天天觀速訊丨24小時(shí)內(nèi)支持購(gòu)房政策三箭齊發(fā)，“銀十”樓市會(huì)怎么走？

“下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)”“明年底前居民換購(gòu)住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠”“首套房貸利率下限有望突破4.1%”……24小時(shí)內(nèi)，三項(xiàng)重磅政策接連發(fā)布，助力樓市穩(wěn)健發(fā)展。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來(lái)，24小時(shí)內(nèi)出爐三個(gè)重磅政策，將形成政策放寬組合拳，體現(xiàn)了官方對(duì)于支持房地產(chǎn)回穩(wěn)的導(dǎo)向。

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時(shí)隔7年央行再次下調(diào)公積金貸款利率

9月30日，據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，為了更好地滿足剛性住房需求，央行時(shí)隔7年(2015年8月)首次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率15個(gè)基點(diǎn)，這有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。

對(duì)于此次下調(diào)公積金貸款利率，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，今年5月及8月，央行兩次大幅度地下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，同時(shí)商業(yè)銀行也在下調(diào)個(gè)人按揭貸款利率。按照貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。從支持個(gè)人剛需及換房需求而言，公積金貸款利率肯定也會(huì)隨之下調(diào)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會(huì)使得公積金貸款的吸引力下降。此次，公積金貸款的利率進(jìn)一步下調(diào)，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯，對(duì)于剛需購(gòu)房者進(jìn)一步降低貸款利率等具有積極的作用。

舉例而言，按照公積金貸款100萬(wàn)元、貸款期限30年、等額本息計(jì)算，利率為3.25%的話，每月應(yīng)還4352.06元，利息總額約56.67萬(wàn)元；若公積金利率(5年以上利率)調(diào)整為3.1%，每月還款4270.16元，利息總額約53.7萬(wàn)元；利率變化后，月供減少約81.9元，總利息減少約2.97萬(wàn)元。

首套房貸利率下限有望突破4.1%

除了下調(diào)公積金貸款利率，部分城市的首套住房貸款利率也有望進(jìn)一步下調(diào)。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

按照新政，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這也意味著，此次政策在此前房貸利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的基礎(chǔ)上，允許下調(diào)的基點(diǎn)更大，或者說(shuō)允許在4.1%的利率的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。具體包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽(yáng)、泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽(yáng)和桂林等。

明年底前居民換購(gòu)住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠

在支持改善性需求方面，9月30日下午，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，《公告》顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

按照要求，納稅人出售和重新購(gòu)買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市(地區(qū)、州、盟)所轄全部行政區(qū)劃范圍。另外，出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，該政策利好改善性住房需求釋放，鼓勵(lì)居民改善當(dāng)前住房條件，真正落實(shí)了中央多次強(qiáng)調(diào)的支持剛性和改善性住房的需求。

上述提到的個(gè)人所得稅，通常是房產(chǎn)交易過(guò)程中由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的個(gè)人所得稅，一般存在于二手房交易過(guò)程中由賣方個(gè)人繳納的利得稅。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，當(dāng)前多數(shù)一二線重點(diǎn)城市關(guān)于住房個(gè)人所得稅的執(zhí)行情況是，滿五唯一免征，其他情況按照房屋交易差額的20%或者全額的1%征收，新政會(huì)利好持有住房在五年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房。

王小嬙指出，按照以往賣房需要繳納的個(gè)人所得稅額度等于網(wǎng)簽值與原值差額的20%，如果網(wǎng)簽值200萬(wàn)元，原值100萬(wàn)元，需要繳納的個(gè)人所得稅為20萬(wàn)元。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也提到，一二線城市住房總價(jià)較高，本次政策受益或相對(duì)較大。對(duì)于一二線來(lái)說(shuō)，由于房屋總價(jià)較高，個(gè)人所得稅繳納額度較高，本次政策實(shí)施后，或?qū)橐欢€城市二手房交易帶來(lái)較大的帶動(dòng)。

連續(xù)釋放重磅利好，銀十樓市會(huì)怎么走？

王小嬙指出，今年以來(lái)，各城市頻繁對(duì)政策逐步放松力度，但市場(chǎng)修復(fù)較為緩慢，購(gòu)房者的市場(chǎng)信心并未大幅恢復(fù)。按照以往經(jīng)驗(yàn)，中央政策對(duì)市場(chǎng)信心的傳導(dǎo)大于地方政策的糾偏。四季度，在中央多個(gè)政策的加持下，助力市場(chǎng)信心的改善，市場(chǎng)有望加速修復(fù)，預(yù)計(jì)能夠達(dá)到明顯的效果。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則指出，傳統(tǒng)“銀十”即將到來(lái)，中央接連釋放重磅利好，有利于穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)需要更多有利因素疊加帶動(dòng)，預(yù)計(jì)降低購(gòu)房成本將是未來(lái)政策優(yōu)化的重要方向。接下來(lái)，針對(duì)核心二線城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”、限購(gòu)、限價(jià)等政策，而預(yù)計(jì)更多、更大力度的政策落地也將帶動(dòng)整體市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，總體來(lái)看，房貸利率層面今年政策的空間已經(jīng)釋放見(jiàn)底，后續(xù)可下調(diào)的空間已經(jīng)相對(duì)有限，但利率調(diào)整對(duì)不同城市的影響依然會(huì)分化，信心拉動(dòng)的效力亦有差異。