房企流動性危機頻發(fā) 孫宏斌向融創(chuàng)中國提供4.5億美元無息借款

未雨綢繆

“安全發(fā)展，綠色前行”是當下幾乎所有房企所盼望的，也是孫宏斌在上半年業(yè)績會中所重復強調(diào)的。

連續(xù)數(shù)月，房企資金流動性危機的頻繁爆發(fā)，逐漸拉低資本對于市場的信心。相比市場與政策的轉(zhuǎn)向，自救刻不容緩。

11月14日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，擬以每股15.18港元的價格配售3.35億股融創(chuàng)中國股份，認購事項所得款項總額約為50.85億港元，折合約6.53億美元。

同時擬以每股14.75港元的價格配售1.58億股融創(chuàng)服務股份，配售事項所得款項總額約為23.31億港元，折合約2.99億美元。兩筆配售合計所得款項總額為74.16億港元，折合約9.52億美元。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌將4.5億美元自有資金以無息借款形式提供給集團使用，以支持集團經(jīng)營發(fā)展。

但市場對于孫宏斌“真金白銀”并不買賬，截至11月15日收盤，融創(chuàng)中國收跌11.5%，融創(chuàng)服務收跌16.67%。

不少觀點認為，孫宏斌此舉或為掩蓋融創(chuàng)財務真相。

從半年報獲悉，截至期末，融創(chuàng)中國現(xiàn)金余額約為人民幣1231.9億元，非受限現(xiàn)金額相較去年同期增加至1011億元，增加原因主要由于經(jīng)營業(yè)務現(xiàn)金流入凈額約人民幣117.2億元；投資業(yè)務現(xiàn)金流出凈額約人民幣328.9億元；以及融資業(yè)務的現(xiàn)金流入凈額約人民幣235.7億元。非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，較去年年底提升約0.03。

由此可見，融創(chuàng)中國目前財務狀況良好，營運資金充裕且具有抗風險能力，并足以應對將來的業(yè)務增長。

除此之外，惠譽出現(xiàn)近期少有的正面評級反饋，將融創(chuàng)中國的發(fā)行人評級展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認其長期外幣發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級及其未償優(yōu)先票據(jù)評級為“BB”。

斷臂求生

同樣出于對公司財務狀況的信心，當代置業(yè)實控人張雷向公司提供合計約人民幣8億元的股東貸款支持，以解燃眉之急，貸款完成期限為三個月。

緊接著，當代置業(yè)就將第一服務控股3.222億股股份賣給了融創(chuàng)服務，占總股本32.2%。

按照當代置業(yè)控股股東張雷和總裁張鵬所擁有的第一服務39.56%和17.08%股權(quán)計算，交易完成后，張雷和張鵬合計將獲得約7.76億港元，與此前所承諾的8億元股東貸款支持不謀而合。

腳踏紅線走在懸崖邊的當代置業(yè)，用處置資產(chǎn)的方式救了自己一把。與融創(chuàng)不同的是，此時的當代置業(yè)已出現(xiàn)實質(zhì)性違約。

早前，當代置業(yè)一筆于2021年到期2.5億美元優(yōu)先票據(jù)因?qū)で笳蛊谌齻€月未果，本金及其應付利息還款安排未能達成，造成票據(jù)違約。

對于此次違約，當代置業(yè)在一封內(nèi)部信中解釋稱，此次債務問題，當代置業(yè)采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，在形勢更加嚴峻的情況下，有幾項工作沒有達到預期的結(jié)果，導致此次風險出現(xiàn)。對于公司的未來發(fā)展，希望通過資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進，實現(xiàn)再生和持續(xù)發(fā)展。

舍身取義

相比于孫宏斌與張雷的滿懷期望，林騰蛟選擇用全部身家賭陽光城一個未來。

此前有一封來自福建房企的員工信，名為“老板壓上身家，而我想哭”。講述了作為首批房地產(chǎn)三線四檔壓降的企業(yè)一線員工，因公司負面新聞纏身，每天忐忑不安，渴望尋求投資者的理解與信心。

