貝殼研究院：第三批集中供地放寬出讓規(guī)則 房企拿地熱情將有所提升

中國網(wǎng)地產(chǎn)訊 11月23日，據(jù)貝殼研究院分析稱，隨著二批次集中供地進入尾聲，截至11月14日，已有上海、廣州、深圳、南京等11個城市公告其三批次集中供地的出讓地塊與拍地規(guī)則，無錫已于11月初完成三批次集中供地出讓。

總體而言，從規(guī)則調(diào)整、供應規(guī)模、供應結(jié)構(gòu)與房企未來動作4個維度進行分析：

1.規(guī)則調(diào)整：三批次規(guī)則相比于二批次有穩(wěn)有放，促進土地市場平穩(wěn)

總的來說，第三批較第二批的規(guī)則有所放松，主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個方面：

就房企資質(zhì)而言，如南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻(拿地資質(zhì)從1級降至2級或3級)以及放寬聯(lián)合拿地的限制.

就資金要求而言，如蘇州的保證金比例從二批次部分宗地50%下調(diào)至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下調(diào)至50%，又如廣州允許土地款分期支付，部分宗地取消一個月內(nèi)一次性付清總價的要求，調(diào)整成最長6個月內(nèi)付清.

就配建比例而言，部分城市減少配建要求的地塊出讓，如合肥二批次僅有2宗地無配建保障性租賃住房要求，三批次則有9宗地，同時，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的占比從二批次40%降至三批次30%，為房企留下一定的利潤空間。

值得注意的是，為確保第三批供地平穩(wěn)出讓，杭州三批次集中供地重啟了“勾地”預公告。

綜上，可以歸納三批次的規(guī)則調(diào)整主要為房企的“現(xiàn)金流”緩解壓力，如多個城市降低保證金比例與延長土地款支付周期，不過房企資金來源審核、溢價率不得超過15%，以及搖號、競(定)品質(zhì)方式確定競得人等規(guī)則依然沒有放松，表明在穩(wěn)地價的目標下，防止土地金融化、杜絕炒高地價的行為仍然是首重要務。

2.供應規(guī)模：為了完成年度宅地供應完成率，預計多數(shù)城市的三批次供地將會加大出讓規(guī)模

從往年土拍成交數(shù)據(jù)來看，一年中的11、12月皆為土地供應與成交量高峰，主要原因有二：一方面是城市為完成當年的土地供應計劃，會在年底大量供應地塊以達成完成率；另一方面房企年底拿地的資金承壓能力較強，有效提高房企的拿地意愿。

基于上述邏輯，觀察已公告三批次供地的城市，可以發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市均加大土地供應力度，如深圳、蘇州、南京、上海、濟南與合肥的三批次規(guī)劃建面的供應規(guī)模與二批次相比均呈現(xiàn)100%以上增長，蘇州更是高達184.2%的供應增加。

進一步從2021年宅地供應完成率來看，合計兩批次僅有北京達到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，離完成年度供應計劃仍有一段距離。隨著已公告三批次的城市加大供應規(guī)模，預計未公告三批次的多數(shù)城市會仿而效之，出讓規(guī)模的增長將會成為三批次集中供地的主旋律。

表：已完成與三批次集中供地供應規(guī)模特征

3.供應結(jié)構(gòu)：相比于二批次，預計三批次大多城市會釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊以提高房企拿地意愿

結(jié)合上段所述，各城市為了完成年度宅地供應完成率，除了加大供應規(guī)模外，不排除三批次各城市會釋放較優(yōu)質(zhì)地塊來穩(wěn)定市場情緒。

從已公告三批次供地的城市來看亦是如此，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區(qū)供應規(guī)模均有明顯增加。以杭州為例，目前三批次預公告的核心區(qū)供應規(guī)劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升。同時從地塊條件來看，51宗地中有42宗為純宅地，有利于房企算賬與去化，進而提高房企的拿地意愿。

表：二批次與三批次核心區(qū)供應規(guī)劃建面對比

4.房企動作：伴隨近期行業(yè)積極信號頻出，房企拿地熱情會有所提升，未來合作開發(fā)將會增多，代建模式漸受關(guān)注

從完成第三批集中供地的無錫來看，延續(xù)其他城市二批次情況，以當?shù)貒笈c財務穩(wěn)健型房企為拿地主力軍，不過隨著各城市釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊與拍地規(guī)則的適當放松，疊加近期行業(yè)的積極信號頻出，預計三批次的市場熱情會有所提高。

同時，基于地方國企與城投公司二批次集中供地拿地占比較高，且預期三批次仍會占有一定份額，在“追求利潤”與“術(shù)業(yè)有專攻”的背景下，不排除當?shù)貒笈c城投公司會拿出所競得地塊尋求外部合作。

因此，在高風險房企逐漸曝光并退出市場后，財務穩(wěn)健且具有品牌效應的房企會迎來一波大力發(fā)展的合作機會，尤其“代建模式”未來或成為行業(yè)的重點關(guān)注業(yè)務，為房企“轉(zhuǎn)型”或“轉(zhuǎn)性”提供了一條可行之路。