每日聚焦：北京“連環單”新規破解二手房交易痛點 多家經紀機構響應落實

在《通知》發布之前，北京已有兩家經紀機構對“連環單”并行辦理進行了一段時間的試點。

在二手房市場中曾被視為痛點的“連環單”交易，迎來歷史性變革。近日，北京市住建委和市規自委發布《關于試行存量房交易“連環單”業務并行辦理的通知》（簡稱《通知》）提出，全面試行存量房交易“連環單”業務并行辦理（下稱“連環單”并行辦理）。

(相關資料圖)

《通知》出臺后，引發業界廣泛關注。事實上，在此之前，北京已有兩家經紀機構對“連環單”并行辦理進行了一段時間的試點。那么，該政策下，“連環單”是如何實現并行辦理的，具有哪些優勢？各中介機構對其實際反饋情況如何？未來是否會在更多城市進行推廣？

“連環單”從串聯辦理到并行辦理，并設計退出流程

上述《通知》引發廣泛關注，在于其切實提高了二手房市場中“連環單”的交易效率。北京房地產市場經過多年的發展，已經逐漸步入存量時代，“賣一買一”已成為北京市居民房屋交易的主要方式。根據中指監測數據，2021年，北京二手房成交面積超過1700萬平方米，顯著高于新房的1010萬平方米。同時，由于購房成本較高，二手房市場中“連環單”很多，市場運轉更加依賴二手房置換改善的鏈條。

所謂“連環單”，是指在同一時期內，購房家庭先出售名下住房，再次購買住房的交易業務。長期以來，二手房“連環單”業務只能串聯辦理，這意味著“連環單”家庭需要賣出名下住房并辦理完過戶之后，才能啟動購買下一套房屋的交易手續，交易周期比較長，也會由于不確定性的增加帶來不可控風險。

在此背景下，北京市住建委和市規自委發布《通知》，提出全面試行存量房交易“連環單”業務并行辦理，即優化購房資格核驗規則（完成賣出合同網上簽約的房屋不計賣出房屋家庭房產套數），將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業務調整為并行辦理。

此舉在中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進看來，可有效提高二手房交易效率，暢通二手房置換改善鏈條，提高房地產市場活力。不過，需要注意的是，目前僅將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的連環單業務納入試行范圍，涉及新房的“新房←B家庭←C家庭”鏈條暫不試用。

事實上，在《通知》發布之前，北京鏈家、北京我愛我家已經對“連環單”并行辦理進行了一段時間的試點。以北京鏈家為例，2021年4月，北京鏈家交易中心作為試點機構，開始試點“連環單”業務的并行辦理。北京鏈家方面表示，目前公司連環單網簽占比穩定在10%-13%之間，“連環單”試點業務并行辦理以來，交易流程效率和客戶體驗都得到明顯提升。

“從交易實際來看，我們預計僅在交易環節即可節約10個自然日左右時間，若考慮到置換配對更便利、流程更明確等優勢，可能為購房者節約1個月以上時間；同時，該方式風險更低，由于交易周期縮短，使得全鏈條的交易不確定性降低，此外政策設計了退出流程，如果連環交易中后一單交易失敗，對前一單不產生直接沖擊，有助于風險控制。”北京鏈家研究院院長高原分析稱。

各經紀機構積極響應新規，購房者咨詢明顯增多

“連環單”并行辦理新規出臺后，北京各家經紀機構也都行動起來，響應和推動該政策落地執行。

雖然北京鏈家交易中心早已作為試點機構，試點“連環單”并行辦理，但此次《通知》發布后，該中心還是在第一時間面向交易人員、一線經紀人組織了三場關于“連環單網簽新政”的培訓會，同時也在內部培訓公眾號上發布了錄屏及解答，以便更好地理解新政精神，更好地落地政策。

作為同樣經歷過“試點”的經紀機構，我愛我家方面介紹稱，早在當初接到試點任務開始，北京我愛我家組織交易中心相關交易服務團隊以及風控、客服中心團隊員工學習相關操作流程，同時逐步開展店面各級員工培訓，目前，“連環單”業務培訓課程已成為北京我愛我家買賣業務必修課，為確保“連環單”并行業務安全高效完成打下了基礎。

