債市丨房企開年融資疲軟 首月融資額創五年新低

市場信心尚未修復，開年首月房企融資仍然延續低迷態勢。

2月9日，貝殼研究院發布2022年1月房企融資月報。報告顯示，2022年首月房企境內外融資累計約481億，較2021年同期的1630億元下降70%，到期債務資金缺口達570億元。其中境內債占比達70%，發債主體以國有企業為主，48筆境內債券中41筆由國有企業發行。

2014年1月至2022年1月房企債券融資規模

此外，受政策等因素影響，并購債已然登場，招商蛇口、建發、華僑城等房企先后發行并購主題債券。貝殼研究院表示，2022年并購債或成新趨勢，預計會有更多的優質房企發行并購債。

短債盛行 境內債占主導

數據顯示，與2021年1月搶跑美元債市不同，2022年1月房企發債以境內債為主。其中，境內債占比70%；境外債券占比30%，較2021年同期下降24個百分點。

此外，由于房企風險出清尚未完成，資本市場信心不足，1月境內外債券發行期限下降，短債盛行。數據顯示，1月境內債券融資發行平均期限3.9年，較上月減少約1.1年，主要是一年內短期債券占比升高至29%；境外券融資發行平均期限為1.4年，較上月減少約0.3年，其中新增10筆境外債中8筆為一年內到期的短期債券。

近18個月房企債券融資發行期限

據中國網地產不完全統計，公開發行的境內債方面，1月先后有綠城集團、招商蛇口、建發房地產、越秀集團、電建地產、平安不動產、華僑城、中海地產、金隅集團等發行債券。

其中，招商蛇口發行12.9億元的3年期、5年期中期票據；綠城集團發行26億元3年期中期票據；中海地產發行12億元5年期中期票據；電建地產發行10億元5年期公司債券；平安不動產發行10億元為期210天的超短期融資券……

除此之外，多家房企的境內融資計劃獲交易所受理或通過。其中，招商蛇口20億元西南購房尾款ABS獲深交所通過；龍湖50億元住房租賃專項公司債券獲上交所受理；保利置業50億元公司債券獲上交所受理；首開60億元公司債券已獲上交所受理……

公開發行的海外債方面，綠城中國發行于2025年到期4億美元的增信債券，利率最低，為2.3%；中駿發行于2024年到期的1.5億美元票據，利率5.95%；合生創展集團發行于2023年到期2.5億美元可換股債券，利率8%。

并購債登場 多家房企試水

從1月發債數據可以看出，招商蛇口、建發、華僑城等房企已經開始試水并購債。

其中，招商蛇口發行12.9億元中期票據將用于償還一筆因收購舊改項目產生的貸款，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目；建發股份發行10億元中期票據中4.6億元用于并購2個標的項目公司股權；華僑城發行15億元中期票據中9.6億元用于置換在招商銀行的并購貸款。

此外，1月21日，浦發銀行完成第一期金融債券簿記定價，債券發行規模300億元，期限為3年，定價為2.69%。本期債券募集資金中50億元為房地產項目并購主題債券，這是金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券。

值得注意的是，據上交所消息，保利置業2022年面向專業投資者公開發行公司債券獲受理。債券擬發行金額50億元，募集資金用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設、房地產項目的兼并收購等。

眾所周知，2021年12月，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

隨后，央行金融市場司司長鄒瀾表示：“房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。”

貝殼研究院表示，2022年并購債或成新趨勢，預計會有更多的優質房企發行并購債，這是對2021年末政策的積極響應，有助于出險房企的風險化解。

償債壓力仍大 1、3、4、7月到期債務規模超千億

自2021年年末以來，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環境適度調節。但房企償債壓力仍將持續。

據貝殼研究院數據顯示，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億。

2022年1月境內外債券融資到期債務規模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務凈額570億。根據當前月均發債500億規模計算，房企償債壓力仍較大。

近18個月房企債券融資發行與到期規模走勢

面對償債壓力，房企需要尋求更多維的融資渠道和方式，并購債、公募REITs等或成為房企融資新渠道。