上半年廣州甲級寫字樓空置率及租金在全國一線城市中最低

珠江畔，摩天大樓組成華麗的“城市天際線”，跳動著城市經濟發展的強脈搏。

樓宇間，總部企業落子、頭部機構入駐。億元商務樓群里，一座座商務樓宇如同城市中的“垂直商業街”，成為提升城市經濟承載力和區域影響力的重要支柱。

在廣州，有超2000棟商務樓宇。樓宇經濟，承載培育經濟新增長點的“重任”，也成為經濟發展的“晴雨表”。

樓宇經濟是城市發展的折射。今年上半年，廣州市地區生產總值同比增長13.7%，兩年平均增長5.2%。經濟穩中向好同樣反映到樓宇經濟上。

據國際知名商業地產行的監測數據顯示，今年上半年，廣州甲級寫字樓出租出售成交量31.1萬平方米，達到近五年同期最高水平;平均空置率僅7.2%，空置率及租金在全國一線城市中最低。

需求旺，供給少，隨著城市的發展，下一個億元樓宇群在哪?廣州又有哪些優勢?廣州市產業招商投資促進會常務副秘書長、廣州市樓宇經濟促進會秘書長包紫洋表示，未來，廣州或將形成多核心樓宇經濟圈。

經濟韌性“晴雨表”??甲級寫字樓新增供應創近五年同期最高

今年，廣州樓宇經濟迎來一季度“開門紅”，但在二季度受到疫情影響，最終上半年走勢如何?

據戴德梁行發布的廣州房地產市場報告顯示，2021年上半年，廣州市甲級寫字樓凈吸納量和新增供應均達到近五年同期最高水平，分別為31.1萬平方米和28.7萬平方米，市場活躍度明顯提升。

在巨量供應之下，多數甲級寫字樓去化表現良好，空置率較去年末下降0.9個百分點至7.2%，租金在第二季度迎來小幅回升至每月每平方米179元。

包紫洋分析說，從供需來看，今年上半年，廣州全市新登記市場主體36.02萬戶，同比增長60.72%，其中新登記企業22.96萬戶，同比增長37.71%。這相當于每天新增近2000戶市場主體、每天新增近1200家企業。新增的市場主體需要充足的產業發展空間，其中就包括大量的商務寫字樓。

在包紫洋看來，甲級寫字樓平均空置率及租金在全國一線城市中最低是一把“雙刃劍”。

“好處在于租金水平較低，有利于吸引更多企業落戶，但在數量和面積方面與其他一線城市的差距，與廣州的經濟體量不相適應，另外區域分布不均且過于集中，導致部分區域樓宇缺乏主力機構進駐。”包紫洋說。

近年來，廣州甲級寫字樓在質上不斷提升。不久前，廣州發布首批17棟超甲級、40棟甲級商務寫字樓宇，其評判標準是廣州市商務局牽頭制定的廣州市地方標準《商務樓宇等級評定規范》和《廣州市商務寫字樓等級評定實施細則(試行)》。這將讓廣州商務樓宇朝著標準化、規范化、高端化發展。

戴德梁行廣州公司商業地產部高級助理董事溫苑雯認為，從量上來看，廣州的優質商業存量較為稀缺，未來供應增量也可能不足，在常規商業人均面積上廣州在超大城市中處于不利地位，不利于廣州要建成國際消費中心城市的目標實現。但隨著政府帶有前瞻性的多核新區規劃逐步落實，琶洲片區、白鵝潭商務區等新商圈的落成，在未來將實現多核發展。

總部企業“黃金帶”??頭部金融機構“搶灘”入駐

今年4月揭牌成立廣州期貨交易所入駐萬科中心;渣打銀行大灣區中心落址于廣州環貿中心……在天河CBD，億元樓間洋溢著樓宇經濟的新活力，韌性十足。

摩天大樓拔地而起，總部企業紛至沓來，頭部金融機構“搶灘”入駐。作為廣州市乃至華南區域樓宇經濟發展程度最高、高層建筑最為密集的區域，天河CBD內擁有124棟商務樓宇，總建筑面積超過1400萬平方米，年稅收超億元的樓宇71棟，超十億元樓宇17棟。

在本月公布的廣州市首批17棟超甲級、40棟甲級商務寫字樓獲評名單中，天河CBD商務樓宇成績尤為亮眼，共有35棟標桿性寫字樓獲評，超全市獲評總數的60%，其中，超甲級寫字樓占據14棟，超全市獲評總數的80%，樓宇質量領跑全市，彰顯“天河品牌”。

