伍戈：中國(guó)房地產(chǎn)投資何時(shí)企穩(wěn)？

第三季度以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行保持了平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，部分房企在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中顯現(xiàn)出流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)固然不能作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，但維護(hù)其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要意義。

回顧2021年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)房企現(xiàn)金流出現(xiàn)惡化的時(shí)點(diǎn)，恰是在“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理政策出臺(tái)的前后。彼時(shí)，房企在融資端與銷售端“兩頭”受限。隨著第三季度居民按揭貸款額度收緊，疊加頭部房企發(fā)生的信用風(fēng)險(xiǎn)，全國(guó)多地加強(qiáng)了房企預(yù)售資金監(jiān)管，房企過(guò)往可以“挪用”的預(yù)售資金被抑制，再加上房企2021年又面臨償債高峰，多重因素共同加劇了行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)。

風(fēng)險(xiǎn)為何如此突然？來(lái)源：WIND，筆者測(cè)算 注：貸款含房企貸款與個(gè)人按揭貸款，現(xiàn)金流含上市房企經(jīng)營(yíng)性與籌資性現(xiàn)金流。

三方博弈下的風(fēng)險(xiǎn)演繹 來(lái)源：政府官網(wǎng)，公司公告，WIND，筆者整理 注：房企違約風(fēng)險(xiǎn)為房企中資美元債信用利差。

整體而言，房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的化解需要房企、地方政府和中央政府三個(gè)主體共同努力?，F(xiàn)階段，面對(duì)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房企負(fù)有主體責(zé)任。房企應(yīng)積極通過(guò)降價(jià)促銷、出售項(xiàng)目和股權(quán)、債務(wù)重組等方式進(jìn)行自救；與此同時(shí)，我們建議地方政府應(yīng)優(yōu)先協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)等部門對(duì)行業(yè)予以支持，地方國(guó)企也要及時(shí)出手承接相關(guān)企業(yè)股權(quán)或項(xiàng)目；中央政府則應(yīng)在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下，督促房企落實(shí)企業(yè)相關(guān)責(zé)任，同時(shí)可加快行業(yè)信貸投放、適度為企業(yè)提供資金出境便利等。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，以居民按揭貸款為先導(dǎo)的政策維穩(wěn)信號(hào)出現(xiàn)后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂會(huì)逐步緩解。近期，房企的中資美元債市場(chǎng)已呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，同時(shí)房企債務(wù)到期量在2021年達(dá)到高峰后，未來(lái)一段時(shí)間將會(huì)有所減少，以上種種都從客觀上利于行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的緩解。

未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的按揭貸款投放將繼續(xù)加速，開發(fā)貸則滯后跟進(jìn)，房貸利率更是有望持續(xù)下行。多措并舉之后，商品房銷售可能在2022年第二季度實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。考慮到房企同時(shí)要面臨保交房與維持企業(yè)基本流動(dòng)性的壓力，本輪銷售改善后對(duì)整體投資的拉動(dòng)會(huì)有一個(gè)滯后期。我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)的時(shí)間大概率要到2022年的下半年。(中新經(jīng)緯APP)