。

展望2023年，在“房住不炒”的總基調(diào)下，多元化的利好政策仍將持續(xù)加碼，市場(chǎng)有望走出底部，進(jìn)入緩慢恢復(fù)階段。

新城控股表示，在行業(yè)邁入“新模式”的背景下，三十而立的新城控股將繼續(xù)圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)方針，持續(xù)提升財(cái)務(wù)規(guī)劃能力、全面預(yù)算管控能力，做好現(xiàn)金流與凈資產(chǎn)之間的平衡；加強(qiáng)內(nèi)部融資管理體系和外部融資結(jié)構(gòu)性破局，竭力獲取股權(quán)類(lèi)資金和長(zhǎng)期資金；提升輕資產(chǎn)投資拓展能力，探索輕資產(chǎn)代建模式，提高社區(qū)商業(yè)解決方案的能力……新城控股將穿越周期、堅(jiān)定信心、砥礪前行。