均觸頂搖號成交！超20家房企圍獵兩宗地塊 北京土地市場持續“火熱”

5月6日，北京土地市場再成交兩宗涉宅用地，建工、城鄉房屋聯合體以27.485億元競得豐臺區青塔街道地塊，華潤、中鐵聯合體以37.26億元以及現房銷售面積18000平方米競得大興區西紅門鎮地塊，兩地塊均觸頂成交，溢價率為15%，總成交金額64.745億元。

土拍規則升級后首拍，房企積極性依然高漲

值得注意的是，本次出讓宗地正是北京調整土拍規則的兩宗地塊。4月14日，北京市規劃和自然資源委員會對這兩宗地塊的土拍規則調整為：同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買。

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對于這一調整，北京市規自委相關負責人表示，“同一集團成員企業”不再成為“對手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業發展及集團成員企業內部間資源調配。此外，項目多數設置搖號環節，本次調整將更加有效的抑制通過增加關聯企業參與數量從而提高搖號中簽概率的情況發生，繼續營造更加公平的市場環境。

即便將土拍規則調整得更為“嚴格”，但并不影響房企們積極拿地。在現場競拍前，豐臺區青塔街道地塊收到了17次報價，大興區西紅門鎮地塊收到了11次報價。據不完全統計，兩宗地塊參與競拍的房企超20家，除了金茂、首開、華潤、龍湖、保利等“熟面孔”外，還有來自地方的江蘇師山置業、揚州華景置地、南通海門海泰等“新面孔”。

北京鏈家研究院分析師岳微表示，從房企來看，參與主力仍為實力雄厚且在區域有深耕經驗的房企，值得注意的是，長期未在北京拿地的萬科以聯合體再度參與北京市場。此外，南方房企進京布局意愿也更加強烈。

兩宗地塊價格雙雙觸頂，競得人均為搖號產生

土拍當日，率先進行的是豐臺區青塔街道青塔村棚戶區改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊，該地塊位于西四環的西側，蓮石東路的南側，四環旁，地塊用地面積16944.582平方米，建筑規模52000平方米，銷售指導價是85000萬元/平方米。

該地塊起始價為23.9億元，上限價為27.485億元，共吸引了17家房企及聯合體報名，在開拍前網上報價已達到25.82億元。在現場競價開拍不到5分鐘，該地塊價格迅速觸頂。根據該地塊土拍規則，直接進入搖號環節。最終，在15家參與搖號的房企中，建工、城鄉房屋聯合體成為“幸運兒”，以27.485億元拿下該地塊，溢價率15%。

對于青塔地塊如此火熱的原因，岳微分析稱，首先是地理位置優越，緊鄰西四環，與海淀區一路之隔，有地鐵11號線規劃預期，周邊配套、居住界面成熟；同時，地塊體量小，居住屬性純粹，總價不高，房地價差較大，有充足的利潤空間；此外，近年來，西四到五環之間新房項目供應主要集中在豐臺區小瓦窯、大瓦窯板塊以及石景山區衙門口板塊，青塔板塊無直接競品項目，預計銷售流速較為可觀。

另一宗地塊為大興區西紅門鎮DX04-0102-6005地塊，該地塊土地面積41091.4平方米，建筑控制規模93718.5平方米，容積率2.5，還將配建一個幼兒園，銷售指導價是66000元/平方米。

該地塊起始價為32.4億元，上限價為37.26億元，若價格觸頂轉為競現房銷售面積，上限為18000平方米。該地塊共吸引了11家房企及聯合體報名，在開拍前網上報價已達到34.1億元。在現場競拍環節，該地塊延續上宗地塊熱度，土地價格及現房銷售面積雙雙觸頂。最終，在6家參與搖號的房企中，華潤、中鐵聯合體拿下該地塊，總成交金額37.26億元加現房銷售18000平方米，溢價率15%。

“西紅門版塊為新開發區域，在華潤、興創、中鐵等開發企業已打造橡樹灣（一期、二期）、御璟星城等新房項目的基礎上，華潤、中鐵再添一子，未來交付后，將形成一個高品質居住圈，市場認可度及潛力價值提升。”岳微表示。

核心城市土拍熱度回溫，北京土拍節奏逐漸緊湊

今年，北京土地市場整體呈現愈加回暖態勢，但單一地塊的成交依然呈現冷熱不均、分化明顯的局勢。岳微提到，非集中供應以來，2宗熱點地塊觸及上限搖號確定歸屬，2宗地塊出讓遇冷由開發企業托底成交，地塊自身條件及利潤空間成為開發企業拿地的決定性因素。

進入2023年以來，22城“集中供地”進一步淡化，普遍發布2023年土地擬出讓清單，并采取“多次少量”模式供地。中指研究院指數事業部分析師孟新增表示，2023年以來，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現象仍較明顯。

根據中指研究院數據顯示，截至4月21日，22城成交地塊地價上限占比達48%，底價成交占比達44%。具體來看，北京、上海、杭州、合肥地價上限占比均在六成以上，其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，創北京地塊參拍企業數量記錄。

北京土地市場熱度不減的同時，土地掛牌也較為頻繁。就在5月4日，北京市規自委將石景山衙門口713地塊、經開區臺湖0032地塊、順義新城第19街區19-69地塊、順義新城第20街區6001地塊等4宗地塊由預申請正式轉為掛牌，土拍規則延續“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地”的規定。根據公告，這4宗地塊或將于6月1日集中出讓。