物業板塊上市計劃擱淺 首創置業擬轉讓旗下物業公司股權

9月30日正式退市的首創置業最近又有新動態。

11月1日，據北京產權交易所消息，首創置業擬轉讓首萬譽業（上海）物業51%股權及首置物業100%股權。

資料顯示，首萬譽業（上海）物業成立于2015年8月18日，公司由首創置業持股51%，深圳譽鷹物業服務持股49%。后者由萬科物業公司萬物云全資持有；首置物業的前身是首創國信資產管理有限公司，2019年8月29日更名首置物業，由首創置業全資持有。

首創置業與萬科的甜蜜過往

首萬譽業是“首萬計劃”合作的產物。

2015年7月底，首創置業與萬科物業（即現在的萬物云）宣布合作。當天雙方在北京舉行“悅生活、睿服務”首萬計劃股權合作簽約儀式，同時雙方合資成立的“首萬譽業（上海）物業服務有限公司”正式揭牌。

新成立的“首萬譽業”將全面服務于首創置業未來的房地產項目發展，而萬科物業通過“睿服務”單純進行物業管理輸出。在此背景下，首創置業旗下的物業很大一部分是由萬科物業管理的。

時任首創置業副總裁胡衛民表示，隨著公司的發展，首創置業整個客戶范圍不斷擴大，急需提升整體物業管理、服務水平。而萬科物業有著多年的物業管理經驗，把項目交給萬科物業管理，不只是簡單地合作，更是共同投資進入物業藍海。

但甜蜜期總是有期限的。隨著萬物云上市消息的傳出以及其對物業資產的騰挪，首創置業在選擇和萬科物業分道揚鑣的同時也加快對物業管控權的回收。

2020年12月31日，首置物業將其所持有的首萬譽業51%股權轉讓給首創置業，首創置業由間接持股變成直接持股。值得注意的是，除首置物業與首萬譽業外，首創置業還有首奧物業、首商物業、首經物業3個物業公司，均由其100%控股。

首創置業在收緊物業管控權的同時，更是在為首創物業進入資本市場做準備。

時任首創置業總裁鐘北辰曾在今年3月30日舉行的2020年業績發布會上表示，在業務發展到一定程度時，公司將以資本力量來助推物業管理的做大和做強。可以看出，在年初的時候首創置業早已有意分拆物業上市。

放棄當下物業板塊上市

但計劃趕不上變化。隨著國內宏觀調控政策的不斷深入，2021年整個房地產行業舉步維艱。

在此背景下，由于股價長期低迷、增收不增利等情況嚴重，首創置業決定私有化，并最終于9月30日正式退市，于10月26日更名為“首創置業有限公司”，企業類型從“股份有限公司”變更為“有限責任公司(法人獨資)”。

同時首創置業出現較大的人事變動。范書斌從董事調整為經理、董事；鐘北辰退任總經理、董事；胡衛民退任董事；劉昕、李旺、黃冀中退任獨立董事。

首創置業的退市也為首創物業的發展方向帶來了影響。隨著物企行業普漲風口已過，物管企業估值兩極分化。在此背景下，首創置業開始出售旗下物業資產。

隨著傳統物業公司扎堆上市，資本市場對于這一領域的估值更加挑剔，但將傳統住宅物業管理與商業管理、寫字樓管理整合后更偏向運營的新型物管公司，更受資本市場青睞。有消息稱，首創或將打造一個完整的生態系統，在錯過此次物業上市窗口期后，以大物業的概念上市。

物企普漲風口已過

經過幾十年的快速發展，房地產行業已經告別土地紅利、金融紅利時代，正式進入管理紅利時代，物業行業作為地產開發后市場的服務主體逐漸從幕后走向臺前。

不少房企紛紛抓住窗口期，開啟分拆物業管理業務上市的浪潮。據不完全統計，截止目前有超過40家物業企業已經成功上市，其中2020年多達17家，被稱為是物業價值元年。

但進入2021年，特別是下半年后，受宏觀調控政策和地產行業的影響，物企上市迎來冰封期。

據統計截至2021年7月16日有榮萬家、融信服務、領悅服務等數十家物業企業成功登錄港交所上市。但從7月16日至今，除京城佳業正在招股，預計于11月10日上市外，再無其他物業登陸港交所。

不僅如此，多家物企更是面臨招股書失效或終止上市的情況。據不完全統計，截至目前，年內已有世紀金源服務、禹佳生活服務、中南服務，新力服務等物企招股書失效，而富力物業、陽光城旗下陽光智博更是選擇終止上市。

物企行業正在由IPO轉向收并購市場。

隨著國家對房地產行業金融嚴監管進入常態，部分房企資金鏈壓力加劇，先后出現商票逾期兌付、美元債違約等債務危機，而出售物業成為眾多房企解決當前困境的選擇之一，如億達服務、富力物業、彩生活等。

據中指研究院不完全統計，截至2021年11月，物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

龍頭物業公司開啟對行業的整合是趨勢，物業行業的收并購還在繼續，但是政策端不斷釋放利好、傳遞信號。

2020年12月16日，住建部等6部門聯合發布《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》的通知要求，加快建設智慧物業管理服務平臺，補齊居住社區服務短板，推動物業服務線上線下融合發展。

2021年1月5日，住建部等十部委發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

隨著房地產存量市場的到來，中國物業管理還有很大的發展空間。