越秀地產：精益管理詮釋高質量增長新樣本

今年上半年房地產市場緩慢復蘇，房企業績、融資、拿地等多方面呈現分化，從已披露中期業績或業績預告的上市公司中可見“強者恒強”的定律，越秀地產（00123.HK）等央國企交出了不錯的成績單。8月25日，越秀地產披露了2023年中期業績報告，上半年累計合同銷售金額為人民幣836.3億元，同比上升71.0%。在當前房地產行業調整之期，越秀地產通過精益管理驅動發展，實現中期業績穩健增長和企業高質量發展。

業績表現良好，實現有質量發展

8月底是上市房企中期業績發布的重要時間節點，據不完全統計，已發布上半年業績預告的房企中，錄得虧損的占比超過六成。而從已經發布財報的房企來看，業績表現不錯的房企不多，越秀地產則是其中之一。

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具體來看，越秀地產上半年累計合同銷售金額為人民幣836.3億元，同比上升71.0%；實現營業收入約為人民幣321億元，同比上升2.6%；股東應占凈利潤人民幣21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤人民幣21.5億元，同比上升0.8%。在房地產行業面臨多重挑戰的背景下，越秀地產業績增長勢頭不減，可見其內功之深厚。

越秀地產內功的深厚還體現在多年來“三道紅線”零踩線，全部指標維持“綠檔”水平。財報數據顯示，越秀地產上半年剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。

TOD全國化布局深化，銷售持續提升

近年來，TOD模式成為房地產行業中熱度較高的一大新的開發趨勢。克而瑞分析指出，TOD項目并不是軌道和物業的簡單疊加，而更強調兩者間的協調和融合性發展。同時它對于房企的綜合協調能力、設計建造專業能力、多業態開發能力和持續運營能力等，都有著極高的要求。

越秀地產發揮前瞻投資眼光，早在2019年搶灘布局萬億TOD軌交資產藍海，目前其TOD戰略顯效。上半年，越秀地產TOD項目銷售表現良好，共實現合同銷售金額約185.1億元，同比上升53.3%，TOD項目銷售金額占公司總銷售金額的22.1%。越秀地產持續深化TOD業務全國化布局戰略，在杭州新增星橋TOD項目，總建面48萬平米，該項目是越秀地產走出廣州的第二個TOD項目，也是其與杭州地鐵的第二個戰略合作項目。

截至2023年上半年，越秀地產在廣州和杭州共開發9個TOD項目（廣州7個，杭州2個），TOD項目總土地儲備約398萬平米，占總土地儲備的14.2%。值得一提的是，越秀地產的TOD全國化布局仍在持續推進。

精益管理驅動發展，占據先行優勢

如今，房地產行業以規模作為業績導向的時代正在過去，未來房企驅動資產規模的增加和銷售的增長，將更看重運營及服務航道的利潤占比，包括項目設計、施工質量以及配套設施和服務等一系列的產品力的落地。從長期主義角度來看，未來房地產企業更需對組織做精益管理，進一步提質增效。

在行業還在討論精益管理時候，越秀地產早已實施這一戰略，以精益管理為驅動，以打造“好產品、好服務、好品牌和好團隊”的四好企業戰略為目標，堅持高質量穩健發展之路。

越秀地產董事長兼執行董事林昭遠認為，回歸客戶真實居住需求，拼產品、拼質量、拼品質是根本出路，也是唯一出路。

據了解，越秀地產在近年來推進實施了一系列體系性、系統性的能力提升計劃，特別是產品標準化、精益建造、供應鏈管理等方面成效良好，打開了新局面。

產品標準化方面，越秀地產構建全周期產品運營體系，以“好產品”為理念，扎實推進客戶研究、產品標準化、BIM系統、設計施工一體化建設，持續打造產品力。

精益建造方面，越秀地產在工程端引入“精益、高效、智慧、綠色”四大建造理念，發布了越秀地產新建造體系（SSCS2.0），推動建造標準及體系落地，形成設計施工一體化的品質管控“四步法則”，以精益建造體系和品質管控護航企業發展。

供應鏈管理方面，越秀地產已布局供應鏈數字化，上線了房地產領域首個國企供應鏈中臺“越秀地產招采平臺”，依托數字化手段實現供應鏈的精益化管理。

市場策略方面，越秀地產重點推動數字營銷，堅持“一盤一策”的精準營銷策略，提升數字化營銷能力，利用好“越秀房寶”線上營銷平臺。今年上半年，越秀地產自有渠道成交比例顯著提升，成本管控水平再上臺階。林昭遠表示，越秀地產完成1320億元的年度銷售目標壓力不大，因此不需要采用“降價走量”這類太猛的措施，公司會在保持現金流穩定的前提下完成既定目標，通過加大對市場的研判和‘一盤一銷’的營銷創新，做到“既要量、又要價”。

在業內人士看來，隨著供需兩端政策的加速釋放，企業和居民對于行業的信心和市場的預期將逐步好轉，經營穩健、債務結構良好、現金流充裕的房企容易得市場青睞。以精益管理改善經營效益，驅動企業高質量增長，是目前房地產企業能夠穿越下行周期的重要途徑。越秀地產管理層相信未來房地產市場會在政策紅利支撐下實現企穩回升。