天天觀點：“賣一買一”可退個稅，部分改善性置業將降低成本、加快換房

業內人士指出，新政將利好持有住房在五年以內或者有多套住房的家庭換房人群。北京等城市少部分房源能節省幾十萬元以上。

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為了推動換房交易，房地產再出重磅新政。9月30日，財政部、稅務總局發布“關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告，對于“賣一買一”的置業人群，實行個人所得稅退稅優惠，最高全部退還。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，當前多數一二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額1%征收，新政將利好持有住房在5年以內或者有多套住房的家庭換房人群。

出售住房并在1年內購房的居民可退個稅

哪些購房人群享有退稅優惠、政策實施時間、如何退稅，財政部新政已經較為明晰。

根據公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

也就是說，政策實行的周期是13個月，針對的人群是“賣一買一”的換房置業者，最高可以實現全部退還個稅。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策總結起來即是“換房可退個稅”，即個稅成本可以減免。對于上述公告提出的限制條件，嚴躍進總結稱，其一，此類換房的交易必須在本市范圍內，即某某市的市區、郊區、縣城等，而不能跨市交易，否則不能享受退稅優惠；其二，換房必須是同一個人，即要確保退稅政策不被鉆漏洞，防范借退稅政策做虛假的交易；其三，先辦理退稅再撤銷購房交易也不可行，住房和稅務部門會嚴管此類鉆漏洞的操作。

“對北京等少數城市換房人群有一定影響”

這項政策的力度有多大？到底能夠影響到多少換房置業者？

中原地產首席分析師張大偉表示，個人所得稅是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入。比如，房子的原價是100萬元，賣方以1000萬元的價格賣給買方，則要從這900萬元差價中征收一部分作為個稅。各地的政策各不相同，不過大部分城市個稅是全額收取1%-2%，也有個別城市按照差額的20%征收，但基本都是“滿五唯一”免征個稅。

以上海為例，個人轉讓5年以上且是家庭唯一住房的，免征個稅。如果不滿5年或者是不唯一，普通住宅按評估價1%征收個稅，非普通住宅按2%征收。假如一套普通住房市場評估價500萬元，那么個稅是5萬元。

但是，也有少數城市按照差額征收個稅，諸如北京不符合“滿五唯一”的賣房者，按照差額的20%征收個稅。如果一套房子網簽價是500萬元，原值是400萬元，那么個稅是20萬元。

“對于大部分城市來說，一套房可以節省稅費在3萬-5萬元，而北京等城市少部分房源能節省幾十萬以上。”張大偉如是說。

一位北京二手房中介人士告訴記者，在北京二手房交易中，如果是家庭名下唯一住宅，一般都是等到滿5年了才去賣房，這樣可以免征個稅。按照財政部新政，政策利好“不滿五年”或者“不唯一”的這部分換房人群，“北京的二手房交易市場已經很成熟了，我接觸的客戶60%都是換房人群。”

許小樂認為，退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。

不過，張大偉也表示，新政對于大部分城市市場影響不大，但對于北京等少數城市換房客戶可能會有一定影響，有利于增加有個稅的房源流動性。

二手房新政疊加效應或在四季度顯現

近期，針對二手房交易環節的新政頻出，從“帶押過戶”到“連環單”并行辦理，再到如今的個稅退稅優惠。

所謂“帶押過戶”，即“帶著抵押過戶”，是指在二手房交易過程中，存在抵押的房產，賣方可不需提前清償貸款便可完成交易和過戶登記，買方可“帶押過戶”獲得新的金融貸款。截至目前，包括海南省、無錫市、濟南市、南京市、福州市及深圳市坪山區等地已著手推行 “帶押過戶”政策。

此外，為了破除二手房“連環單”交易過程中的堵點，北京提出全面試行存量房交易“連環單”業務并行辦理，即優化購房資格核驗規則（完成賣出合同網上簽約的房屋不計賣出房屋家庭房產套數），將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業務調整為并行辦理。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，從近期的“帶押過戶”以及“連環單”業務并行辦理，再到如今的個稅退稅優惠政策，都直指目前房地產市場交易中存在的各大痛點。

“個稅退稅政策要與昨日（9月29日）央行、銀保監會發布的差別化信貸政策結合起來，直接目的是希望四季度住房需求能夠有所釋放，為樓市、經濟的穩定提供支持。”李宇嘉表示，不過，相比昨天部分城市階段性下調首套房貸利率下限，個稅退稅政策則是針對全國，利好性更強，雖然大部分城市個稅退稅幅度并不是很大，但是引導預期的效果是比較大的。

李宇嘉進一步稱，單看這個政策，并不一定能夠促進市場回升，但是疊加其他政策，效果還是可觀的。整體來看，近期政策頻率和力度，已經達到空前態勢，預計其對市場的拉動效應，在四季度會有相對較好的效果。

嚴躍進也認為，此類政策對于換房需求是非常積極的保障，有助于降低換房的成本，是激活改善性住房需求的重要導向，和9月29日央行房貸利率下限允許自由下調的政策一起，對于提振四季度交易行情將具有積極的作用。