當前視訊！房企的另類生存之道：主動現(xiàn)房銷售，“慢慢干，蓋好了賣個踏實”

現(xiàn)房銷售的呼聲越來越高。近期，山東省濟南市、福建省福州市永泰縣等地土地競買中均出現(xiàn)現(xiàn)房銷售地塊，引發(fā)業(yè)界和購房者關(guān)注。現(xiàn)房銷售條款再次出現(xiàn)，是否會逐步成為土地競買中的常規(guī)條款，又有哪些信號意義？

而在澎湃新聞采訪過程中發(fā)現(xiàn)，即使沒有條款約束，一些此前并未參與高周轉(zhuǎn)的小房企開始了主動“現(xiàn)房銷售”，對于此前與大型地產(chǎn)商競爭中沒有優(yōu)勢可言的他們來說，“賣個踏實”成為了一條另類生存之路。

【資料圖】

現(xiàn)房銷售地塊再次出現(xiàn)

8月1日，濟南第二批集中供地進入正式交易環(huán)節(jié)。兩宗住宅地塊吸引眾多房企參與競買，觸發(fā)政府設(shè)置的最高限價后，進入“限地價競建筑品質(zhì)和建設(shè)進度”環(huán)節(jié)。最終，兩地塊以“住宅三星綠建加封頂辦理預(yù)售許可”的代價成交。

據(jù)濟南時報，這是濟南自2017年8月土拍最高限價政策落地以來，首次在“熔斷”后現(xiàn)房銷售。

以位于旅游路以北、玉嶺山以南的市委黨校地塊為例，該地塊起始價28199萬元，容積率為1.4，起始樓板價為6607元/平方米，最高限價為32400萬元，達到最高限價時的樓板價為7591元/平方米。

據(jù)齊魯壹點和濟南時報的報道，該地塊吸引8家房企競價，參與企業(yè)多為濟南、濟寧等地方開發(fā)企業(yè)，僅有1家國內(nèi)品牌企業(yè)參與。濟南時報稱，整體來看，這個地面積不算大，所需的資金門檻不高，加上地段不錯、低容積率，所以吸引了不少房企報名。

事實上，這并不是近期出現(xiàn)的第一幅現(xiàn)房銷售地塊。此前，7月15日福建省福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局在公告的一幅商業(yè)、住宅用地的使用權(quán)出讓要求中提到：該地塊按現(xiàn)房銷售實施，規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。

根據(jù)出讓要求，房屋上市交易后的轉(zhuǎn)讓要求是在取得現(xiàn)房銷售許可證之后，五年內(nèi)（含五年）購買商品房的購房業(yè)主自取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證之日起未滿五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓，也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

而早在2018年，廣東省中山市就曾推出超十幅宗住宅及含住宅的綜合用地，均要求“商品房現(xiàn)房銷售”，即要求開發(fā)商直接銷售證件齊全的已經(jīng)成型待售的商品房。

更早之前，蘇州2016年在土地出讓條件中提出：土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價（不含市場指導(dǎo)價）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可，但這一政策在執(zhí)行42個月后取消。

小開發(fā)商另辟蹊徑：主動現(xiàn)房銷售，搶占市場

現(xiàn)房銷售地塊的零星出現(xiàn)，引發(fā)市場對預(yù)售制的討論和思考。于多數(shù)房企而言，現(xiàn)房銷售是“洪水猛獸”。多位房企高管人士表示，此舉會加劇房企的資金壓力、影響市場供給水平甚至推高房價。

但從此次現(xiàn)房銷售情況來看，開發(fā)商似乎仍有利圖。齊魯壹點報道稱，相比濟南2017年土拍過熱時推出最高限價之初競配建、競品質(zhì)和建設(shè)進度，雖然也會增加開發(fā)商的建設(shè)成本，但業(yè)內(nèi)人士認為，這一條件仍符合目前樓市需求，從地塊受追捧程度看，本身也有利可圖。

在大房企圍城的夾縫里，有人主動選擇現(xiàn)房銷售，突出重圍。唐省三，一位小型房企的老板，手里僅有個位數(shù)的項目，在四線城市的樓市里尋到生機——在爛尾樓堆里賣現(xiàn)房。

