多元化布局、精益運營 中南建設多措并舉或推動利率觸底回升

近年來，在“房住不炒”這一總基調下，地產行業政策頻出，從“三線四檔”到“雙集中”供地、融資收緊等補充政策，加之最近提出的“住有所居”新基調，地產行業面臨的困境與變革愈發洶涌，深層次的邏輯正在悄然變化。

總的來看，在國家堅持房住不炒與“穩房價、穩地價、穩預期”的政策大背景下，預計在較長一段時間內，房地產行業將逐步告別高利潤時代。

數據顯示，2020年50家典型房企的平均凈利率為11.6%，同比降低2.3個百分點。從目前已公布2021年上半年業績公告的房企數據看，大部分企業的毛利率亦出現了一定程度的下滑。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，“三道紅線”影響房企融資，房企走量策略明顯，毛利率下滑的趨勢還將繼續。“其實行業內毛利率下行的趨勢已經延續了多年，疊加近年來調控政策的不斷收緊，此趨勢會更加明顯。”

一些房企在半年報中指出，房地產市場延續分化態勢，土地成交價居高不下推升開發成本，而房價過高易引發調控。在地價成本占比較高、售價難以有效提升的情況下，利潤空間將被壓縮。旭輝控股CEO林峰在2021年中期業績會上表示，毛利率下降是行業大趨勢，隨著“雙限（地價、售價）”政策繼續實施，未來行業毛利率或還將進一步下降。

中南建設董事、總經理陳昱含則表示，目前行業增收不增利的窘境是高血脂的表現，考慮到政策調控持續、人口紅利減少、碳達峰和碳中的要求、上游原材料價格上漲等多重因素，行業利潤率長期仍不容樂觀。

高利潤時代已經成為過去式，但房企不僅要生存，更要利潤。因而，如何在盈利空間緊縮的外部環境下，創造持久的利潤空間、打贏利潤保衛戰成為房企要思考的命題。盡可能提高利潤空間，進行開發成本的精細化管理、卓越運營是第一步，在此背景下，諸如龍湖、中南建設、保利地產這類不依賴有息負債，擁有卓越運營能力的房企，在今年上半年的業績中展現出一定的發展韌性。

2021上半年，龍湖集團實現營業額606.2億元，同比增長18.5%；中南建設實現營業收入384.8億元，同比增長29.6%，經營性現金流量凈額24.1億元，同比增加18.6%，連續四年保持正值；保利地產營業總收入899.72億元，同比增長22.07%，凈利潤146.88億元，同比增長10.25%。

而對于未來的發展戰略，在今年的業績會上，各家房企都對未來的發展提出了多樣的解法，降杠桿，發力多元化業務實現現金流和利潤的平衡等。

在房地產“下半場”傳統開發業務出現盈利“天花板”時，龍湖集團希望通過不斷增設新航道業務來突破利潤的上限。龍湖集團確定了發展的六大主航道業務，在原有地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務的基礎上，將房屋租售、房屋裝修納入主營業務之中，深化多元化發展戰略，進一步拓展了業務圍欄。

旭輝控股表示要聚焦經營質量，以3R和9個維度為核心來做經營管理的導向。3R也就是集團層面的ROE，區域層面的ROIC和項目層面的IRR，從9個維度來看，千方百計加快資金和庫存的周轉速度，穩盈利，爭取盈利水平維持在行業的頭部水平。在快周轉方面，核心通過優定位、高去化、高回款，也就是精準滿足客戶需求。高去化方面重點通過降低庫存，減少滯重，破除非住的一些產品，比如說車庫、公寓、辦公等。

中南建設則稱，將通過三個卓越提升比較競爭優勢。首先，通過產品研發、生產提效和供應鏈建設實現卓越運營；其次，整合中南置地和建筑的各自業務優勢，加快探索第二增長曲線，形成卓越建設；最后，通過推動中南服務在基礎服務、增值服務和城市服務方面的能力提升，實現卓越服務，在行業再平衡過程中持續提升競爭優勢，穩住市場地位。

除此之外，在三十余年的歷程中，整個中南集團形成了“4+1”的產業布局，即中南置地、中南建筑、中南高科、中南實業、中南教育，分別聚焦于房地產、建筑、產業園區、投資、教育五大領域，擁有圍繞地產和建筑兩大主航道的完整上下游產業鏈布局。多元產業聯動事實上給中南建設第二增長曲線增加了更多確定性。

根據2021年中期報告，中南建設旗下地產+建筑雙板塊發展均衡穩健，上半年共實現營業收入384.8億元，同比增長29.6%，總資產3729.9億元，同比增加15.5%。同時，在持續優化財務指標的情況下，公司“三道紅線“指標實現全面改善，凈負債率和現金短債比均優于監管要求。

截至2021年6月末，中南建設凈負債率95.27%，較2020年末下降2.00個百分點；扣除受限資金后的現金短債比1.03；剔除合同負債后的資產負債率77.42%，較年初降低1.27個百分點。需要強調的是，公司總負債中有超過40%為基本沒有償付風險的合同負債，剔除該部分負債之后的負債率為51.45%，較2020年末下降1.60個百分點，在行業持續保持低位。

隨著行業毛利率降低見底，各家順應趨勢做出的一系列應對舉措效果逐漸顯現，政策上的微調給了房企更多調整空間，預計未來房企的盈利水平將會有所提升。招商證券表示，行業從杠桿驅動的“指數牛市”變為管理紅利驅動的“結構牛市”，從總量需求增長驅動為主變為自由現金流驅動為主，判斷下半年拿地競爭趨緩，毛利率或改善。

華西證券認為，今年以來房地產銷售增速有所回落，投資保持韌性，在拿地政策有所放寬后，房企利潤率的擔憂有望改善，同時行業基本面韌性仍足，板塊估值仍處歷史低位，繼續看好板塊投資機會，建議關注業績確定性強的龍頭房企萬科A、保利地產、金科股份、中南建設、新城控股、招商蛇口等。