貝殼研究院：杭州“兩集中”供地市場(chǎng)關(guān)注度平淡 溢價(jià)率較首輪明顯回落

2021年10月12日，杭州第二次集中供地落下帷幕。31宗出讓宅地最終僅成交14宗，總成交金額257億，較上批次成交金額破千億元有明顯落差。成交溢價(jià)率4.6%，從首批次的26.0%高位回落。市場(chǎng)關(guān)注度較首批次明顯平淡許多，主要原因有三：

一是受房企拿地的節(jié)奏性策略影響，第三季度拿地對(duì)于房企來說，較難以實(shí)現(xiàn)在年內(nèi)轉(zhuǎn)換成銷售金額，繼而有效補(bǔ)充其年度業(yè)績(jī)，因此第二批次集中供地的市場(chǎng)關(guān)注度明顯低于首批次，除了杭州以外，其余多數(shù)完成第二次集中供地城市的成交率相比于首批次均有所降低。

二是由于土拍市場(chǎng)的監(jiān)管趨嚴(yán)，尤其是自有資金審查對(duì)房企的資金實(shí)力有更高要求，因此在土地市場(chǎng)方面房企整體參與熱情不高，反過來說會(huì)有利于財(cái)務(wù)穩(wěn)健與區(qū)域深耕型的房企，從杭州第二批的房企表現(xiàn)來看亦是如此，中海、金隅、濱江與綠城等房企均有所收獲。尤其是中海，除了杭州以外，目前第二批次已獲地20宗，可謂最大贏家。

三是具體從未成交的17宗地來看，主要受到三因素影響導(dǎo)致未成交：第一是10宗競(jìng)品質(zhì)+現(xiàn)房銷售的宗地對(duì)房企的資金周轉(zhuǎn)能力要求高；第二是房企選擇放棄“性價(jià)比”相對(duì)較低的宗地；第三是部分宗地商業(yè)體量占比較高，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力更為要求，因此不難理解房企為何望而卻步。

累計(jì)取地金額TOP3：

中海取地1宗，成交金額59.7億元；

金隅取地1宗，成交金額38.2億元；

杭州地鐵取地2宗，成交金額35.3億元。

土拍規(guī)則：

相比于首批次，第二批次供地規(guī)則依循8月土拍新政，主要調(diào)整如下：一是溢價(jià)率限制在15%；二是嚴(yán)審房企資質(zhì)與資金來源；三是競(jìng)自持配建改為競(jìng)品質(zhì)或搖號(hào)；四是試點(diǎn)10宗地現(xiàn)房銷售；五是禁止商墅，利用此類產(chǎn)品增加貨值的方法將被限制，房企出價(jià)能力降低，同時(shí)商業(yè)大平層的產(chǎn)品也會(huì)大幅減少。從上述規(guī)則調(diào)整來看，更考驗(yàn)房企的資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力及經(jīng)營(yíng)管理能力，因此第二批次拿地房企多以區(qū)域深耕為主的浙系房企和財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企為主。

成交特征：

1、此次集中供地共成交81公頃住宅用地，占杭州2021年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的8%，結(jié)合第一批集中供地，杭州已完成38%。

2、此次成交住宅用地規(guī)劃建筑面積174萬平方米，結(jié)合第一批，累計(jì)成交住宅用地規(guī)劃建筑面積922萬平方米，相當(dāng)于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的54%。成交金額257億元，結(jié)合第一批，累計(jì)成交金額1417億元，相當(dāng)于2020年全年住宅用地成交金額的60.6%。

3、31宗宅地雖然僅有14宗地成交，但不乏出現(xiàn)部分地塊由于其素質(zhì)較優(yōu)，出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)情形，如拱墅區(qū)一宗地由于其區(qū)位較好，最終競(jìng)價(jià)36輪以3.27%的溢價(jià)率由中海競(jìng)得；蕭山區(qū)2宗地同樣如此，最終分別被濱江與綠城分別以8.37%和11.04%的溢價(jià)率競(jìng)地成功。于此，可以說明土地市場(chǎng)關(guān)注度雖然較為平淡，但優(yōu)質(zhì)地塊的釋出，仍會(huì)吸引部分房企積極獲地。

4、從房企表現(xiàn)來看，穩(wěn)健型與本土深耕型的房企為兩大贏家，尤其是綠城，在首批次毫無收獲下，二批次合計(jì)落子2宗(聯(lián)合拿地+獨(dú)自拿地)，持續(xù)在大本營(yíng)加倉，鞏固其區(qū)域優(yōu)勢(shì)。