信中說“對于公司旗下三支美元債進行展期，老板不惜賭上全部身家進行實控人全額擔保，只覺得很辛酸。一個民營企業(yè)家，市場好的時候有無限光環(huán)；遇到危機時要站出來擋在前面，不惜賭上半生心血，也要保住投資人對公司的信心保住公司，而自己卻無能為力。”

11月1日，陽光城的一則公告承認了其所面臨的債務問題，公告提出將對旗下三只美元債提出要約交換，并就債券契約修訂進行同意征求。同時，陽光城提出對5只債券的契約修訂進行同意征求。

作為債務展期措施之一，要約交換達成條件需要85%以上債權(quán)人同意。陽光城提出債券要約交換的原因是其難以償還即將到期的三只美元債共計7.47億美元，其中兩只美元債利率均在10%以上，三只債券分別于2022年1月11日、2022年3月18日、2023年2月12日到期。

11月15日，陽光城公布了債務展期階段性結(jié)果，旗下美元債豁免交叉違約的同意征求已獲通過，2支美元債展期也達到85%的最低門檻，所有交換的債券公司已全部接納。

其中，11月回售的美元債因技術(shù)性原因?qū)⒔粨Q要約延長至11月17日，截止日前參與交換的債券公司將無條件接納。延長期間，香港聯(lián)交所將對相關(guān)債券短暫停牌，待交換要約完成后進行復牌。

由此看來，在預售資金監(jiān)管嚴格，融資困難的情況下，陽光城的債務展期整體已取得重大進展，極大程度上緩解了短期流動性壓力。

面對陽光城的決心與措施，各方債券人充分展現(xiàn)理性決策，為陽光城化解短期流動性問題創(chuàng)造了空間。后續(xù)陽光城應重點聚焦盤活監(jiān)管資金，項目銷售與交付等工作，保障各債權(quán)人合法權(quán)益，按時兌付債務本息。

糧草先行

大浪淘沙沉者為金，風卷殘云勝者為王。

去年，新冠疫情全球擴散導致美元債市場加劇動蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺等諸多因素疊加，房企在境外發(fā)債上開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。

多家房企暴雷后，資本市場已如同驚弓之鳥，對于房企的評判標準也從“未來可期”轉(zhuǎn)眼于“流動現(xiàn)金”。

10月29日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，以5.54億美元（約35億元）出售貝殼部分股權(quán)。融創(chuàng)中國表示，“出售事項乃按計劃收回財務投資，支持集團聚焦主業(yè)發(fā)展，并進一步優(yōu)化集團的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”

一周后，融創(chuàng)中國以18億元價格將融創(chuàng)文旅集團旗下商業(yè)運營板塊管理公司倒手至融創(chuàng)服務。試圖讓融創(chuàng)文旅輕裝上陣的同時，擴充資金。

除此之外，融創(chuàng)文旅還曾計劃將旗下西雙版納、廣州、成都等11個城市的22家酒店授權(quán)給永樂華住進行管理。

這22家酒店中包括早前融創(chuàng)終止與萬達酒店管理協(xié)議的21家酒店及哈爾濱融創(chuàng)萬達嘉華酒店，均會換牌成為永樂華住旗下品牌酒店。

業(yè)內(nèi)猜測融創(chuàng)中國或許有拆分文旅板塊獨立上市的打算。但融創(chuàng)中國并未給出答復。

除上述動作外，融創(chuàng)還退出了和杭州本地房企濱江集團的兩個合作項目，交易對價16.73億元。

加上此次配股募集資金9.52億美元以及來自孫宏斌4.5億美元股東借款，融創(chuàng)短期內(nèi)公開套現(xiàn)約160億元。

顯然，融創(chuàng)已經(jīng)在用“底線思維”度過艱難時刻。

近日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，被視作房企融資好轉(zhuǎn)的信號。招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)等公司，都計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

從房企反饋來看，保利發(fā)展率先于11月15日-11月16日期間發(fā)行20億元中期票據(jù)。此外，招商蛇口擬發(fā)行30億元中期票據(jù)。

短期看，雖然房企代表座談會對二級市場釋放了積極穩(wěn)定的信號，但在政策支持后，通過發(fā)債融資或尚需時日，并非一蹴而就。因此對于資金緊張、近期有債務到期的房企，仍需保持現(xiàn)金流安全。