物業(yè)板塊上市計劃擱淺 首創(chuàng)置業(yè)擬轉讓旗下物業(yè)公司股權

9月30日正式退市的首創(chuàng)置業(yè)最近又有新動態(tài)。

11月1日，據(jù)北京產(chǎn)權交易所消息，首創(chuàng)置業(yè)擬轉讓首萬譽業(yè)（上海）物業(yè)51%股權及首置物業(yè)100%股權。

資料顯示，首萬譽業(yè)（上海）物業(yè)成立于2015年8月18日，公司由首創(chuàng)置業(yè)持股51%，深圳譽鷹物業(yè)服務持股49%。后者由萬科物業(yè)公司萬物云全資持有；首置物業(yè)的前身是首創(chuàng)國信資產(chǎn)管理有限公司，2019年8月29日更名首置物業(yè)，由首創(chuàng)置業(yè)全資持有。

首創(chuàng)置業(yè)與萬科的甜蜜過往

首萬譽業(yè)是“首萬計劃”合作的產(chǎn)物。

2015年7月底，首創(chuàng)置業(yè)與萬科物業(yè)（即現(xiàn)在的萬物云）宣布合作。當天雙方在北京舉行“悅生活、睿服務”首萬計劃股權合作簽約儀式，同時雙方合資成立的“首萬譽業(yè)（上海）物業(yè)服務有限公司”正式揭牌。

新成立的“首萬譽業(yè)”將全面服務于首創(chuàng)置業(yè)未來的房地產(chǎn)項目發(fā)展，而萬科物業(yè)通過“睿服務”單純進行物業(yè)管理輸出。在此背景下，首創(chuàng)置業(yè)旗下的物業(yè)很大一部分是由萬科物業(yè)管理的。

時任首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民表示，隨著公司的發(fā)展，首創(chuàng)置業(yè)整個客戶范圍不斷擴大，急需提升整體物業(yè)管理、服務水平。而萬科物業(yè)有著多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，把項目交給萬科物業(yè)管理，不只是簡單地合作，更是共同投資進入物業(yè)藍海。

但甜蜜期總是有期限的。隨著萬物云上市消息的傳出以及其對物業(yè)資產(chǎn)的騰挪，首創(chuàng)置業(yè)在選擇和萬科物業(yè)分道揚鑣的同時也加快對物業(yè)管控權的回收。

2020年12月31日，首置物業(yè)將其所持有的首萬譽業(yè)51%股權轉讓給首創(chuàng)置業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)由間接持股變成直接持股。值得注意的是，除首置物業(yè)與首萬譽業(yè)外，首創(chuàng)置業(yè)還有首奧物業(yè)、首商物業(yè)、首經(jīng)物業(yè)3個物業(yè)公司，均由其100%控股。

首創(chuàng)置業(yè)在收緊物業(yè)管控權的同時，更是在為首創(chuàng)物業(yè)進入資本市場做準備。

時任首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰曾在今年3月30日舉行的2020年業(yè)績發(fā)布會上表示，在業(yè)務發(fā)展到一定程度時，公司將以資本力量來助推物業(yè)管理的做大和做強。可以看出，在年初的時候首創(chuàng)置業(yè)早已有意分拆物業(yè)上市。

放棄當下物業(yè)板塊上市

但計劃趕不上變化。隨著國內(nèi)宏觀調控政策的不斷深入，2021年整個房地產(chǎn)行業(yè)舉步維艱。

在此背景下，由于股價長期低迷、增收不增利等情況嚴重，首創(chuàng)置業(yè)決定私有化，并最終于9月30日正式退市，于10月26日更名為“首創(chuàng)置業(yè)有限公司”，企業(yè)類型從“股份有限公司”變更為“有限責任公司(法人獨資)”。

同時首創(chuàng)置業(yè)出現(xiàn)較大的人事變動。范書斌從董事調整為經(jīng)理、董事；鐘北辰退任總經(jīng)理、董事；胡衛(wèi)民退任董事；劉昕、李旺、黃冀中退任獨立董事。

首創(chuàng)置業(yè)的退市也為首創(chuàng)物業(yè)的發(fā)展方向帶來了影響。隨著物企行業(yè)普漲風口已過，物管企業(yè)估值兩極分化。在此背景下，首創(chuàng)置業(yè)開始出售旗下物業(yè)資產(chǎn)。

隨著傳統(tǒng)物業(yè)公司扎堆上市，資本市場對于這一領域的估值更加挑剔，但將傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理與商業(yè)管理、寫字樓管理整合后更偏向運營的新型物管公司，更受資本市場青睞。有消息稱，首創(chuàng)或將打造一個完整的生態(tài)系統(tǒng)，在錯過此次物業(yè)上市窗口期后，以大物業(yè)的概念上市。

物企普漲風口已過

經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別土地紅利、金融紅利時代，正式進入管理紅利時代，物業(yè)行業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)后市場的服務主體逐漸從幕后走向臺前。

不少房企紛紛抓住窗口期，開啟分拆物業(yè)管理業(yè)務上市的浪潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止目前有超過40家物業(yè)企業(yè)已經(jīng)成功上市，其中2020年多達17家，被稱為是物業(yè)價值元年。

但進入2021年，特別是下半年后，受宏觀調控政策和地產(chǎn)行業(yè)的影響，物企上市迎來冰封期。

據(jù)統(tǒng)計截至2021年7月16日有榮萬家、融信服務、領悅服務等數(shù)十家物業(yè)企業(yè)成功登錄港交所上市。但從7月16日至今，除京城佳業(yè)正在招股，預計于11月10日上市外，再無其他物業(yè)登陸港交所。

不僅如此，多家物企更是面臨招股書失效或終止上市的情況。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，年內(nèi)已有世紀金源服務、禹佳生活服務、中南服務，新力服務等物企招股書失效，而富力物業(yè)、陽光城旗下陽光智博更是選擇終止上市。

物企行業(yè)正在由IPO轉向收并購市場。

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)金融嚴監(jiān)管進入常態(tài)，部分房企資金鏈壓力加劇，先后出現(xiàn)商票逾期兌付、美元債違約等債務危機，而出售物業(yè)成為眾多房企解決當前困境的選擇之一，如億達服務、富力物業(yè)、彩生活等。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2021年11月，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

龍頭物業(yè)公司開啟對行業(yè)的整合是趨勢，物業(yè)行業(yè)的收并購還在繼續(xù)，但是政策端不斷釋放利好、傳遞信號。

2020年12月16日，住建部等6部門聯(lián)合發(fā)布《關于推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務的意見》的通知要求，加快建設智慧物業(yè)管理服務平臺，補齊居住社區(qū)服務短板，推動物業(yè)服務線上線下融合發(fā)展。

2021年1月5日，住建部等十部委發(fā)布《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

隨著房地產(chǎn)存量市場的到來，中國物業(yè)管理還有很大的發(fā)展空間。