鄭州房價普降？首付4萬就能買房？降價的房子能買嗎？

剛從鄭州市西四環一個正在降價促銷的樓盤售樓部出來，馮剛就被幾個身穿深灰色衣服的中介攔住了。

“還有比這個項目更實惠的，要不要去看看?”其中一個中介一邊說，一邊打開手機，將一個位于鄭州市中心城區的地產項目信息指給他看，“均價才12000多，精裝修，還送車位……”三個月前，這個項目的均價還在15000以上。

剛剛過去的“十一”黃金周，在鄭州這座曾晉級“第一財經·新一線城市排行榜”的千萬人口大市內，最受關注的不是旅游，而是此起彼伏的樓盤降價。

第一財經記者實地調研發現，至少有30個項目先后于“十一”期間公開降價，降價幅度在1000元至5000元不等。

業內人士介紹，大幅度、大面積的降價已經在鄭州市場持續一段時間，一些全國知名的房企也加入了降價大潮，有的企業自身出了問題，有的是因周期性回款壓力……原因種種，但核心還是為了刺激有些偏“冷”的市場。

降價大軍

首先祭出降價大旗的，是位于鄭州市北四環的“綠都青云敘”項目。該項目的大股東為鄭州綠都地產集團股份有限公司(下稱“綠都地產”)，綠都地產則為宇通集團旗下公司。

開盤初期，由于綠都青云敘所在的惠濟區北片區盤少房缺，該項目曾賣出15000元/㎡至20000元/㎡的高價，但9月30日晚，該項目卻突然傳出大幅度降價信息。

10月1日上午，當第一財經記者趕赴該項目時發現，整個售樓部已經被聞訊而至的購房者站滿，精裝修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的價格，則意味著相比此前的房價，已經至少下降了2000元/㎡。

伴隨著綠都青云敘降價，與之處于同一片區的融創運河源項目也開啟降價模式，直接甩出了精裝12500元/㎡的價格。

之后，位于鄭州市中心城區的融創蘭園、位于西三環的融創御湖宸院以及位于南四環的融創城等融創旗下項目，全面開始降價。

融創御湖宸院更是先后推出降價、送車位、送精裝修、送最新款iPhone13等多套優惠“組合拳”，吸引購房者。

降價的颶風隨之橫掃了鄭州的地產圈。

“十一”黃金周第二天，即10月2日，鄭州地產圈又被另一則降價信息沸騰了：位于鄭州市經開物流園區、原價9500-9600元/㎡的路勁正榮悅東園項目，直降2000元，將房價降至7500元/㎡，還帶精裝修——這個價格，甚至還不及河南一些地市的房價，該項目由路勁地產與正榮地產共同開發，項目總占地36畝，規劃了6棟高層。而該項目門前原本寬敞的道路，很快被購房者的車輛擠滿了。

隨后，更多樓盤加入了降價大軍：位于鄭州市西三環的金科中原項目，原價13500元/平方米，很快將均價降至11500元/平方米;位于鄭州市南三環的鑫苑紫金府項目，一度將房價由14000元降至12800元，還附送車位;鑫苑遠洋臻園項目，也一度將單價降至1萬元以下，同樣附送車位……

一時間，“十一”假期的鄭州房地產市場，被到處彌漫的特價房、降價房熏得火熱：一些原價13000元的項目，降價至11500元;一些原價19000元的項目，降價至15500元;而另一些原本在1萬元以上的項目，則干脆一桿子擼到底，直接降價至萬元以下，還有一些正在銷售的項目，由于擔心前期購買的業主可能會因降價維權，也羞羞答答地以“工抵房”名義到處宣傳、兜售。

某樓盤的置業計劃書，可看出其優惠力度有多大

又見首付分期

一些項目甚至喊出了“首付4.1萬，置業大鄭州”的口號。

在位于鄭州市西四環的一個項目內，置業顧問告訴記者，其中一個總面積89㎡、總房價80萬的房子，首付僅需41090元即可買到，“首付你先付5%，剩下的，每次付5萬，兩年內付清就行。”而按照30%的正常首付比例，該房子的首付應該為24萬元。

此起彼伏的降價，甚至讓本計劃在“十一”期間入手新房的馮剛陷入猶豫不決：房價，還不會降?要不要再等等看?降價的樓盤，品質會不會縮水，能不能買?

