長租公寓市場調查：給年輕人提供什么樣的“家”

黨的二十大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這為未來住房制度改革指明了方向，業(yè)內人士認為，租購并舉模式正從探索、打好基礎階段，邁入追求高質量發(fā)展新階段。安居才能樂業(yè)，在廣州、深圳等全國人口凈流入前列城市，每年有大量大學畢業(yè)生、城市流動青年人等急需住房。該如何更好滿足這一群體的租賃住房需求，讓他們在城市生活中提升居住品質，實現安居夢？

第七次人口普查顯示，廣州、深圳以及東莞、佛山等大灣區(qū)核心城市，居全國人口凈流入城市前列，每年有大量青年人涌入。然而，高房價讓很多人望而卻步，房屋租賃正成為更好的選擇。

隨著租購并舉的住房制度邁入高質量發(fā)展新階段，正有越來越多的力量參與進來，攜手實現大家的安居夢。其中，龍湖冠寓、萬科泊寓等傳統房企以及新勢力長租公寓運營商，正響應國家租售并舉政策，充分發(fā)揮住房租賃專營機構在房源籌集、運營管理等方面的專業(yè)能力，面向新生人群租住生活形態(tài)及消費升級需求，推出集中式長租公寓，努力為年輕人在城市中留下一盞溫暖的燈。在有力緩解現有租賃住房結構性供給不足問題上，他們積累了哪些經驗？青年人還有何需求與期待？筆者近日走進廣州、深圳等粵港澳大灣區(qū)城市，近觀長租公寓市場現狀。

(資料圖片僅供參考)

滿足都市追夢人需求

“住在這里安全感很強，有點像集體生活；我還參加了公寓組織的多項社群活動，交上了新朋友。”李文琦今年剛剛大學畢業(yè)參加工作，遇見筆者時，她興奮地講述起自己的“小確幸”，“我花了不到3000元就租到一間25平方米、家電齊全的公寓式住房，很滿意”。李文琦租住在位于廣州黃埔區(qū)的龍湖冠寓廣州科學城店，就在她工作的電子科技公司附近。在她看來，在廣州獨居更看重居住環(huán)境的安全性，這也是選擇冠寓的重要原因。

在該公寓二樓公共區(qū)域采訪時，筆者聞到陣陣飯菜香味。原來，在公共區(qū)域的一角設有一個開放式公共廚房。正在做飯的陳女士告訴筆者：“這里很方便，我來看望租住在這里的女兒時，可以順便做午餐。”每逢周末，陳女士都會趕來與女兒同住幾天，為她做幾樣可口的特色菜。

“為滿足住客日常的生活娛樂需要，我們在公共區(qū)域設置健身房、臺球室、便利超市、廚房及餐廳。我們每月甚至每周會舉辦一些社群活動，來滿足青年人的社交與娛樂需求。”這家公寓的運營官呂磊說。

作為一家租賃住房品牌，龍湖冠寓已布局國內30余個重點城市，開業(yè)超11萬間公寓，累計服務用戶超250萬人；僅在廣州就開業(yè)15家門店，布局廣州天河、海珠等重要區(qū)域。與龍湖冠寓一樣，在廣州還有萬科泊寓、建融家園等多家長租公寓運營商，服務著數萬名城市追夢者。

筆記來到龍湖冠寓廣州獵德大橋店，在一樓的書吧里，有的青年人正在看書，有的在筆記本電腦前忙碌著。30來歲的曹奇星是一名計算機技術人員，年初從北京來到廣州工作，“選擇冠寓作為臨時的‘家’，是因為這里讓我擁有獨處的自在，且不會因性格內向而感到孤單”。

坐在曹奇星對面的小蔡從成都來，她認為住長租公寓比租住在住宅小區(qū)更能獲得貼心服務，“作為互聯網企業(yè)的市場部職員，我工作時間相對靈活，這里既可以提供24小時工作空間和會議室，還可以隨時走進健身房，很適合我”。

“現在的青年人對居住品質有較高要求，租住高品質住宅是一種趨勢。我們這個店區(qū)有4棟樓475間房，出租率達到95%。”店長劉浩告訴筆者，在服務方面，他們的運營服務體系打破了人們對租賃住房的傳統認知，通過慧眼系統、IBMS-X系統消防預警、智能門鎖2天未開啟預警提醒等，全面提升了租住安全體驗。

