深化“1+1+X”戰(zhàn)略優(yōu)勢 祥生控股土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

近期，全國第二次集中供地陸續(xù)在各城市進行，10月12日，杭州第二次集中供地也落下帷幕，針對本輪土地拍賣結(jié)果有業(yè)內(nèi)觀點稱，相比于首批次土拍，本輪土拍更考驗房企的資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力及經(jīng)營管理能力。

換言之，隨著行業(yè)格局的不斷變化，企業(yè)的戰(zhàn)略穩(wěn)健與深耕能力正在成為房企新的競爭力。以祥生控股集團為例，在城市及土地選擇上，祥生一直堅持穩(wěn)健、嚴謹?shù)娜〉胤结槪远嘣㈧`活的土地收購策略，保證土儲質(zhì)量與土儲的持續(xù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

從其中期業(yè)績披露的土儲數(shù)據(jù)還可以看到，隨著上市后發(fā)展空間進一步打開，祥生控股集團在增儲規(guī)劃上采取著深耕與調(diào)整并行的策略，土儲結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化正在逐步收效。期內(nèi)，祥生控股集團新增項目18個，新增土儲應(yīng)占建面近300萬平方米。在新獲取的項目中，不乏位于杭州、溫州、紹興、濟南等新一線、強二線及二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

審慎增儲，結(jié)構(gòu)向優(yōu)

2021年上半年，盡管新冠疫情對市場影響仍存，但房地產(chǎn)行業(yè)向“穩(wěn)”基調(diào)未變。于房企而言，增儲拿地正逐步呈現(xiàn)出差異化與多樣化。

根據(jù)中期業(yè)績公告，期內(nèi)祥生控股集團權(quán)益總建筑面積2295萬平方米，與2020年期末水平持平，總土儲持續(xù)保持在一個健康靈活的范圍內(nèi)。而截至2021年6月30日，共計新增土儲應(yīng)占總建面287萬平方米，總計18個項目，應(yīng)占土地成本176億元，平均土地成本仍保持在行業(yè)較低水平。新增土儲應(yīng)占總建面按區(qū)域劃分，有60.3%位于浙江省，另有39.7%位于泛長三角區(qū)域，體現(xiàn)出祥生控股集團提升城市能級與地區(qū)，聚焦深耕地區(qū)縱深發(fā)展的戰(zhàn)略優(yōu)化布局。

對于土儲結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，祥生的戰(zhàn)略落腳點具體體現(xiàn)在兩個層面。一方面，祥生控股集團在布局城市的選擇上，不斷增加對新一線、強二線以及二線核心城市的落子，并已經(jīng)實現(xiàn)了在一二三四線城市均衡布局。其目的主要是為了提升布局質(zhì)量。而隨著“1+1+X”戰(zhàn)略的升級，在戰(zhàn)略維度之上補充高能級城市布局，不僅能夠增強投資和布局的安全性，更可以實現(xiàn)全周期、全地域、全齡段產(chǎn)品的充分落地。

另一方面，祥生對于土儲結(jié)構(gòu)的調(diào)整，聚焦在“1+1+X”三大板塊土地儲備比重的分配上。從土儲的整體結(jié)構(gòu)分析，以土儲面積的地區(qū)分布來看，祥生控股集團位于浙江省占比最高為50.5%，泛長三角區(qū)域占到36.9%，其他具有高增長潛力的城市占到12.6%。這與其早先的布局比較，已有變化，更向著其目標(biāo)的“442”格局靠攏，即浙江省與泛長三角區(qū)域土儲分別占土儲總量的40%，“X“潛力城市布局占總量的20%。

對“1+1”板塊采取深耕策略，對第三個“X”板塊采取能動策略是祥生控股集團在戰(zhàn)略之下現(xiàn)階段的主要打法。這樣的策略細分不僅能夠幫助祥生實現(xiàn)“戰(zhàn)區(qū)”的有效調(diào)節(jié)、深化布局價值、合理降險風(fēng)控，與此同時，“全覆蓋”的修煉與布局的均好性體現(xiàn)更能促使企業(yè)保持長期、健康可持續(xù)發(fā)展。

堅持深耕，做熟做透

“外調(diào)結(jié)構(gòu)，內(nèi)修武功。”如果說戰(zhàn)略的堅持與落地是指引企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的坐標(biāo)，那在新的市場格局中，切實了解自身優(yōu)勢，并充分發(fā)揮優(yōu)勢，對于當(dāng)下房企發(fā)展來說同樣重要。拆解祥生控股集團的戰(zhàn)略內(nèi)核不難發(fā)現(xiàn)，憑借長三角區(qū)域具有20余年布局經(jīng)驗，真正的“做熟做透”是為其建立了長久口碑，獲得市場認可的重要抓手。

祥生控股集團自實行“1+1+X”擴張策略以來，就將浙江省與泛長三角區(qū)域作為布局的兩大重點。而長三角區(qū)域作為中國經(jīng)濟最活躍的城市群之一，房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟健康，一直是各房企均重點布局的區(qū)域板塊。有公開數(shù)據(jù)顯示，2021上半年百強房企拿地中就有47%位于長三角區(qū)域，而祥生控股集團更是全面開花。以浙江為例，截至目前祥生已完成對浙江所有城市的布局覆蓋，進一步實施戰(zhàn)略下沉，即增加布局形成品牌的圍合效應(yīng)，或布局向板塊內(nèi)更核心地段轉(zhuǎn)移。

對深耕城市的打法，祥生控股集團致力于做到“極致”。深耕的第一步不是強調(diào)業(yè)績，而是優(yōu)先以提升市場份額為目標(biāo)。以杭州為例，近年來杭州作為不斷崛起的“新一線”城市，受到了眾多房企的重點關(guān)注。自2014年首進杭州以來，祥生控股集團就將杭州作為重點深耕城市打造，先后于之江、雙浦、崇賢、富陽板塊展開布局，并逐步在板塊內(nèi)擴大市場占有率。由此可見，祥生的邏輯是，既選擇深耕就要扎根下來，不單純只計一盤得失，而是謀求與城市同頻的可持續(xù)發(fā)展。

對于深耕城市，以市場熟悉度與開發(fā)經(jīng)驗為基礎(chǔ)，祥生控股集團會聚焦產(chǎn)品與服務(wù)的提升，并通過全流程高標(biāo)準(zhǔn)的運營，提高效率。對于新拓的城市，祥生控股集團將會進行策略的微調(diào)，對政策解讀、市場預(yù)測、土地研判、客戶需求等前期工作進行充分調(diào)研，使開發(fā)節(jié)奏保持穩(wěn)中求進，確保高效率落地，高品質(zhì)亮相。

今年以來，集中供地政策穩(wěn)步推進，部分城市及區(qū)域土地市場競爭激烈。在愈加白熱化的市場競爭中穩(wěn)健增儲，可以說是對房企戰(zhàn)略眼光及綜合實力的考驗。在此背景下，祥生控股集團能夠保持自己的拿地節(jié)奏和策略，穩(wěn)步發(fā)展，進一步發(fā)揮深耕戰(zhàn)略的紅利，得益于其對“1+1+X”戰(zhàn)略的堅持。未來，祥生如果能在新市場競爭格局中，穩(wěn)步實現(xiàn)土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)、充分發(fā)揮出自身深耕優(yōu)勢，找到穩(wěn)健發(fā)展的新的平衡點，將助力其向“健康可持續(xù)發(fā)展”目標(biāo)更進一步。