上海首批集中供地即將開(kāi)啟，40宗涉宅地塊總起拍價(jià)850.7億

新京報(bào)訊（記者 徐倩）2月23日，上海2022年的第一批次集中供地“陣容”出爐。據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)顯示，本次上海共推出40宗土地，均為涉宅用地，總供應(yīng)面積215.6公頃，總起拍價(jià)850.7億元，保證金比例20%；觸頂溢價(jià)率最低為4.24%，最高為10%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從規(guī)則調(diào)整來(lái)看，2022年上海的首次供地更務(wù)實(shí)、更公平。同時(shí)，由于該批次供應(yīng)地塊總價(jià)小且分布合理，預(yù)計(jì)此輪房企參與熱情會(huì)有所提升。

以城郊地塊為主，供應(yīng)力度加大

據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)顯示，本次主城區(qū)供應(yīng)地塊4宗，郊區(qū)供應(yīng)36宗，涉及臨港、金山區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、普陀區(qū)、奉賢區(qū)12個(gè)地區(qū)，其中4宗地塊為城中村改造項(xiàng)目。具體的地塊投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)活動(dòng)時(shí)間或現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)時(shí)間安排以屆時(shí)發(fā)布的“確定出讓方式的通知”為準(zhǔn)。

中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒指出，上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應(yīng)總量上大幅提升。商品住宅用地方面，依托于去年新出臺(tái)的落戶(hù)政策，本次上海在嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個(gè)郊區(qū)新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)繼續(xù)增加土地供應(yīng)力度，由上一批次的23宗增加至27宗。

其中，主城區(qū)4宗地塊分布在普陀區(qū)、徐匯區(qū)和楊浦區(qū)。普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)W060602單元pt0268-09地塊起始價(jià)約63.7億元，為本次出讓地塊價(jià)格之最；另外一宗同樣位于普陀區(qū)的中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊報(bào)價(jià)也較高，為62.5億元。此外，主城區(qū)另外兩宗掛牌地塊——徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊和楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F3-02地塊（大橋街道93街坊）的起始價(jià)分別為43.2億元和10.09億元。 

殷玉軒指出，在此次上海首批集中供地中，類(lèi)似楊浦區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域，也都增加了土地供應(yīng)；整體上看，供應(yīng)力度依舊以郊區(qū)為主，總體門(mén)檻較低。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點(diǎn)評(píng)稱(chēng)：“這次供應(yīng)的40宗宅地總量不小，而且只包含2宗租賃住宅用地。從地塊來(lái)看，區(qū)域分布合理，投放精準(zhǔn)，以松江、青浦、嘉定等傳統(tǒng)交易大戶(hù)為主。這些區(qū)域需求大，需要投入大量土地進(jìn)行補(bǔ)充。”

“多數(shù)地塊總價(jià)不高。土拍最高限價(jià)不到20億元的有21宗，占比差不多達(dá)到一半。對(duì)于資金預(yù)算不多的房企而言是利好。或許考慮到今年還有很多房企面臨債務(wù)壓力，如果地塊面積大、總價(jià)太高，多數(shù)房企參與熱情不高。因此這批土地有不少選擇余地，總價(jià)不高的地塊不少，對(duì)中小房企相對(duì)友好。”盧文曦補(bǔ)充表示。

“評(píng)標(biāo)辦法”再度調(diào)整，凸顯公平性

殷玉軒認(rèn)為，從規(guī)則調(diào)整來(lái)看，2022年上海的首次供地更務(wù)實(shí)、更公平。 

上海本次供地首先做出調(diào)整的是“評(píng)標(biāo)辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)（70分）＋技術(shù)標(biāo)（30分）的100分制”。其中，商務(wù)標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)實(shí)力（20分）、技術(shù)資質(zhì)（10分）、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術(shù)標(biāo)分為總體設(shè)計(jì)（10分）、建筑設(shè)計(jì)（10分）和商務(wù)展示（10分）。

殷玉軒解讀稱(chēng)，該調(diào)整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細(xì)的“技術(shù)指標(biāo)”要求，一句話(huà)概括就是從評(píng)選“你是誰(shuí)”變?yōu)樵u(píng)選“你能做出什么結(jié)果”。這種調(diào)整無(wú)疑是從更加務(wù)實(shí)的層面防止“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。

此外，上海本次供地對(duì)于“隨機(jī)值”的處理也進(jìn)行了優(yōu)化。進(jìn)入“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”階段后，若出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)觸發(fā)“隨機(jī)值”，政策調(diào)整為所有競(jìng)拍人均可修改其報(bào)價(jià)，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)”。

“這條競(jìng)價(jià)政策的改變，直接增加了其余報(bào)價(jià)人在出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)后的參與度，更加降低了利用相同報(bào)價(jià)進(jìn)行報(bào)價(jià)操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。”殷玉軒解讀稱(chēng)。

對(duì)于該輪土拍熱度，盧文曦預(yù)測(cè)：“由于地塊總價(jià)小且分布合理，預(yù)計(jì)此輪房企參與熱情高。一方面，近期一系列偏暖的政策使得房企看到未來(lái)希望，而且一線(xiàn)城市本身就是熱點(diǎn)，加上上海的拿地規(guī)則使得房企有足夠的利潤(rùn)空間；另外，從虎年第一批入市的房源來(lái)看，有個(gè)別樓盤(pán)比當(dāng)初房地聯(lián)動(dòng)價(jià)要高出一些，市場(chǎng)有想象空間。這些都會(huì)提升房企參與熱情。”

“央企、國(guó)企依然會(huì)是拿地主力。從近期房企表現(xiàn)來(lái)看，大型房企債務(wù)上仍有壓力，民企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期相當(dāng)謹(jǐn)慎。相反，國(guó)企、央企在綜合實(shí)力上仍有優(yōu)勢(shì)。所以短期來(lái)看，在該批次土拍中，國(guó)企、央企仍然是重要擔(dān)當(dāng)。”盧文曦預(yù)計(jì)。