唐省三介紹，自己在長三角的四線城市，之前在該城市開發(fā)過一個樓盤，銷售很好，不過市場好時大家賣得都好。如今，隨著融創(chuàng)、正榮、世茂等房企流動性出現(xiàn)問題，這些公司的期房項目正面臨缺錢、停工，購房者心急如焚。

購房者的信心不足，有購房需求的人也在猶豫，唐省三的原有項目已經(jīng)結(jié)束，為保住團隊，其收購了一處資金出問題房企的住宅項目。

“我想好了，就用自有資金開發(fā)，慢慢干，不敢撬動杠桿，老老實實地按部就班地建房子，只用開發(fā)貸，然后建成現(xiàn)房再銷售”，唐省三表示，“我們也可以搞期房，但是大房企的期房都出問題了，我們更沒優(yōu)勢，不會有人買的，索性現(xiàn)房賣個踏實?！?/p>

買方市場的行成，倒逼現(xiàn)房的出現(xiàn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，拿地時就知道現(xiàn)房銷售，房企會提前考量成本和銷售問題，如果項目運營效果較好，必然會推動部分房企自愿去現(xiàn)房銷售。

來自上海城市房地產(chǎn)估價有限公司的房地產(chǎn)專業(yè)人士邵明浩稱，過去20年屬于房地產(chǎn)的黃金時代，主要是市場供需不匹配，在這樣的供應(yīng)引導(dǎo)下造成供應(yīng)端的強勢地位。但是目前的市場，尤其是三四線城市的市場形勢發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，原有的預(yù)售制度受到一些挑戰(zhàn)，推行現(xiàn)房制度也是市場發(fā)生轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果。

邵明浩認為，開發(fā)商愿意現(xiàn)房銷售也是市場供需博弈的結(jié)果。特別是在三四線城市，由于地塊周邊項目尤其是期房銷售不穩(wěn)定，造成購房者信心缺失，此時開發(fā)商適時推動現(xiàn)房銷售，有利于培養(yǎng)市場信心，助力購房者預(yù)期的改善。

現(xiàn)房會成為當下的趨勢么？

地多、爛尾項目等因素影響，購房者對期房的信心在減退，現(xiàn)房打消了購房者最大的擔憂，成為購房者購房時最為重要的考量之一。

多位房地產(chǎn)領(lǐng)域的資深專家和房企高管則表示，目前推廣現(xiàn)房銷售難度較大，障礙較多。專家層面盡管認為現(xiàn)房銷售是趨勢，會更多出現(xiàn)，但也坦承當下推行并不合適，僅限個別城市、地塊試點。

邵明浩表示，整個房地產(chǎn)市場銷售不夠理想，是導(dǎo)向現(xiàn)房銷售的重要原因。特別是在一些三四線城市，由于前期土地供應(yīng)較多，近期市場表現(xiàn)低迷，造成不少期房爛尾，從而推動了現(xiàn)房銷售現(xiàn)象。在這些城市進行現(xiàn)房銷售有利于恢復(fù)購房者的信心，降低買房風險。

嚴躍進認為，從房地產(chǎn)長效機制的角度去看這個問題，現(xiàn)房銷售是應(yīng)該被考慮的，但是就目前的房地產(chǎn)市場形勢而言，銷售不暢，房企整體資金壓力較大，考慮到這個層面目前還不適合大規(guī)模推廣，即使推廣也會困難。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，未來，可能會有更多城市效仿現(xiàn)房銷售。一方面是，現(xiàn)房銷售可以避免預(yù)售不可預(yù)見的交房問題，另一方面也是房地產(chǎn)市場走向買方市場后的必然現(xiàn)象。一般當市場供不應(yīng)求、房價不斷上漲時，預(yù)售住房會多些；當住房變得比較充分時，現(xiàn)售住房會多一些。

但趙秀池同時表示，現(xiàn)房銷售對開發(fā)商沖擊很大，現(xiàn)階段整體資金不寬裕甚至捉襟見肘，再實行現(xiàn)售等于雪上加霜，希望各地政府根據(jù)實際情況謹慎安排現(xiàn)售地塊。比如設(shè)置在部分土地競買條件里，房企根據(jù)意愿自行選擇，強行推廣或出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

對于現(xiàn)房銷售的傳導(dǎo)效應(yīng)，邵明浩則坦言，在一線和強二線城市這種市場銷售相對好的城市很難出現(xiàn)主動的現(xiàn)房銷售例子，這種傳導(dǎo)主要還是傳向供給相對充足的城市。