據仲量聯行發布的數據，上半年廣州市新增辦公空間為35萬平方米。二季度，全市有兩座甲級辦公樓項目入市，即位于珠江新城的萬科中心和粵海金融中心一期，合計為廣州市甲級辦公樓市場帶來約15萬平方米的新增辦公空間。

而總部企業、頭部金融機構的入駐，也進一步形成樓宇“磁吸力”。“現代服務業的高度集聚，使得科技、人才、資金、信息等各種發展的資源要素在這里匯集，為企業的發展壯大提供了強有力的支撐，這也使得CBD成為了總部企業在廣州落戶扎根的首選區域。”包紫洋表示。

“廣州期貨交易所入駐后，數家國內頭部金融機構亦相繼進駐。在新經濟和金融行業的雙重引領下，今年二季度租賃需求上揚。”仲量聯行廣州商業地產部資深董事江婧麗表示，金融業與專業服務業作為廣州長期以來的兩大主要產業，也將為廣州未來經濟發展提供源源不斷的動力，并與新經濟產業一同成為引領廣州辦公樓租賃市場發展的主要力量。

近年來，為保持新建樓宇發展優勢，煥發老舊樓宇社會活力，天河中央商務區管委會不斷提升轄區內樓宇管理服務水平，努力打造優質營商環境“標桿”，開展樓宇可持續發展指數評定，率先探索粵港澳大灣區機制“軟聯通”。

為了進一步提升區域樓宇經濟發展，在2021年新發布的推動經濟高質量發展若干政策意見中，天河區聚焦產業空間拓展與發展環境提升，設置了樓宇經濟支持條款，支持商務樓宇高端化、綠色化、專業化發展，為各類市場主體提供更多優質的產業空間載體。

包紫洋認為，未來，天河CBD將成為廣州樓宇經濟示范區域，隨著國際金融城的建設，區域聯動下進一步促進特色產業集聚以及廣州總部經濟“黃金帶”的形成。

產業發展“新勢力”??呈現“鏈主引領，鏈條跟進”特點

從企業的“遷徙”可以感知樓宇經濟的發展新趨勢。

“消費市場的快速恢復引發了數家新經濟企業新一輪的業務拓展和搬遷擴租，包紫洋表示，名創優品和字節跳動進駐廣州琶洲，為近年規模較大的租賃交易。

其中，名創優品于今年上半年選址琶洲銘豐廣場作為其過渡期的全球總部，承租辦公面積逾2萬平方米。

很快，名創優品又帶來新消息：7月28日，名創優品國際總部項目在琶洲西區舉行開工奠基儀式，該項目計劃總投資約35億元，擬打造線上線下融合發展的科技型數字新零售企業總部。

以字節跳動、名創優品為代表，高成長型科技類企業帶動租賃成交的能力可見一斑。來自仲量聯行的數據顯示，在高需求的帶動下，琶洲片區上半年租金水平升幅明顯，達4.6%，而全市整體租金水平也因此微漲1.1%。

戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端介紹，今年上半年，琶洲是辦公選址的最熱區域之一，半年凈吸納量約在10萬平方米左右。從需求類型來看，擴張型需求(新設立、擴租)與搬遷類需求占比接近，同時琶洲的擴張型需求占比較上年提升了8.3個百分點。

張曉端進一步分析，從全市TMT的租賃成交區域占比來看，超過半成的成交面積位于琶洲片區，這是由于新興商務區供應量大，能更好地承接大面積租賃及擴租需求。另外，隨著高新技術類企業的高速發展，不排除未來衍生自用型購買或投資需求的可能。

展望未來，海珠區投促局相關負責人表示，多個專業機構測算顯示，未來三年，海珠區將釋放大批優質商務樓宇資源，約占全市供應量的50%，成為粵港澳大灣區商務樞紐中發展機遇最大的區域之一。

重點項目加快推進是市場看好琶洲片區的原因。今年以來，除了名創優品國際總部項目，廣東港航總部經濟大樓、索菲亞發展中心等項目開工建設，阿里巴巴華南運營中心、復星南方總部(南地塊)等項目投產運營，TCL大廈、廣州國美信息科技中心等項目竣工驗收……更多的辦公空間將陸續被釋放。

海珠區投促局相關負責人介紹，從招商質量上看，位于琶洲的阿里巴巴華南總部、唯品會、赫基國際大廈在內的多個商務樓宇，都招商引進了業務合作伙伴、上下游產業公司，初步實現“鏈主引領，鏈條跟進”的局面。未來，一棟樓宇可能就是一條垂直的產業鏈。