我愛我家相關負責人指出，政策剛推行階段，北京我愛我家采取閉環推進模式，從簽約報備開始，遇到有交易時效的換房需求，經紀人都會主動介紹該項業務，簽單后由公司交易中心團隊嚴格依照“連環單”操作標準完成交易各個步驟。

與此同時，自“連環單”并行辦理全面試行以來，麥田房產從總部交易服務中心到一線經紀人積極響應政策通知，組織員工對連環單相關交易知識進行深入學習，同時主動溝通在途連環單客戶，推進落實并行辦理。據北京麥田交易服務負責人介紹，近期公司二手房交易客戶對該項政策的咨詢量明顯增多，正如業內預測一樣，并行辦理將大大提升二手房“連環單”的辦理效率；不過，由于該《通知》下發不久，二手房交易客戶“連環單”辦理剛剛啟動，短期內客戶還無法深入體驗到并行辦理的益處。

“目前，21世紀不動產已接收到非常多的客戶咨詢。”21世紀不動產相關人士表示，公司積極響應并推進“連環單”并行辦理，“在北京買一套二手房動輒幾百萬至幾千萬，而二手房的流程及手續，其實是非常復雜多變的，尤其是連環單交易，稍有不慎就會出現糾紛。對于置換人群來說，之前因為連環單交易周期問題，可能很長時間不能做網簽，在這過程中變數很大。現在新規推行后，房子一旦網簽，就提早鎖定了交易，在一定程度上保障了買房人的購房權益，降低了風險。”

此外，北京中原也組織相關人員學習文件，系統模擬實際操作。“該政策確實縮短了交易時效，主要體現在：其一，在售房網簽完成后，‘連環單’客戶可以及時申請購房資格做買房網簽，第一時間確定買賣關系，降低交易風險；其二，按照文件表述，售房貸款和購房貸款可同時操作，縮短貸款審批時效；其三，審核稅費時，已出售且網簽未完成過戶的房屋不再計入客戶家庭住房，可提前完成售房繳稅過戶手續；其四，‘連環單’全市試行之后，客戶一賣一買兩筆交易無需鎖定同一家中介，更加便于該業務的推廣。”北京中原相關人士如是說。

業內：屬全國首次，或引發其他城市跟進

值得一提的是，近期，提高二手房交易效率已經成了各個城市樓市政策的熱點方向。在北京推出“連環單”業務模式的同時，濟南、南京、廣州等十余城出臺了二手房“帶押過戶”新政。

徐躍進指出，所謂“帶押過戶”，是指存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還清貸款，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立，此舉旨在通過簡化交易流程進一步激活二手房市場。

問題在于，北京“連環單”政策與各地“帶押過戶”政策有什么異同？對此，徐躍進分析指出，不同點在于，“連環單”并行辦理主要是縮短交易時間，對市場供需的直接影響較為有限，而且僅針對連環單業務，覆蓋范圍相對較小；而“帶押過戶”政策主要是降低了交易成本，對于市場供需的釋放具有一定的支持作用，而且覆蓋范圍更廣。相同點在于，兩類政策都可以提升二手房市場交易效率，提高市場活力。

在業內人士看來，“連環單”并行辦理是北京因地制宜試行的一項新規。高原認為，整體來看，這是北京在堅持“房住不炒”定位基礎上、堅持防風險強監管的同時，為改善消費者購房體驗和提升交易效率做出的有益探索，也屬于全國首次，可能引發其他城市的跟進。

徐躍進亦表示，北京試點的存量房“連環單”業務并行處理模式，屬于全國首次。通過對交易流程進行優化，從而縮短二手房“連環單”的交易周期，提高二手房市場效率。未來，其他城市也可能會跟進出臺類似政策，但只有在二手房市場規模較大、“連環單”業務占比較高的城市，此類流程優化的市場影響才較為明顯。