機構：租房市場租金大體平穩 未來房價租金比望走低

12月11日，“通過對24個核心城市的緯房租金指數分析得出，我國租房市場經受住了疫情沖擊的考驗，租金大體平穩，波動基本沒有超出正常范圍?！?/p>

日前，由中國社會科學院財經戰略研究院主辦、貝殼研究院和中國城市經濟學會房地產專業委員會協辦的經濟學家房地產論壇在線上舉辦。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華通過對中國租房大數據的分析，如上解讀了房地產邏輯的新變化。

“近5年走勢看，租金沒有明顯的上升或下降的趨勢。近一年走勢看，季節性波動減弱，旺季租金上漲不明顯，淡季跌速稍快，但也沒有出現非正常下跌。”鄒琳華指出，房地產邏輯和租房市場呈現新的變化，主要表現為：未來房價持續上漲時代一去不返，房價租金比有望走低，有利于一二線城市租房市場的長期發展等。

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二十大報告強調加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。在房地產市場已步入存量時代的當下，租房市場發展也尤為受到關注。

中國社會科學院財經戰略研究院院長何德旭在致辭時指出，我國租房市場的發展滯后于商品房市場，也滯后于經濟社會發展的現實需要，發展租房市場是深化住房制度改革的重要組成部分。

對于當前租房市場發展的主要問題及發展方向，何德旭認為，發展租房市場面臨的最底層問題是租金收益率低，難以獲得長期性的資金支持，因此未來租房市場發展需破解融資短板，拓展長期融資渠道。同時，租房市場機構占比低且以輕資產和分散式形式為主、租購不同權導致租房需求短期化和重買輕租等也是未來應逐步解決的問題。

貝殼高級副總裁、研究院院長李文杰認為，如何打通租購兩個市場、實現租購協同發展，探索以租換購、政府收購庫存商品住房作為保障性租賃住房等模式，是未來租房市場研究的一個重要命題。

同時，想要增加對市場化、機構化租賃的支持力度，以及居民的租房需求，李文杰認為，可以通過更進一步的稅收減免手段提高租賃機構的生存能力，以及通過發放租房券等方式對不同群體進行補助。

面對打通租和購兩個市場的問題，貝殼研究院首席分析師許小樂提出了自己的思考：要通過租購并舉激活租賃市場帶動購房市場，打造住房消費的新模式和新增長。例如積極試點“先租后售”，加快風險資產處置等。

當下，“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊”也成為一個熱門話題。南京大學城市與不動產研究中心主任高波認為，應促進租賃住房商業模式創新，加快搭建租賃住房管理服務平臺。推進租賃住房證券化產品創新，擴大租賃住房公募REITs在主板上市規模。

“未來發展租房市場特別是發展保障性租賃住房、自持和集中式長租房仍是住房政策的重點，一二線城市長租房市場發展空間打開，租賃住房公募REITs將成為資本市場的重要投資品。”鄒琳華說。