入手深圳“南玻”城更 奧園“五保”脫困路徑廓清

12月21日，深圳市輝勝房地產開發有限公司（下稱“輝勝開發”）確認成為南玻工業大廈（下稱“南玻”）城市更新項目實施主體的消息不脛而走。

南玻城更項目優質，地處深圳南山區連接港澳的紐帶——前海蛇口自貿片區，區位優勢明顯，周邊房價每平方米10萬元許，是南山深入實施“科技創新+總部經濟”雙輪驅動、建成世界級創新型濱海中心城區的關鍵。

企查查股權穿透顯示，輝勝開發為中國奧園（3883.HK）旗下公司。入手南玻城更項目，堪稱奧園近期業務層面的重大實質利好。

一方面，11月初來，奧園因境外資信評級被多次下調，觸發境外ABS、境內理財產品等的提前贖回。最近，公司60億元理財產品展期等的負面消息“滿天飛”。

另一方面，當此行業整體流動性困境，包括奧園董事局主席、總裁及眾高管、區域總公開表示“絕不躺平”，公司主動優化組織架構、引入戰略投資者的消息也時有所聞，但在明確官宣前，外界主要是通過了解奧園“五保”（保交付、保兌付、保銷售、保運營、保穩定）中的“保交付”來觀察公司動態。

基于此，奧園旗下公司被深圳市南山區城市更新和土地整備局確認為南玻城更實施主體，信號意義就尤其重大。

首先，這是奧園近期再次被官方肯定。此前，據人民日報消息，廣東省住建主管部門曾為奧園定性：廣東遭遇流動性困境的房企，每家情況也并不相同。類似奧園這樣，遭遇的是海外評級被頻頻下調后觸發的債務擠兌困難，企業本身經營比較正常。而奧園也被寄望成為困境中走出來的房企典范。

而相較于之前的官方表態，奧園此次入手深圳前海蛇口核心地段優質項目，是從實際運營層面印證奧園“運營正常”，比媒體層面的表態更具說服力。

其次，雖然近期從央行、銀保監會到地方，政策層面暖風勁吹，但奧園怎樣在流動性困境中脫身其實一直不明朗。而是次南玻項目，奧園的“脫困”路徑初步浮現。

“保交付”是大局，是修復公司因流動性困境引發的品牌聲譽受損的最佳方式，是公司回流銀行監管專項賬戶資金的關鍵。2021年前11個月，奧園在深圳、佛山、蘇州等城市累計交付70余項目，交付面積超500萬平方米，同比增長45%。12月，奧園旗下梅州、珠海、江門等多個城市數十個項目亦將陸續交付；

“保兌付”是履行“絕不躺平”承諾，通過專業機構、理財產品銷售公司穩定投資人情緒，為公司資金正常運轉爭取時間。月中以來，陸續有奧園理財產品投資人透露已于近期收到奧園兌付的本息，并有報道指稱奧園大額投資人鎖房積極并有簽約成交；

“保銷售”是積極因應行業困境、努力“自救”。按照廣東省統計局數據，2021年前11月廣東省商品房銷售價漲量縮，奧園前11月錄得1157.8億元銷售額、同比增長2%殊為不易，銷售鼓勁絕不可泄；

“保運營”涉及眾多，包括穩定核心管理團隊、精兵簡政實施扁平化管理、鼓勵提升管理能效賦能一線等調整，更包括正常推進“南玻”等優質項目，為2022年發展蓄力；

“保穩定”則就是一句話——尋找核心戰略投資者。雖然奧園作為大灣區“四小龍”、穩居國內房地產開發企業城市更新10強、擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計提供可售貨值約7543億元，但在美好的城更業務利潤釋放前，奧園最好能像萬科那樣有個“靠山”，才方便在行業整體過冬和“節衣縮食”中度過劫波，迎來此輪行業洗牌的春天。

從這個角度來看，奧園“五保”圖存的過程，就是此輪民營房企整體過冬的突圍樣本，給奧園以時間和信心、用腳投票，而不是指責和質疑，可能是社會、銀行、投資人、買房者和企業等多方共贏的上策之選。