全國市場兩級分化趨勢加重 樓市維穩勢在必行

相比往年樓市的如火如荼，今年樓市在多重壓力之下整體交易趨勢下行。從土儲來看，雖有“國家隊”出手拿地，但土地市場已經難現往日盛況，一眾民營房企在土地市場選擇沉默。

究其“躺平”原因，首先民營房企為融資渠道受阻，導致糧草未能先行，無緣土拍；其次為可售貨值緊缺，開工面積下降后受市場環境低迷影響，導致去化率降低銷售面積不理想，最終使得資金無法快速回流形成惡性循環。

自2020年8月，針對房企融資管理規則“三條紅線”在12家房企開始試點，截至2020年年底，擴大范圍至30家。在執行過程中，房企境內融資環境持續收緊，重點涉及信托、外債、開發貸等多個領域，房企以往“借新還舊”的打法再難持續。在諸多調控政策之下，國內房地產市場成交增速也在不斷放緩。

對此，央行金融市場司司長近日在央行第三季度金融統計數據新聞發布會上稱，在堅持“房住不炒”總基調下，銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施，房企資金壓力將緩解第一，銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施。

自9月起，房企海外債密集違約，包括花樣年、新力控股等。10月4日，花樣年公告稱，2.06億美元票據應付款未能支付，造成實質違約。且遭到三家國際評級機構下調評級至“展望負面”。據不完全統計，截至10月20日，已有10余家房企被列入負面觀察。

中指研究院指出：隨著房地產貸款政策觸底回暖，房地產貸款投放加速，房企融資環境好轉，銷售回款提速，將使房企資金壓力明顯緩解，進而房企海外債密集違約也將減緩。

此外，9月以來政府接連釋放樓市維穩信號，北京、廣州、深圳等城市陸續出臺二手房指導價格方案，熱門區域二手房價格直接“打骨折”。如此一來，投資客市場預期被降低，二手房源減少使得剛需購房者轉向新房市場，由此形成市場與房企之前的良性循環。使得買房的人買得到，造房賣房的人賣得出。

以北京為例，近日海淀區房地產經紀協會發布行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為，同時結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區，向中介機構發布了二手房交易指導參考價。

此次包括29個熱門小區，其中不乏有此前一房難求的“學區房”，戶型涵蓋60平米小戶型、60-90平米中戶型以及90平米以上的大戶型。海淀區房協規定超過指導價1%則不允許任何中介掛牌，且不能通過中介成交。

諸葛找房研究中心數據顯示，自2021年以來，海淀區二手房市場熱度整體較高，成交價格呈現上漲態勢，此后隨著“多校劃片”等教改政策的逐步落實，二手房成交價格有所回落。

日前東莞住建局公布了首批218個樓盤二手房指導價。在政策公布三天后，據交易平臺顯示，平臺上東莞掛牌二手房源為38632套，較參考價出臺前的5萬余套減少了1萬多套。東莞全市二手房出現降價的房源達7000多套。

除指導價格外，東莞還將個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。

但為穩定市場平衡，有些城市需要“降溫”的同時，另有一些城市反而需要“升溫”。自10月1日起，哈爾濱開始實施《關于促進哈市房地產市場平穩健康發展的實施意見》。

其中涵蓋放寬商品房預售許可證辦理、提升監管資金返還額度、延長繳納土地成交價款時間、提高人才購房補貼以及放寬二手房公積金貸款房齡年限等多種舉措，全方位為樓市添柴加火，為房企減負。

據國家統計局最新數據顯示，2021年8月，哈爾濱新建商品住宅銷售價格在7月停降后再度出現下降，新房房價環比下降0.3%、同比下降0.6%。而該市二手房價格在經歷6個月連漲后，顯現出下跌態勢。

不僅如此，從人口規模來看，哈爾濱2020年較2010年人口減少5.89%，低于全國5.4%平均增速水平，屬于人口流出型城市，實實在在成為了“冰城”。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，對于已經進入到存量房為主的一線城市，二手房的調控政策顯得尤為重要。但二手房指導價要想對市場形成直接影響，還需要相關配套政策，例如房貸政策與指導價同步核準，對于明顯超過指導價的房源在線上不予展示等，以保障二手房市場的平穩有序發展。