推動“認房不認貸”、延續“置換免個稅” 購房與交易成本或雙降

近日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。另外，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部8月25日聯合發布了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，延續“置換免個稅”政策至2025年12月31日。

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多位業內人士表示，熱點城市“認房不認貸”的落地不應再等待。而且，相比之前只有住建部提及“認房不用認貸”，這次變成了多部委，特別是和貸款相關的央行也參與其中，也增加了政策落地的可能性。如果政策在“金九銀十”之前可以落地，疊加上“置換免個稅”的政策，有望帶動購房需求快速入市。

居民購房成本再降低，一二線熱點城市政策落地節奏加快

本次通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱：“此次政策調整和過去不同的是，不再自上而下發文，而是將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。也就是，在一城一策和城市主體責任的情況下，考慮到城市的差異性，不適宜國家自上而下統一部署，而是將政策的權限給到城市。城市納入到工具箱中，是否執行、什么時候執行，由城市裁決。”

同時，從三部門共通推進“認房不認貸”來看，“認房不認貸”政策將在全國大面積落實，尤其是在部分一二線熱點城市落地的節奏開始加快。58安居客研究院院長張波分析認為，從“認房不認貸”政策落地后的效果來看，意味著“賣一買一”改善需求，首付比例將大大降低，房貸利率也將同步降低，這對于進一步釋放改善型的置換需求將起到重要推動力，但需求釋放的持續性以及在各地的效果，預計還將呈現一定分化。

在中原地產首席分析師張大偉看來，現在全國三四線城市已經無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認定標準都應該有大幅度的調整，特別是賣一買一，認房不認貸應該成為全國所有城市執行的政策。他還提到，認房不認貸在一線城市預計不會全面實施，深圳無房有貸戶首付50%，北京上海這兩個龍頭城市無房有貸基本60%-80%起，預計政策不會全面松綁，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠區域試點。

“該政策在8月底落地，若地方加快政策執行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市“金九銀十”行情可期。”中指研究院市場研究總監陳文靜提到。

而對于此次政策的出臺，住房城鄉建設部有關負責人表示，將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

購房交易成本降低，剛需和改善型需求或進入良性循環

除了推動落實“認房不認貸”，8月25日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

此外，公告所稱現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

李宇嘉表示，該政策的目的非常明確，即通過降低交易成本的方式，一方面滿足住房改善，另一方面促進房屋流通或良性循環。此項政策有利于改善型需求，也有利于剛需。因為交易成本降低，疊加前面“認房不認貸”的落地，改善型需求能夠釋放，那么就能釋放出小戶型、低總價的二手剛需房源，也有利于剛需上車，從而形成剛需和改善型需求良性循環，帶動房地產市場逐漸穩定下來。

“個稅政策的方向是積極支持改善型需求，通過這一政策的調整，可以積極推動有改善需求的購房者加快入市腳步，促進市場交易量快速提升。改善需求中一賣一買往往會伴隨著大量的交易稅費，無形之中大大增加了換購的成本，并且所得稅一般會收取差額的20%，在換購需求中稅費所占比重較高，如果手中房子購置早，并且不是唯一住房，則賣房過程中個人所得稅更是稅負重。改善型需求的支持力度正在不斷增大，目前關鍵還在于政策實際落地。”張波提到。

整體來看，陳文靜認為，多部委接連釋放政策利好，為市場注入了信心，有助于穩定各方預期。相較于以往，此次政策更加細化和具體，明確推進首套住房不認貸、延長1年內換房退稅優惠，為各地政策執行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動市場銷售好轉恢復。