輾轉(zhuǎn)騰挪30億及時(shí)償債 建業(yè)地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口縮小

大浪淘沙始見金

10月以來，多家房企深陷債務(wù)違約，整個(gè)行業(yè)陷入對(duì)未來的低預(yù)期之中。

為求自救，建業(yè)地產(chǎn)將其在岸銀行賬戶內(nèi)總額人民幣30億元資金匯出至其離岸銀行賬戶，用以償還11月到期的美元債。此筆美元債償還后，建業(yè)地產(chǎn)今年內(nèi)將無需償還的到期票據(jù)。

建業(yè)地產(chǎn)為赴港上市的首支內(nèi)地房產(chǎn)股，董事長(zhǎng)胡葆森的“朋友圈”也是談笑有鴻儒，往來無白丁。2008年建業(yè)在港上市時(shí)，多位業(yè)界領(lǐng)頭人悉數(shù)到場(chǎng)為其祝賀，其中不乏有彼時(shí)萬科董事長(zhǎng)王石、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉以及SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹。

胡葆森接受采訪時(shí)明確表示：“我們相信自己，相信按照既定的企業(yè)戰(zhàn)略和商業(yè)模式，緊隨中國(guó)城市化推進(jìn)的進(jìn)程，建業(yè)地產(chǎn)會(huì)取得穩(wěn)健和快速的發(fā)展。”

時(shí)至今日，王石經(jīng)萬寶之爭(zhēng)后退出萬科舞臺(tái)，郁亮接任其董事長(zhǎng)職務(wù)。富力地產(chǎn)在美元債違約風(fēng)暴中選擇終止其物業(yè)上市并賣身碧桂園渡過難關(guān)。潘石屹出售SOHO中國(guó)一波三折，近257億港元的交易宣告流產(chǎn)。而胡葆森所帶領(lǐng)的建業(yè)在美元債違約風(fēng)暴中屹立不倒，多次增持股份提振信心。

據(jù)港交所權(quán)益資料顯示，10月28日建業(yè)地產(chǎn)獲Joy Bright Investments Limited在場(chǎng)內(nèi)以每股平均價(jià)1.13港元增持40萬股，涉資約45.20萬港元。增持后，胡葆森或其一致行動(dòng)人持有建業(yè)地產(chǎn)的股份占比從70.02%增加為70.04%。

處于風(fēng)暴之中的建業(yè)

扎根中原29年的建業(yè)，憑借其強(qiáng)大市場(chǎng)占有率以及堅(jiān)守“讓中原人民都過上好生活”的企業(yè)理想與使命成為區(qū)域型房企發(fā)展戰(zhàn)略的忠實(shí)信徒。但在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和政策調(diào)控下失去了運(yùn)營(yíng)靈活性的同時(shí)無處遁形，如一把達(dá)摩克利斯之劍高懸于頭頂。

在河南今年的洪澇災(zāi)害中，建業(yè)向河南省政府提交了《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》。并在2021年上半年業(yè)績(jī)溝通會(huì)中，表示受河南洪災(zāi)影響，決定將2021年合約銷售目標(biāo)由原定的800億下調(diào)至700億。

“求救”報(bào)告中顯示，受水災(zāi)和疫情沖擊，建業(yè)旗下住宅項(xiàng)目的施工、銷售進(jìn)度，部分在建樓盤在洪水中受到不同程度的損壞，工期被拉長(zhǎng)，客流受阻導(dǎo)致文旅業(yè)態(tài)遭重創(chuàng)，造成直接損失約3億元。

隨后，8月18日河南省政府出臺(tái)《河南省支持企業(yè)加快災(zāi)后重建恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)十條措施》，其中提出加快住房公積金個(gè)人住房貸款辦理、房地產(chǎn)項(xiàng)目受災(zāi)區(qū)不可抗力影響可順延最長(zhǎng)不超過3個(gè)月的期限以及清理政府欠款等幫扶措施。

據(jù)建業(yè)2021年8月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，前8月取得物業(yè)合同銷售總額人民幣386.3億元，同比持平；總合同銷售建筑面積509.05萬平方米，同比增5.5%。按照每月合約銷售額48億元來算，預(yù)計(jì)其2021年全年合約銷售額約580億元，與700億目標(biāo)相比，留給建業(yè)的時(shí)間不多了。

而在早前，建業(yè)集團(tuán)總裁王俊曾對(duì)于下半年的計(jì)劃表示：“下半年，將會(huì)嚴(yán)控土地投資支出，降低有息負(fù)債，并提高利潤(rùn)率水平。”

對(duì)于債務(wù)規(guī)模的控制，建業(yè)集團(tuán)較其他同等規(guī)模房企而言更為謹(jǐn)慎。

積極應(yīng)對(duì) 建業(yè)地產(chǎn)拒絕“躺平”

去年，新冠疫情全球擴(kuò)散，美元債市場(chǎng)加劇動(dòng)蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺(tái)等諸多因素疊加，房企在境外發(fā)債上開始收縮，融資量約為3998億元，同比下降21%，其在企業(yè)發(fā)債的占比也同比下降了17%。

2021年前9月，境外債券發(fā)行進(jìn)一步收緊。房企境外發(fā)債2379億元，同比下降24%，占比同比下降2個(gè)百分點(diǎn)至44%。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2021年建業(yè)地產(chǎn)僅發(fā)行一筆于2025年到期2.6億美元票據(jù)，票面利率7.5%。這說明，對(duì)于即將到來的償債高峰期，建業(yè)地產(chǎn)早有準(zhǔn)備。

10月起，房企海外債密集違約，在“大而不倒”逐漸崩塌后，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的信心逐漸削弱，如何“活下去”成為房企今年的必答題。

為提振市場(chǎng)信心，不少房企選擇提前贖回票據(jù)釋放積極信號(hào)。10月22日，中梁控股回購1200萬美元票據(jù)；11月3日，龍光擬要約回購尚未贖回2022年到期美元票據(jù)；中國(guó)奧園回購300萬美元票據(jù)。

建業(yè)地產(chǎn)也先后回購于2021年11月到期的美元債券共計(jì)5006萬美元，于2023年到期的美元債券共計(jì)270萬美元以及于2024年到期的美元債券共計(jì)332.8萬美元。而備受關(guān)注的于2021年11月到期的3.86億美元債券也已按期完成償還。

隨著近期眾多相關(guān)部門機(jī)構(gòu)的頻繁“發(fā)聲”，房地產(chǎn)貸款趨緊政策有望觸底回升，一旦貸款政策有所放松，房企融資環(huán)境將會(huì)有所好轉(zhuǎn)，資金壓力將明顯緩解，關(guān)于境外債的違約風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步縮小。