貝殼研究院：杭州“兩集中”供地市場關注度平淡 溢價率較首輪明顯回落

2021年10月12日，杭州第二次集中供地落下帷幕。31宗出讓宅地最終僅成交14宗，總成交金額257億，較上批次成交金額破千億元有明顯落差。成交溢價率4.6%，從首批次的26.0%高位回落。市場關注度較首批次明顯平淡許多，主要原因有三：

一是受房企拿地的節奏性策略影響，第三季度拿地對于房企來說，較難以實現在年內轉換成銷售金額，繼而有效補充其年度業績，因此第二批次集中供地的市場關注度明顯低于首批次，除了杭州以外，其余多數完成第二次集中供地城市的成交率相比于首批次均有所降低。

二是由于土拍市場的監管趨嚴，尤其是自有資金審查對房企的資金實力有更高要求，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高，反過來說會有利于財務穩健與區域深耕型的房企，從杭州第二批的房企表現來看亦是如此，中海、金隅、濱江與綠城等房企均有所收獲。尤其是中海，除了杭州以外，目前第二批次已獲地20宗，可謂最大贏家。

三是具體從未成交的17宗地來看，主要受到三因素影響導致未成交：第一是10宗競品質+現房銷售的宗地對房企的資金周轉能力要求高；第二是房企選擇放棄“性價比”相對較低的宗地；第三是部分宗地商業體量占比較高，對運營能力更為要求，因此不難理解房企為何望而卻步。

累計取地金額TOP3：

中海取地1宗，成交金額59.7億元；

金隅取地1宗，成交金額38.2億元；

杭州地鐵取地2宗，成交金額35.3億元。

土拍規則：

相比于首批次，第二批次供地規則依循8月土拍新政，主要調整如下：一是溢價率限制在15%；二是嚴審房企資質與資金來源；三是競自持配建改為競品質或搖號；四是試點10宗地現房銷售；五是禁止商墅，利用此類產品增加貨值的方法將被限制，房企出價能力降低，同時商業大平層的產品也會大幅減少。從上述規則調整來看，更考驗房企的資金健康程度、現金流轉能力及經營管理能力，因此第二批次拿地房企多以區域深耕為主的浙系房企和財務穩健型房企為主。

成交特征：

1、此次集中供地共成交81公頃住宅用地，占杭州2021年度商品住宅用地供應計劃的8%，結合第一批集中供地，杭州已完成38%。

2、此次成交住宅用地規劃建筑面積174萬平方米，結合第一批，累計成交住宅用地規劃建筑面積922萬平方米，相當于2020年全年成交住宅用地規劃建筑面積的54%。成交金額257億元，結合第一批，累計成交金額1417億元，相當于2020年全年住宅用地成交金額的60.6%。

3、31宗宅地雖然僅有14宗地成交，但不乏出現部分地塊由于其素質較優，出現多輪競價情形，如拱墅區一宗地由于其區位較好，最終競價36輪以3.27%的溢價率由中海競得；蕭山區2宗地同樣如此，最終分別被濱江與綠城分別以8.37%和11.04%的溢價率競地成功。于此，可以說明土地市場關注度雖然較為平淡，但優質地塊的釋出，仍會吸引部分房企積極獲地。

4、從房企表現來看，穩健型與本土深耕型的房企為兩大贏家，尤其是綠城，在首批次毫無收獲下，二批次合計落子2宗(聯合拿地+獨自拿地)，持續在大本營加倉，鞏固其區域優勢。