10月70城房價出爐，供需齊發力穩預期

11月16日，國家統計局發布2022年10月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。

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國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱：2022年10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴。

各線城市房價環比下降

“量在價先，受整體銷售數據下滑影響，10月房價總體下行的趨勢還在延續，房價的變化趨勢也顯示出目前市場已處于階段性底部。”58安居客房產研究院分院院長張波指出。

國家統計局公布的數據顯示，2022年10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個。

具體來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

“新房數據方面，北京、上海、杭州和成都的房價相對穩健，而其他城市普遍有降溫的壓力；新房行情偏弱，二手房也會明顯受影響，只有成都、南充、煙臺、北京和徐州的二手房價還在漲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，10月份企業融資、居民按揭都出現緊縮的局面；開發商資金鏈繼續緊張，國慶期間新房項目打折促銷；加上疫情對現場看房、買房和市場對未來的預期影響，共同導致了新房價格跌幅擴大。

二手房方面，張波指出，置換個稅退還的政策已經帶動二手房掛牌量明顯提升，這一點在一二城市環比價格變化也同步有所反映。

“但9月底的政策在市場釋放的效力還不太明顯，尤其是房貸利率層面對市場的拉動邊際效應在遞減，階段性放寬首套房商貸利率下限對提升市場熱度的作用并不能立竿見影。”張波說，首套購房需求入市還相對猶豫，導致市場成交量不能同步提升，部分城市二手房市場呈現供大于求，對房價也會形成一定下壓。

供需兩端政策齊發力

“當前房價總體上進入到降溫和調整的階段，和全國房地產交易市場疲軟等態勢有關，也和購房需求釋放不到位有關。”嚴躍進表示，鑒于歷史走勢，類似調整需要一定的時間，短期內房價指數反彈或轉正是有壓力的。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，未來價格走勢的改善有待各項支持政策的落地，預期和量的切實改善才能減緩房價的下行壓力。

具體看來，供給端的融資支持、預售資金盤活等多方面政策，有助于改善市場預期，防止下行風險進一步蔓延；短期內交易量的筑底仍有待需求端支持政策的進一步落地和細化。

張波也表示，從10月和11月的政策來看，力度已經明顯提升，兩部門聯合發布的金融16條對后市的影響會非常直接。加之“第二支箭”(繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具)同步發力，在房地產開發貸款、信托貸款以及債券融資多種融資渠道的助力下，房企后續的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。

“若資金面好轉，市場對開發商層面的預期好轉，開發商降價打折的預期就會緩減，房價指數下跌的狀況就會好轉。”李宇嘉表示，需求端降低按揭利率、熱點城市啟動“認房不認貸”的首套房認定標準等，也會利好開發商內源融資，提高造血功能，利好價格穩定。

“總之，供需兩端全面發力，互相支撐，最終才能讓價格企穩。”李宇嘉說。