降準(zhǔn)“靴子”落地 樓市難言轉(zhuǎn)折點(diǎn)

年關(guān)將至，房企所期盼的“春天”是否會(huì)如期而至。

降準(zhǔn)落地，房企久旱逢甘霖

日前，央行發(fā)布公告稱，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，共計(jì)釋放長期資金約1.2萬億元。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的 MLF，還有一部分被金融機(jī)構(gòu)用于補(bǔ)充長期資金，更好滿足市場(chǎng)主體需求。

降準(zhǔn)全稱“降低銀行存款準(zhǔn)備金率”，通俗來講是一種寬松的貨幣政策。此舉有助于可支配性流動(dòng)資金增加的同時(shí)降低資金成本。

與以往“定向降準(zhǔn)”不同的是，這是本年度內(nèi)的第二次“全面降準(zhǔn)”。區(qū)別于“全面降準(zhǔn)”的惠及所有企業(yè)，“定向降準(zhǔn)”目的在于對(duì)中小企業(yè)或特定領(lǐng)域提供資金支持，

對(duì)于目前水深火熱的房地產(chǎn)行業(yè)來說，降準(zhǔn)可提升資金流動(dòng)速度，改善其整體融資環(huán)境，使得房企得以喘息機(jī)會(huì)，堪稱“久旱逢甘霖”。

受降準(zhǔn)影響，12月15日地產(chǎn)股整體高開。截至收盤，藍(lán)光發(fā)展、南國置業(yè)、財(cái)信發(fā)展、大龍地產(chǎn)等多只地產(chǎn)股漲停。

“多米諾骨牌效應(yīng)”下的房企

去年，新冠疫情全球擴(kuò)散導(dǎo)致美元債市場(chǎng)加劇動(dòng)蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺(tái)等諸多因素疊加，房企境外融資規(guī)模開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。

縱觀資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)不難發(fā)現(xiàn)，擁有高額可支配現(xiàn)金者，才有資格等到市場(chǎng)與政策的轉(zhuǎn)向時(shí)刻。

隨著態(tài)勢(shì)的進(jìn)一步惡化，相關(guān)部門機(jī)構(gòu)的頻繁“發(fā)聲”致使房企境內(nèi)融資規(guī)模呈現(xiàn)修復(fù)性上漲趨勢(shì)。多家房企到期債務(wù)獲展期，部分房企資金流動(dòng)性壓力得到階段性緩解。

此前，花樣年公告稱2.06億美元票據(jù)應(yīng)付款未能支付，造成實(shí)質(zhì)違約。且遭到三家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)至“展望負(fù)面”。

為減輕償付壓力補(bǔ)充資金流動(dòng)性，花樣年將北京國祥府、國祥云著股權(quán)轉(zhuǎn)讓至旭輝集團(tuán)，將寧波鳴翠東著轉(zhuǎn)讓至建安投資控股。

原于2022年到期的7.3億元未贖回債券，經(jīng)由債券持有人決議已展期至2024年。到期利息須分別于2021年11月30日支付20%，以及于2022年11月29日支付80%。

此外，被市場(chǎng)認(rèn)為已初具資金壓力的中國奧園宣布奧創(chuàng)二期8.16億元ABS展期成功。

數(shù)據(jù)顯示，2021年11月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約731億元，環(huán)比減少5.3%，到期債務(wù)凈額258億，房企償債壓力整體較10月有所緩解。

“房住不炒”仍為主旋律

值得注意的是，在降準(zhǔn)當(dāng)日，央行還開展了5000億元中期借貸便利（MLF）操作和100億元逆回購操作。其中，中期借貸便利（MLF）操作利率為2.95%，維持21個(gè)月不變。

作為中期政策利率，MLF利率用于調(diào)節(jié)金融機(jī)構(gòu)中期融資成本，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)提供低成本資金，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

這對(duì)于購房人來說，或許是個(gè)好消息。因?yàn)榻禍?zhǔn)對(duì)于推動(dòng)LPR的下降有著積極的作用。

首先，房貸利率的計(jì)算公式為LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+加點(diǎn)。其中LPR報(bào)價(jià)由央行每個(gè)月公布一次，點(diǎn)位由商業(yè)銀行根據(jù)綜合情況自行確定。

當(dāng)前LPR有兩個(gè)品種，1年期和5年期。根據(jù)央行最新發(fā)布的LPR報(bào)價(jià)來看，11月1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%。5年期貸款利率是房貸利率的參考基準(zhǔn)，兩種報(bào)價(jià)已連續(xù)19個(gè)月維持不變。

而LPR的計(jì)算公式為MLF+加點(diǎn)數(shù)值的和。其中MLF是央行每個(gè)月都會(huì)公布一次，加點(diǎn)數(shù)值由商業(yè)銀行確定，具體來說是由全國18家商業(yè)銀行共同確定的。

當(dāng)MLF下行時(shí)，一般會(huì)傳導(dǎo)至LPR下降，近而使得房貸利率下降。

近期中央相關(guān)會(huì)議明確表示，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

此外，對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在金融政策端要守住底線，遵循“房住不炒”；在土地政策端要人地房掛鉤實(shí)現(xiàn)租購并舉，化解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)轭^等大事。