北京2021年土地市場收官 第三輪房企拿地態度“穩健”

一波三折 房山上演“周一見”

北京第三輪土拍迎來收官。共成交11宗地塊攬金281.51億元，另有京土整儲掛（豐）[2021]083號、京土整儲掛（朝）[2021]094號地塊因無人報價最終流拍。

9宗底價成交地塊中，原定于12月27日進行現場競價的勁松街道0408-646地塊，因保利未參與競拍導致該地塊最終由葛洲壩提前以11.4億元底價摘得，銷售指導價10.66萬元/平與同區域二手房形成價格倒掛。因未能進入現場競報政府持有商品住宅產權份額程序，與政府10%的讓利無緣。

原定于參與現場競價環節的門頭溝兩宗地塊，因無人遞交線下競買申請，最終被金地、金茂以最高報價競得。此外，作為TOD模式“優等生”，京投發展聯合體以175.3億元底價包攬東壩3宗地鐵上蓋地塊。

房山區拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊上演“周一見”，吸引龍湖、金茂、中建一局三家房企報名。在金茂全程40分鐘的見證下，中建一局以18.63億元+配建1.14萬平保障房面積競得，溢價率15%。

而在第二輪土拍中，中建一局曾以14.6億元競得與該地塊相鄰的房山區拱辰街道FS00-0111-0018、0016地塊，案名公布為“中建學府印悅”，兩宗地塊銷售限價均為4.5萬元/平。

至此，北京2021年度三輪供地平穩收官，57宗地塊共攬金1900億元，整體溢價率約5%。成交商品住宅用地面積、規劃建筑規模較去年全年增加一成以上。

首開260億元連續拿地  北京土地市場成交穩健

從第一批次土拍市場一片大好，到二批次的集體遇冷重新審視之后，三批次土拍拿地結構由“高周轉、快銷”轉向“剛需、穩健”。

首輪土拍中，10宗地塊因觸及雙頂，轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序。卓越作為“黑馬”累計斬獲4宗地塊，北京本土房企首開與其聯合競得1宗地塊后，還獨立競得3宗地塊。

除此之外，經過61輪競價角逐，碧桂園以41.15億元+1.15萬平國際人才社區住房競得城市副中心1201街區地塊，溢價率14.94%。融創聯合體以64.4億競得石景山區衙門口棚戶區改造地塊。深耕石景山多年的中海，未拿一塊。

相較于第一輪高溢價“搶地”，第二輪土拍市場明顯冷靜。8月底，北京掛牌第二批集中供地地塊共計43宗，總起始價1359億元，其中26宗因無房企報名延期。

5宗因僅有一家房企參與網上競價提前底價成交，剩余11宗完成現場競價。成功出讓的16宗涉宅用地共吸引20余家房企競拍，相較于一批次的50余家參拍房企，熱度明顯降溫，僅海淀東升鎮兩宗地塊進入競高標準方案環節。

首開以123.35億元總價斬獲3宗。加上第三輪中與住總、旭輝聯合競得的密云地塊，以及首輪中的5宗地塊，首開本年度在京拿地共計260億元，占比總土地出讓金額的14%。首輪中未有斬獲的中海，在第二輪中斬獲2宗地塊。

供地大戶朝陽區在第二輪土拍中供應11宗宅地，僅十八里店1宗地有房企報名。關注度較高的豐臺麗澤商務區萬泉寺地塊并未觸達地價上限。

此外，對于同板塊地塊，房企更傾向于小體量地塊，其中石景山古城南街和門頭溝永定鎮本批均推出兩宗地塊，建面較小、保證金較低地塊獲房企參拍，而大體量地塊被延期至下一批。

品質優先 “首善標準”貫穿全年

從年內商品住宅供地情況來看，為落實國家房地產調控政策，堅持“房住不炒”定位。北京持續在限地價、控房價、提品質方面進行完善，推出競政府持有商品住宅產權份額、競現房銷售面積等競爭方式，并首次采取搖號方式確定競得人。

在第二輪土拍中，京土整儲掛（興）[2021]060號地塊是唯一一宗需競現房銷售地塊。經中建一局報37.84億元觸競價上限轉入競報現房銷售面積階段，溢價率10%。最終中鐵置業+興創以37.84億元+54000平現房銷售面積競得。

另外，年末土拍中的房山區拱辰街道地塊、門頭溝區永定鎮2宗以及密云區水源路南側地塊均在競現房面積的基礎上增加了競配建保障房面積的環節，做到了買房、賣房讓利最大化。

相較于傳統期房銷售而言，現房銷售是對購房人的變相保護。首先，在目前危機四伏的市場環境下，許多房企爆發流動資金危機導致接連發生債務違約以及項目爛尾，嚴重損害了購房人利益，拉橫幅維權的情況也是屢屢發生，有人積極面對，有人熟視無睹。

其次，為矯正商品住宅“貨不對板”等問題，北京等多個城市相關部門相繼出臺多項法規制度，嚴厲打擊商品房違規銷售行為。但不實宣傳、違規驗資等問題依舊屢見不鮮。政策監管已是最低的行業底線，唯有房企自我約束，整個房地產市場才能平穩健康發展。

而對于競政府持有商品住宅產權份額方式來說，既切實降低購房人實際支付購房款，又實現了政府持有產權份額，同時還為企業預留合理利潤空間，實現個人、企業、政府“三贏”。

為縮短企業競買保證金的占壓周期，將高標準商品住宅建設方案投報時間由現場競價后第10個工作日調整為現場競價當日投報，有效提高了資金使用效率。

此外，首批次供地項目中的延慶南菜園地塊，成交后44天即取得建設工程規劃許可證，第二批次供地項目中的門頭溝永定鎮地塊，成交后66天取得銷售許可證。

由此可見，北京土拍市場已逐漸形成“首善標準”，從實際行動上落實了“穩地價、穩房價、穩預期”目標，有效維持了房地產市場平穩健康運行。

租賃保障性住房或將成標配

繼取消公租房“7090”限制后，為傳達學習中央經濟工作會議精神，加大對長租房市場、保障性住房建設金融支持力度，促進房地產業良性循環和健康發展，緩解北京新市民、青年人的住房困難，北京將進一步增加保障性租賃住房房源。

12月27日，北京市住建委等四部門聯合印發《關于進一步規范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》。其中明確，各區在新供商品住房、安置房等項目中，每年按項目住宅建筑面積的一定比例配建公租房和保障性租賃住房。其中商品住房項目配建以保障性租賃住房為主。

結合全市確定的公租房、保障性租賃住房需求情況，科學制定年度租賃住房用地供應計劃，并在年度建設用地供應計劃中單獨列出，通過集中建設、配建、改建等方式切實增加實物房源有效供給。

據介紹，通過集中供地配建方式，今年全市共成交配建公租房、保障性租賃住房地塊25宗，配建建筑規模46萬平方米、可提供房源約5700套。預計2022年北京土地市場的供應結構將持續性向保障性租賃住房傾斜。