發展保障性租賃住房 或可成為房企轉型發展重要方向?

房地產行業正經歷深度調整和變革。長期以來，高杠桿、高負債、高周轉開發帶來高風險，這種模式難以為繼。“房住不炒”、房地產金融調控、我國住房總體告別短缺等大背景之下，房地產行業遍地黃金的時代結束了。對于房企而言，需緊跟國家未來發展規劃，尋求轉型發展新增長點。進入住房租賃領域，發展保障性租賃住房，或可成為房企轉型發展的重要方向。

住房租賃領域是新機遇，首先因為我國住房租賃市場需求廣闊。第七次人口普查數據顯示，2020年全國流動人口為3.76億人。絕大多數流動人口通過租房解決居住問題。以浙江省為例，2020年流動人口中95%以上靠租房。城鎮化率繼續提升的過程中，還將有大量人口從農村走向城市，住房是首要問題，新市民、青年人渴求通過租賃解決居住問題。此外，我國每年有規模龐大的新就業大學畢業生，2021年應屆畢業生就達909萬，剛剛步入社會的他們需要租房安身。這兩個群體匯成了龐大的租房需求。統計表明，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，租房人口占常住人口比例已達40%以上。

住房租賃成為房企轉型重要方向，還在于這將是未來發展重點。一改過去重購輕租，住房租賃越來越凸顯其重要性。2020年年底的中央經濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，規范發展長租房市場。政策把發展住房租賃提到前所未有的高度。今年7月，國辦印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。我國還提出，把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。

能夠吸引企業發展住房租賃，最根本還是要讓他們看到盈利空間。過去我國住房租賃發展緩慢的一個核心問題是企業搞房地產開發可以賺所謂的快錢，而發展住房租賃周期長，收益慢，企業不愿為此投入。一方面，我國住房租賃收益率過低，據測算，在一些大城市出租住房需40年至60年才能收回購房成本；另一方面，無論是新建還是改建租賃住房，由于投資回收期長，都需要長期、低成本、大量的資金支持，但長久以來這種融資渠道并不完善。

值得欣喜的是，保障性租賃住房的最新政策,可以打消企業發展住房租賃的一些顧慮。首先，用于建設保障性租賃住房的土地可以不花錢。無論是利用企事業單位自有閑置土地、存量閑置房屋改造，還是利用園區配套用地、集體經營性建設用地建設保障性租賃住房，均不補繳土地價款。其次，將降低稅費負擔，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，同時將免收城市基礎設施配套費。企業還可得到信貸支持，國家將支持銀行業金融機構向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。相信一系列優惠政策會讓企業“算得過來賬”，對于引導和支持企業建設保障性租賃住房起到積極作用。

住房租賃發展的外部環境也不斷向好。長租公寓亂象叢生、爆雷頻現的狀況已隨市場洗牌和主管部門整頓逐步改觀。首部地方版租房條例《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》已經發布，標志著住房租賃越來越走向以法治化規范發展的道路。多省市將大力發展住房租賃寫入“十四五”住房發展規劃。正是看好未來發展機遇，一些長租公寓企業正加大房源持有量。仲量聯行最新發布的《中國長租公寓市場白皮書》指出，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。早期布局住房租賃的房地產開發企業，其長租公寓業務發展迅速。如萬科的泊寓和龍湖的冠寓今年上半年營業收入均實現同比較大增幅。

可以預見，發展住房租賃將促進房企實現轉型發展。