而在廣州建融家園·YOU+國際社區(qū)廣州繼園東店，民謠音樂會、萬圣節(jié)交友、劇本殺等各類社群活動不斷。據筆者觀察，無論龍湖冠寓或建融家園，均通過社群活動的營造發(fā)展友鄰文化，打造“去孤島化”的租住生態(tài)，讓租住空間跳脫出單一物理空間居住功能。同時，為讓全年齡段的城市居民享受到安全舒適的居住服務，萬科泊寓開啟多元化布局，推出高性價比型、改善型、優(yōu)質型公寓，產品覆蓋奮斗青年、白領、藍領等全年齡段的城市居民。

多模式開拓居住空間

住有所居，居于何處？廣州、深圳等作為粵港澳大灣區(qū)核心城市，近年來一直保持人口凈流入態(tài)勢。要讓大批新市民、青年人等在城市中安居樂業(yè)，重點在于居有其所。

居所從何來？筆者在調研中發(fā)現，雖然長租公寓運營商開發(fā)的集中式公寓在市場上頗受歡迎，甚至出現供不應求的局面，但可供開發(fā)的房源卻相當有限。運營商們在不斷探索獲取房源的新路徑。

在龍湖冠寓廣州獵德大橋店，店長劉浩告訴筆者，“這幾棟樓曾是廣東藥科大赤崗校區(qū)宿舍樓，因該學校教學主體整體搬離，宿舍隨之空置，我們承租后將其盤活利用”。發(fā)掘出這一物業(yè)后，龍湖冠寓針對年輕專才、創(chuàng)客SOHO、青年白領等目標人群需求，對原有物業(yè)居住環(huán)境重新規(guī)劃、升級改造，在提供高品質租賃房源的同時，配套多個免費功能性公共區(qū)域，實現1+N的空間共享模式，全面提升區(qū)域租客群體的居住感受。

隨著住房保障體系日趨完善，在廣州、深圳、珠海、中山等城市，龍湖冠寓、萬科泊寓、CCB建融家園等企業(yè)正在積極布局保障性租賃住房，助力保障年輕群體的基本住房需求。目前，龍湖冠寓已與廣州、深圳等多個單位合作，協助當地政府盤活存量資產，落地多個住房租賃標桿項目。

廣州提出“十四五”期間保障性租賃住房66萬套籌集目標，并秉承“企業(yè)可持續(xù)，市民可負擔”的理念，帶領租賃行業(yè)在保障性租賃住房領域開展深度、創(chuàng)新的探索。事實上，2019年龍湖冠寓已深度參與廣州市人才保障住房建設。龍湖冠寓科學城店就加入了廣州市黃埔區(qū)人才保障住房項目——黃埔人才家，為滿足條件的人才提供住房，并可讓租住者享受不少于50%的租金補貼。

2020年順利交付的龍湖冠寓深圳龍華地鐵站店第一批人才房，則為包括龍華區(qū)人民醫(yī)院、廣東醫(yī)科大學附屬龍華中心醫(yī)院等6家醫(yī)療機構在內的醫(yī)務工作者提供了優(yōu)質房源。“我在這里租住兩年了，每月租金才1500元，價格真的很親民。”在龍湖冠寓深圳大布頭輕軌站店，租住在這里的劉林談到租房體驗，一臉喜悅。

數據顯示，自2017年運營至今，龍湖冠寓已經在深圳南山、寶安、福田等5個行政區(qū)擁有1萬余套房源，29家在營門店，服務超過6萬名租戶；2019年以來，就已深度參與到深圳市人才保障住房事業(yè)中，積極配合深圳龍華區(qū)和龍崗區(qū)住建局及深圳市人才安居集團，為廣大人才提供優(yōu)質住房服務。目前，龍湖冠寓在龍華區(qū)、龍崗區(qū)均有長期人才房合作項目，累計納入人才房房源超6000套。

在房源的開發(fā)上，各集中式長租公寓運營商可謂八仙過海、各顯神通。建設銀行廣東分行聯合建行總行設立的長租公寓運營機構——建融家園，探索保障性住房供給主體多元化，形成以廣州繼園東店項目為代表的“非住改租”實踐案例。他們通過以金融賦能盤活閑置“非住”物業(yè)，打通住房供給新脈絡，打造出了廣東省內首個非住宅存量用房改造租賃項目。

