重啟勾地、降低房企準入門檻 杭州第三輪集中供地釋放什么信號？

11月20日，杭州市發布了2021年第三批集中供地出讓公告，其中涉及出讓地塊共35宗，總建筑面積416.1萬平方米，總起拍價712.9億元，將于12月21日集中出讓。

值得關注的是，在經歷了第二批集中供地超半數地塊流拍之后，杭州第三批集中供地從土地定價、房企準入門檻等多方面調整土拍規則，其中包括重啟“勾地”、土地溢價率上限由15%下調為10%、提高新房限價、降低起拍價等。

業內人士認為，從第三批集中供地規則來看，杭州在吸引房企參與拿地方面可謂是誠意滿滿。截至11月18日，杭州共有29宗地塊有企業提交競買申請。

35宗地塊以“定品質+搖號”方式出讓

從供應數量來看，杭州第三批集中供地推出35宗地塊，比預公告時地塊掛牌數量少了16宗。此前在11月3日，杭州發布第三批集中供地出讓地塊預公告顯示，擬出讓地塊51宗，總建面超600萬平方米。

在該批次供地的區域上看，拱墅區此次推出12宗地塊，無論是總價還是建筑面積都是各區中最高的；此外，上城區有4宗地塊，余杭區有2宗地塊。若將拱墅、上城、濱江和西湖四區合計，推地建筑面積將達到244萬平方米，占此次推地量的59%；總起拍價494.4億元，占比更是接近7成。從供地分布看，涉及申花、三墩、未來科技城、文暉、運河新城、錢江新城二期、云城等多個板塊。

中指研究院分析人士稱，杭州在第三批供地中還拿出了好幾塊壓箱底的地塊，如小河油庫地塊、華豐造紙廠地塊、拱宸橋地塊等。

杭州第三批集中供地明確提出，在土拍政策方面，本次供應地塊采取“定品質”出讓。因此，與杭州第二批地塊競品質和搖號兩種方式并存的規則不同，本次集中供地將統一采取“定品質+搖號”的方式出讓。

所謂“定品質”，即由政府規定相應的品質要求，房企需承諾按要求建設。具體來看，第三批土地明確建筑本體、優化無障礙環境、提高公共配套標準等。此外，要求出讓地塊項目在后續商品房買賣合同中應承諾，在《浙江省住宅物業保修金管理辦法》規定的各分項保修期基礎上，整體各延長2年。

與此同時，杭州第三批集中供地要求土地開發利用應嚴格按照規劃用途實施。為防止“大平層”“商墅”等類住宅，商服用地均回歸產業屬性，同時更是明確規定商住混合用地中的商服部分不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能的用房，且最小分割單元從原先的300平方米調整為800平方米，并要求屬地區政府落實履約監管責任。 

下調房企準入門檻，溢價率上限降為10%

從此前供地情況來看，杭州首批超七成地塊“溢價封頂+競自持成交”，第二批杭州流拍土地數量超過5成，成交的14宗含宅地塊中僅有5宗溢價出讓。正如業內預期的那樣，杭州第三批集中供地除了出讓方式外，還對其他部分規則進行了相應調整。 

其中，在土地溢價率上限方面，杭州第三批集中供地由此前的15%下調為10%。在競買中，如果未達到上限價格時，按照價高者得的原則確定競得人；當土地競價達到上限價格時，采取線下公開搖號的方式確定競得人。

與此同時，杭州此次出讓的地塊中，不乏部分前期流拍的地塊，在再次掛牌后，有的地塊起拍價出現了下調。另據浙報傳媒地產研究院稱，還有的板塊限價有所提高，比如艮北牛田地塊，新房限價上漲了2000元/平方米。

值得一提的是，第三批集中供地也在一程度上放寬了房企的準入條件。在競買人資格上，取消了一年以上房地產開發資質條件，并取消了同一集團成員企業參加同一公告中地塊競買宗數不大于5宗的條件。只是強調，同一集團成員企業不得同時報名競買（含聯合競買）同一地塊。不過，杭州此次集中供地對購地資金等仍有嚴格的要求。

重啟“勾地”，熱點地塊吸引10家房企參與

值得關注的是，“勾地”（在正式掛牌出讓前，企業對感興趣的土地向政府表明購買意向，并承諾愿意支付的土地價格）是杭州市采用了很多年的土拍規則，直到今年第二批集中供地時，為了提高地塊報名門檻，這一傳統方式宣告取消。然而，隨著第二批地塊流拍率高達55%，在杭州第三批次集中供地時，“勾地”政策去而復返，每宗“勾地”資金最高不超過5000萬元。

11月10日，杭州市規劃和自然資源局發布補充公告稱，對于預公告的51宗用地，繳納預約申請保證金、辦理預約申請手續的截止時間順延至11月18日。

在中指研究院看來，由于原本設定的11月10日的截止日期過于緊張，導致多數房企沒有足夠時間踏勘地塊和籌措資金。因此，杭州隨即發布了補充公告，將保證金繳納時間延長，從中也可以看出杭州市政府對于三批次供地成交情況的重視程度。

據中指研究院透露，11月9日，杭州拱墅區舉辦了2021年四季度地塊推介會，以吸引房企參與拿地。根據中指研究院統計，截至11月18日（即杭州第三批集中供地繳納預約申請保證金的截止日期），共有29宗地塊有企業提交競買申請，其中拱墅區11宗、上城區3宗、濱江區2宗、西湖區1宗、蕭山區4宗、余杭區2宗、臨平區3宗、錢塘區2宗、富陽區1宗。

同時，綠城作為長三角頭部房企，總共申請參與了其中的20宗。此外，濱江、招商、旭輝、越秀等大中房企都展現出了前所未有的積極態度。最受房企追捧的橋西拱宸橋單元 GS0609-12地塊，申請勾地的企業數量更是達到了10家。