世界觀點：百城落地“帶押過戶”，如何規避“一房二賣”風險？

買賣過二手房的消費者們都知道，如果房子原先有貸款、抵押，那么交易起來可就麻煩多了：賣家要結清之前的貸款才能完成過戶，之后買家還要申請新的貸款，不僅交易時間長，風險和交易成本也大。

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如今，這個難題得到了解決。近日，自然資源部和中國銀保監會發布了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），要求推動住宅類不動產率先實現“帶押過戶”。目前，已有北京、廣州、杭州、蘇州、寧波等多地“試水”。

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化解哪些痛點堵點

據記者了解，根據此前相關規定，抵押權人會在不動產登記簿上明確約定：不動產在抵押期間禁止、限制轉讓。

“不少購買二手房的消費者在這個環節上都會遇到難題，原房主數額不菲的貸款需要一下子結清。要么就是賣家四處籌錢，甚至去借高息過橋貸，要么就是買家先支付首付款或墊付資金替賣家結清貸款。房子還沒過戶就先付錢，買家也不放心。”北京鏈家地產增光路店的經紀人小馮對記者表示。

而“帶押過戶”就可以一舉破解這個房產交易的痛點、堵點。《通知》指出，要推動省會城市、計劃單列市率先實現“帶押過戶”，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。

北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對記者介紹說，依據《民法典》第406條規定，“帶押過戶”是指“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接”。“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期的情形。

“以前在二手房交易中，上家往往需要用下家的首付作為還清貸款的金額來源，這本身就存在一定的風險，而且上家解押和下家貸款不能同時進行，無形之中增加了交易流程的時長。此次推動全國層面的‘帶押過戶’，將有利于提升房地產交易便利化服務水平，降低制度性交易成本，有利于激發二手房市場的活力，提振房地產市場活躍度。”58安居客研究院院長張波對記者表示。

自然資源部自然資源確權登記局副局長趙燕認為，實施“帶押過戶”改革，可以大大節省不動產的交易時間，降低交易難度和交易成本。

“當前，一些城市提出的‘帶押過戶’主要在二手住宅市場推進，而此次《通知》指出要逐步向工業、商業等領域拓展。這是本次政策較為新穎的一點探索，擴大了‘帶押過戶’的適用面，更加具有全面性。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄在接受記者采訪時表示。

具體操作模式有幾種

據記者了解，為了盤活二手房市場，打通交易鏈條，簡化交易流程，全國已有100余個城市開始試行“帶押過戶”，深入探索二手房交易、過戶等環節的制度創新。

那么，“帶押過戶”到底如何操作？中指研究院市場研究總監陳文靜向記者介紹，目前，多地在實踐探索中主要形成了三種模式。第一種是新舊抵押權組合模式，通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

第二種是新舊抵押權分段模式，通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

第三種是抵押權變更模式，通過抵押權變更，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

記者了解到，除上述三種模式外，北京運用了已經成熟的二手房交易資金監管政策，以及抵押登記網上辦理模式，創新性地推出由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的模式。其突出特點是兼容了跨行貸款，購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他銀行辦理貸款。此外，北京市不動產登記中心可實現住房轉移登記和抵押權變更登記“一個入口、兩筆業務、合并受理、同時登簿”，實現一站式辦理。

“帶押過戶”給交易雙方帶來的好處是實實在在的。據浙江省自然資源廳確權登記局局長方劍強介紹，自2023年1月全面推出二手房交易“帶押過戶”模式以來，經初步統計，全省已辦理1000余筆業務，總交易金額達95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給消費者和企業節省過橋資金約47.3億元。二手房交易全流程耗時從此前的30天至60天不等，壓縮到最多15天。

山東省濟南市自然資源和規劃局不動產登記中心主任杜建剛也表示，截至目前，濟南市已辦理不動產“帶押過戶”2948筆，成交總價達36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節省直接交易成本3269.7萬元。

如何避免“一房二賣”

房產交易時，雙方最關心的就是風險問題。“帶押過戶”需要四方主體，即賣方、買方、不動產登記部門和銀行之間的密切配合與無縫銜接。那么，萬一有了漏洞，會不會出現一房二賣、錢房兩空的問題？

對此，王玉臣律師認為，“帶押過戶”在推進過程中要特別注意防范風險。他指出，一是需要銀行的同意和密切配合，如果舊抵押和新抵押是同一個銀行辦理，則相對好操作，但如果不是同一個銀行，就會比較麻煩，因為沒有舊抵押銀行的同意，是無法實現“帶押過戶”的。新按揭貸款如何保證舊抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，這些都需要銀行做好細節控制。

二是需要不動產登記中心設定專門的一體化辦事窗口，規范具體的交易流程和細節，做好流程精細化控制。“銀行、不動產登記中心、公證提存機構、公積金中心等相關通道，任何一個鏈條都需要緊密相連、無縫銜接。”王玉臣律師對記者進一步解釋稱，對于購房人而言，雖然可以實現“帶押過戶”，但實際上是購房人在替賣方償還之前的貸款，而且可能在一定期限內，即使實現了過戶，自己購買的房子仍處于之前抵押權的設定狀態，需要對賣方的債務承擔抵押擔保責任。在整個交易流程中，如果沒有順利解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態，沒有取得“完整意義”上的所有權。所以，如果想“帶押過戶”，購房人務必要注意流程控制，把涉及到的所有流程都做到精細化，跟銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差。

另外，作為購房人，建議對賣方做一些基本調查和了解，比如可以通過中國執行信息公開網查看賣方是否有執行記錄，或者是否處于失信狀態，盡量避免交易過程中房屋被查封導致的不必要麻煩。作為賣方，也需要提前核實購房人的個人征信情況，了解清楚購房人的貸款能力，避免后續貸款出現問題時不能及時回款解押。