萬科泊寓目前則已經形成6種業(yè)務模式，分別為集體建設用地租賃社區(qū)、自持用地建設租賃住房、城中村聯營改造運營、政府和國企租賃住房代建代管、與國企成立合資平臺、輕資產“EPC+O”(產品+建造+運營)服務輸出。

行業(yè)標準逐漸規(guī)范

眾多城市都在千方百計留住人才，其中，解決人才保障性安居問題成為當務之急。在解決新市民住房問題上，租購并舉開始發(fā)揮重要作用。

如今，粵港澳大灣區(qū)多個城市出臺相關政策“筑巢引鳳”。龍湖冠寓、萬科泊寓等長租公寓運營企業(yè)也積極踐行社會責任，配合各地人才引進安居政策，構建當地人才好生態(tài)。以龍湖冠寓為例，目前已與廣州、深圳等大灣區(qū)6個城市合作落地13個項目，提供超2500萬套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。

“我們看到城市租賃住房需求的痛點與優(yōu)勢，決定堅定實施這個業(yè)務。”龍湖冠寓相關負責人說，從2018年開始，龍湖冠寓就為在讀學生群體及畢業(yè)兩年內的青年人才專屬打造了“住夢計劃”，從租金價格、租期靈活性、租住變動甚至實習機會等多方面，為高校畢業(yè)生和即將畢業(yè)的在校生提供優(yōu)惠便利，助力青年人安居。

龍湖冠寓還推出押金收取一個月、租金按月收取的繳租機制，深受畢業(yè)生歡迎。“我剛畢業(yè)參加工作，工資不高、手頭不寬裕，這個政策讓我的租房壓力降到最低。”李文琦說。

調查發(fā)現，在廣深居民住宅租賃市場，不少房東要求押三繳三，有的還要求租客一次性付款半年，且最低租期都在一年以上。與之相比，品牌企業(yè)運營的長租公寓3個月或6個月的起租期，以及靈活的收租方式等，更能滿足年輕租客群體需求。

同時，品牌企業(yè)運營的集中式長租公寓還為租房的年輕人提供了更多增值服務。龍湖冠寓廣州獵德大橋店尤為重視作為廣州市海珠區(qū)首個“人才驛站”的內涵構筑，為入住人才提供就業(yè)培訓、創(chuàng)業(yè)指導、商務交流、技能提升、城市融入等方面的服務。在滿足城市青年人才居住、社交等生活需求基礎上，延伸滿足其就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等發(fā)展需求，通過多維度的保障支持，讓各類人才的創(chuàng)造活力競相迸發(fā)，持續(xù)賦能城市創(chuàng)新建設。

近年來，廣深等大灣區(qū)城市住房租賃行業(yè)在曲折中發(fā)展。一方面，我國住房租賃市場展現出旺盛需求和巨大發(fā)展?jié)摿Γ涣硪环矫妫袌鲋刃虿灰?guī)范也為行業(yè)發(fā)展帶來很大阻力。其中，參與者能力參差不齊、產品品質標準模糊等，一直是行業(yè)亟待解決的難題。

為助力行業(yè)健康、高質量發(fā)展，龍湖集團、萬科企業(yè)、中國建筑設計研究院等行業(yè)內運營、建設龍頭企業(yè)共同編制了行業(yè)首部《長租公寓綜合性能評價標準》，并于2021年5月正式發(fā)布，填補了長租公寓領域標準規(guī)范的空白，在規(guī)范和引導長租公寓行業(yè)健康發(fā)展道路上發(fā)揮積極作用。

廣東省去年年底正式發(fā)布的《廣東省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》指出，從行業(yè)基礎制度的完善到政策的落實與保障，再到市場的培育、規(guī)范與監(jiān)管，各地政府需積極響應國家號召，為城市青年提供有溫度、有保障的美好居所。

借助租賃住房發(fā)展的東風，一批積極響應政策、服務民生的長租公寓項目在大灣區(qū)城市初露崢嶸，成為行業(yè)“模范生”，企業(yè)也正迎來新的發(fā)展機遇。