熱點聚焦：央行深夜再發樓市利好，23城有望直接受益，房貸利率或繼續下探

9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

其中明確，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

《通知》同時強調，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

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中原地產首席分析師張大偉表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。

“在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”張大偉表示。

23城符合要求

張大偉表示，目前來看，符合首套房貸利率下限下調的城市，基本集中在三四城市和部分二線城市。

根據易居研究院智庫中心的統計，在國家統計局發布的70個大中城市房價指數中，有23個城市符合此次新政的要求。

具體來看，二線城市有8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有15個，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

但值得注意的是，一線城市中，北上廣深無一符合該通知所規定的要求范圍。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶此前在發布會上表示：“今年8月，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。”

張大偉表示，目前來看，松綁城市級別越來越高，從一季度的三四線城市松綁為主，逐漸到了4-9月份二線城市成為松綁城市主力。其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩樓市救樓市行列。

而據中原地產研究院數據顯示，近2個月以來，已有超過30個二線城市發布了超100次穩樓市政策，成為最近樓市調控主力。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，隨著目前的市場變化，對于市場承壓的城市來說，政策執行過程中或有一定空間，政策調整可能是個動態的過程，未來不排除更多城市結合自身實際情況調整首套房貸利率下限的可能。

“整體來看，監管部門釋放更大的政策空間后，各地優化政策的節奏將進一步加快，在堅持“房住不炒”定位的前提下，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要的政策方向。”陳文靜稱。

房貸利率持續下探

今年以來，在影響住房信貸政策的LPR方面，央行已經多次下調。1月份、5月份，5年期以上LPR兩度下調，分別下調5個基點以及15個基點。

而至8月22日，央行發布的LPR數據顯示，1年期LPR利率已降至3.65%，5年期LPR利率已降至4.3%。

有分析認為，8月份LPR下降后，部分城市下調利率，降至階段性新低，但是并未緩解市場壓力。從根本上來說，必須是強有力的政策去糾偏。

尤其值得注意的是，今年5月15日，央行發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。

該《通知》指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

貝殼研究院此前發布的報告統計數據顯示，截至9月19日，已有86城首套房貸利率低至4.10%，但一線城市首套房貸利率平均為4.60%。

按照最新政策，上述符合條件的城市，首套房貸利率或可突破4.1%，繼續下探。

有業內人士表示，央行這次對部分城市的房貸利率調整，也符合首套房貸利率下限下調的城市基本集中在三四線城市和部分二線城市，這無疑將更好地支持剛性住房需求，對市場信心及預期的企穩起到積極作用，預期四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，5月份以來，央行先后兩次大幅下調5年期LPR，相當于給房貸定向降息。而且除了部分熱點城市的核心區外，大部分城市限購政策已經放松，有14個城市二套房貸利率已經降低，目前政策的松綁與紓困力度是史無前例的。