可是，馮剛不知道的是，不斷被擊穿底線的降價，甚至連一些地產從業者都開始表示看不懂了。

在鄭州市遠郊某地產項目擔任營銷負責人的王亞軍告訴第一財經記者，眼下的這種大幅度降價，在他20多年的從業經歷中，只見過兩回，一次是2008年，金融危機爆發之后;另一次就是現在。

“降價是為了促銷，但再降，你也不能虧到本里吧?”王亞軍說，做生意，可能有薄利多銷，但眼下這種“往本里虧”的促銷，卻是他此前從未經歷過的。以王亞軍所在的這個項目為例，按照拿地價、建筑成本等投模測算，該項目的成本價，應為9000多元/㎡，但現在，他們售樓部的對外售價僅有8000多元/㎡——這意味著，每賣出一個㎡，就要虧損近1000元。

但是，王亞軍卻不得不降，“潛在的購房客戶就這么多，你不降，客戶就可能會成為人家的客戶，你降了，才有機會把房子賣出去，把現金流回收回來。”王亞軍說，這是他們老板安慰他們這些員工的話，但也從側面反映了公司的現金流之緊張，實際上，為了融資，他所在公司已經向內部員工開出了年化15%的高息。

降價的房子能買嗎?

事實上，這輪降價并非單單的“十一促銷”才有，早在今年8月，包括綠地花語城等在內的一些地產項目便因先后大幅度降價在鄭州引起關注。

位于鄭州市管南片區的綠地花語城項目，最高峰時，曾賣出過13500元/㎡的高價，但今年8月，卻突然大幅度降至65折銷售，隨后，一些當地開發商也以送車位、返現金等方式跟進。

隨后，鄭州市場上動輒每平方米降幅達幾百上千元的項目不斷涌現。

降價的樓盤，能不能買?

當第一財經記者將馮剛的上述問題轉述給王亞軍時，他解釋說，目前，在鄭州市場，大多數正在降價的項目，可以歸結為三類：第一種是，項目原本不愁銷售，但為了能在年底前快速回籠資金，利用“十一”周期，通過降價讓利，盡快完成年度樓盤目標的樓盤，也能消化掉一些樓層不好、采光不好的雞肋房源;第二種是，由于公司現金流緊張，一直在小范圍內以“工抵房”、“內部團購”等名義搞特價，這次干脆“渾水摸魚”，以“順應市場”的名義公開降價;第三種則是，公司的資金鏈實際上已經處于瀕臨斷裂狀態，項目公司也近乎停工，干脆在“十一”期間豪賭一番，希望能通過大幅度降價，換回部分現金流，以求得繼續茍延殘喘的機會。

“這么一番分析下來，你就能發現，買第一種，可能戶型、采光確實不好，但爛尾的可能性，還是小一些。”王亞軍建議說，如果確實有購房需求，那就購買第一種，盡量不買第二種，堅決不碰第三種。“如果你買的是第三種，那最后就很可能會房、財兩失。房子畢竟也算是一種市場化商品，如果它偏離市場價太多，那就一定有你看不到的硬傷。”

短期效果與未來走向

談起此次鄭州樓市大范圍降價的原因，王亞軍稱，最根本的原因，還是“資金鏈”。“大如恒大，都遇到了資金鏈問題，那些名氣、實力不如恒大的中小開發商，又能從哪兒融到資金呢?”

數據顯示，全國范圍內，已經先后有恒大、泰禾、藍光，協信、華夏幸福、花樣年等地產公司先后因債務逾期、資金鏈短缺等問題，陷入泥淖。

具體到鄭州，則先后有中晟地產、名門地產等本土開發商先后因資金鏈斷裂導致旗下多個樓盤停工、爛尾。

為了避免這種困局，降價，便成為最有效的回籠資金的手段之一，至少目前，該手段已從最新公布的鄭州樓盤項目熱銷榜單上，得到了印證。

由克而瑞公布的鄭州房地產市場10月第1周熱銷榜、人氣榜(下稱“熱銷榜”“人氣榜”)顯示，最先打響鄭州樓市降價潮的路勁正榮悅東園、綠都青云敘，分別在9月27日到10月3日期間成交270套、200套，其它緊隨其后的大多數項目，也因此起彼伏的降價促銷，先后售出一些房源。

整個“十一”長假期間，鄭州市共計銷售了6000余套房源，雖然該數據與2020年同期的近萬套無法匹敵，卻已經是先后經歷洪災、疫情之后的鄭州，給出的最欣慰的答卷了。

接下來，鄭州房價會如何走向，降價是否仍將延續?王亞軍稱，每年的下半年，由于臨近春節，不少建筑工地都將迎來工人工資、銀行貸款等結算期，開發商的資金鏈勢必更加緊張，通過降價盡快回籠資金，是這些開發商最大的訴求;再加上鄭州先后在7月、8月遭遇洪災、疫情，都曾先后影響樓盤銷售，臨近年底，很多項目為了能夠完成銷售目標，也會推出特價房源促銷。