全美房價指數年增長率達19.7% 美國樓市何時“降溫”

疫情以來，美國房地產市場持續升溫。9月28日，美國標普/凱斯席勒房價指數顯示，全美房價指數再度走高，在截至7月的一年中上漲了19.7%，高于前一個月18.7%的年增長率。在這樣的情況下，不論是購房者還是租房者都望而卻步。不過也有好消息，目前已經有城市的房價增速開始放緩了。

數據顯示，19.7%的年增長率創下了1987年創立以來的最高紀錄。具體來看，10城房價指數在截至7月的一年中上漲了19.1%，而6月份的年增長率為18.5%。與此同時，20城房價指數上升了19.9%，而6月年增長率為19.1%。

其中，鳳凰城連續第26個月成為全美房價增長最快的城市，達到32.4%，繼續保持首位。圣地亞哥增速排第二，為27.8%。

對此，標普道瓊斯指數公司董事總經理兼全球指數投資戰略主管克雷格·拉扎拉表示，不論是單個城市的房價上漲，還是全美范圍內整體的房價上漲，“都非同尋常”，7月數據標志著美國房價連續第四個月上漲。

根據美國全國房地產經紀人協會的數據，價格高漲使美國的年輕買家更難買房。上個月首次購房者的銷售比例降至29%，為2019年1月以來的最低水平。

而對于已經貸款買房的買家來說，日子也不好過。據房地產網站Realtor.com數據顯示，5月份買房的家庭每月近21%收入用于支付抵押貸款，高于過去十年的平均水平。

值得一提的是，這還是在抵押貸款利率下降的情況之下。數據顯示，該利率從7月初的2.98%降至月底的2.8%。可見，房價漲幅過快，已經掩蓋了低抵押貸款利率帶來的優勢。

在中國社會科學院美國研究所助理研究員楊水清看來，供需增長速度不匹配是造成美國房價持續走高的原因之一，“美國購房需求升高的直接原因是老百姓手里有錢了，從居民可支配收入來看，2020年，在美國政府紓困金的支持下，美國家庭收入的中位數為67521美元，是30年以來的第二高”。

另外，楊水清指出，疫情期間人們無法外出，很多活動需要在家中進行，提升了對大房子的需求。她表示，疫情也在一定程度上改變了人們的消費觀念。此前，人們更傾向于在娛樂方面花錢。而疫情之后，人們更傾向于投資房產，營造更舒適的居住環境。

“與富人會將錢投入資本市場不同，對于中低收入人群來說，股票是一個增值的手段，而房屋消費屬于基本的需求。因此，這部分人群在得到政府的救助金之后，除了日常開銷，他們傾向于存錢，將錢用于改善住房。”楊水清表示。

從儲蓄率來看，美國經濟分析局的數據顯示，今年4月，個人儲蓄率創下了歷史最高水平，達到33%。而在疫情危機到來之前，美國人的平均儲蓄率只有7%-8%左右。

在供應端，待售房屋不足，也正在推動房價上漲。數據顯示，8月，美國只有129萬套待售房屋，比7月份的供應量下降了1.5%，比去年同期下降了13.4%。在這種情況下，87%的房屋在上市不足1個月后就被飛速購買。按照這個銷售速度，目前待售的房屋數量能滿足2.6個月的供應量，而在2020年8月，這一數字為3個月。

除了供需矛盾，楊水清指出，美國房價高漲的根本原因在于市場的流動性。今年6月初，美聯儲資產負債表規模首次突破8萬億美元。從去年3月疫情開始，美聯儲總資產從當時的4萬億美元開始飆升，實現了翻倍。楊水清表示，這些錢會流向股市和房地產市場，促使股票和房價一路走高。

美國房價一路暴漲，買房變得艱難，而租房也不容易。Realtor.com的一項最新分析顯示，隨著經濟從疫情中逐漸復蘇，美國各地的房租都在迅速上漲。截至8月份，全美各類房屋的中位數租金為1607美元，較上年同期上漲11.5%。

根據Realtor.com的數據，在全美50個最大的城市中，有28個城市的租金漲幅達到了兩位數。此前，從去年9月至今年3月間，房租僅上漲了2%。

不過，值得注意的是，美國標普/凱斯席勒房價指數報告延遲了兩個月。在最近幾周，住房市場的狂熱正在略微放緩。在該指數追蹤的20個城市中，底特律、克利夫蘭和華盛頓特區3個城市的房價雖然仍然在繼續上漲，但增長略有放緩。

在房屋供應方面，Realtor.com的經濟研究經理喬治·拉圖在一份聲明中表示，由于疫情反彈，許多房主推遲了出售房屋的計劃，接下來還會有越來越多的房屋涌入市場，緩解飆升的房價。

而在需求端，因為已經出現了有價無市的現象,部分買家已經退出市場。美國諮商會28日公布的數據顯示，計劃在未來6個月內買房的受訪者比例連續第三個月下降。

楊水清認為，一直以來，美國房價增速都在可控范圍之內。而隨著美國經濟復蘇，房價仍然會繼續上漲，將會處于一個穩步上揚的狀態。