普宅認定標準何時調整受關注_天天觀天下

近日，1年期、5年期LPR均下調10個基點。下調之后，北京地區(qū)首套房貸利率從4.85%下降至4.75%；二套房貸利率從5.35%下降至5.25%。有分析認為，本次LPR的下調是時隔8個月降息，降房貸利率有利于降低購房者的成本。不過除了房貸利率，呼聲很高的調整一線城市普通住宅認定標準也備受剛需置業(yè)人群關注。沿用了9年的北京普通住宅認定標準何時調整？

【資料圖】

普通住宅認定標準事關首付、稅費比例

6月20日，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。此前1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，此次1年期、5年期LPR均下調10BP，這是今年以來首次下調LPR，同時也是時隔8個月降息。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，從降息的直接影響上看，降房貸利率有利于降低購房者的成本，例如個人100萬元的貸款，25年還款年限，降低10個百分點，年度利息降低1000元，月度還款利息降低83元，有利于提振購房者的入市信心。降息和購房者成本息息相關，是全國寬松政策常用手段，預計后續(xù)仍有更多利好政策出臺。

除了房貸利率，事關首付比例、稅費的普通住宅認定標準的調整也備受關注。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當前房地產市場下行態(tài)勢漸顯，居民置業(yè)信心、房企投資信心不是很充分。整體而言，一線及核心二線城市政策優(yōu)化較少，尤其是對于改善性住房需求的政策限制相對而言仍然較多，隨著更多城市房地產銷售邊際轉弱，需要更大力度的政策支持，讓更多有合理購房意愿和購房能力的人群進入市場。

陳文靜認為，從穩(wěn)市場角度來看，核心城市仍存在政策優(yōu)化空間。比如，優(yōu)化北京、上海等地的普通住宅認定標準。她表示，優(yōu)化北京、上海的普通住宅認定標準，降低非普通住宅的首付比例和稅費，有利于降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。北京、上海政策優(yōu)化調整，市場預期有望逐漸恢復，對全國市場預期的好轉也可能帶來積極效應。

調查

商品住宅成交套總價均值高于普通住宅標準線

據了解，當前北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺的普通住宅、非普通住宅標準。其中，北京的最高限價標準是五環(huán)內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套。伴隨著房地產市場的快速發(fā)展，目前北京房價較2014年出現明顯上漲，其中，根據中指研究院數據，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，明顯高于普通住宅標準線。

按現行標準，在購房首付方面，當前北京首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅40%；二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅首付比例高達80%。以一套600萬元的房子為例，首套普通住宅首付210萬元，非普通住宅首付240萬元，差額30萬元；二套普通住宅首付360萬元，非普通住宅首付480萬元，差額120萬元。不難看出，無論是首套還是二套，在首付上對剛需和改善型剛需人群來說影響均較大。

此外，普通住宅和非普通住宅的購房成本差別還體現在契稅、印花稅、土地增值稅等各項稅費上。按現行規(guī)定，北京普通住房在交易時，滿兩年及以上的房子免征增值稅及附加稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

回應

住建委：研究政策時將考慮群眾所反映問題

業(yè)內人士認為，普通住宅標準設立的初衷是國家為了保障剛需家庭購買普通自住住房設立的認定標準。調整普通住宅標準亦有利于降低購房者置業(yè)門檻。

時至今日，北京目前執(zhí)行的普通住宅認定標準已長達近9年，仍未見有調整。北青報記者注意到，在北京住建委官網“政民互動”欄目中，有不少咨詢普通住宅標準調整類問題的留言。

有網友表示，2017年買的首套房是70平方米的二居室，但如今他們家有了三胎，想換大一點的房子卻不符合普通住宅標準，加上認房又認貸的政策，這讓他壓力很大，直呼“根本換不起”。

還有人稱，按照現在的標準，北京的普通住宅很少，基本都是豪宅了，甚至限競房都是豪宅了，作為一個剛需購房人，為此多花的成本很大，“上次調整非普線是2014年，可現在8年多都沒做調整，希望能滿足剛需人群的購房需求，適當調整普通住宅認定標準”。

北京住建委對此給出的答復是，已關注反映的問題，并將在研究政策時考慮，目前仍執(zhí)行2014年普通住宅政策。關于三胎家庭購房沒有新政策問題，住建委正在調研二胎、三胎家庭購房情況及實際走向情況，目前還沒有新政策。

文/本報記者宋霞

分析

應針對剛需和改善需求人群適當微調

北京現行的普通住宅認定標準還是2014年10月8日正式公布實施的版本，現行的標準已經沿用近9年。當前形勢下是合適的調整時機嗎？

“當前的房價與2014年房價相比，都已普遍上漲，大部分面積和容積率符合普通住房標準的商品房，由于房價不符合規(guī)定而‘被豪宅’，不能享受稅收、房貸的優(yōu)惠，不利于樓市回暖和樓市信心恢復，不利于合理性購房需求的釋放，當前形勢下是調整普通住房標準的好時機。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池表示，2014年之前普通住房認定標準差不多每3年調整一次，按規(guī)律應該每3年調整一次。調整房價后，可以使更多人能夠享受到普通住房的稅收、房貸優(yōu)惠，有利于樓市回暖、信心恢復，增加住房需求，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，趙秀池指出，有關部門之所以不調整，有可能是考慮到房地產市場發(fā)展不太穩(wěn)定，尤其是2014年以來，樓市變化撲朔迷離，房價標準確定比較困難。而且2017年以來實行的限價政策等規(guī)定，也影響了普通住房價格的動態(tài)調整。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前房地產市場的定調是以穩(wěn)為主，尤其是在房地產市場狀況不好的當下，出于一些顧慮，該標準一直未作調整。“按照目前的認定標準，大部分房子都屬于豪宅。但這個線主要作用其實就是降低了市場的杠桿，穩(wěn)定了北京市場的房價。”

張大偉認為，當下北京樓市絕大部分購房者是按照非普通住宅標準在首付，目前市場上在銷售的限競房應該歸類為普通住宅，特別是140平方米以內的部分。限競房庫存積壓很大原因也是非普住宅標準過低，導致大部分五六環(huán)之間的限競房，只能貸款60%至20%。“應該針對剛需和改善需求人群適當微調標準。不能像之前深圳那樣一刀切放開，完全可以部分放松，或者定向人群放松。”

文/本報記者宋霞

統籌/李巍巍